 |
Требования к основным разделам ВКР
|
|
|
|
Требования к ВКР и порядку их выполнения устанавливаются выпускающей кафедрой
и определяют:
- форму ВКР;
- структуру ВКР, в том числе структуру пояснительной записки, состав графической части, состав и содержание презентационных материалов;
- содержание отдельных разделов ВКР;
- правила оформления текстовых и графических материалов.
2.2.1.Техническая экспертиза
При выполнении технической экспертизы ВКР в соответствии с заданием могут разрабатываться:
· описание земельного участка;
· анализ конструктивной схемы объекта;
· расчет несущей конструкции;
· энергопаспорт объекта;
При описании земельного участка приводится местоположение участка с приложением генплана и ситуационного плана, адресные ориентиры.
При анализе конструктивной схемы объекта недвижимости приводятся: год строительства, основные габариты (размеры в плане, этажность, высота этажа, общая площадь здания). Выполняется описание существующего архитектурно-планировочного решения.
Выбор несущей конструкции для расчета должен быть согласован с руководителем и предусмотрен заданием на проектирование.
Энергопаспорт объекта разрабатывается в соответствии с существующими нормативными требованиями.
При исследовании износа существующего объекта недвижимости приводится методика проведения обследования в соответствии с заданием, включая подготовительные работы, натурное обследование, уточнение нагрузок и воздействий, оценку физико-механических характеристик элементов, анализ результатов обследования и т.п. Подробно, в соответствии с заданием, приводится описание несущих и ограждающих конструкций с выявленными в ходе обследования дефектами, результаты определения физического износа. Разрабатывается заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций здания. Разрабатываются рекомендации по продлению срока эксплуатации объекта недвижимости.
|
|
|
При реконструкции приводится предлагаемый вариант архитектурно-планировочного и конструктивного решения. В рамках реконструкции могут решаться задачи: реконструкции объекта с изменением функционального назначения: реконструкция с целью перепрофилирования производства или вида деятельности; реконструкция с целью снижения износа (снос несущих конструкций, их замена или усиление, перепланировка и т.п.); утилизация существующего здания и строительство нового.
Если темой ВКР является анализ эксплуатации земельного участка (повышения эффективности использования, продажи), при обосновании нового строительства в техническом разделе рассматриваются: возможные варианты использования участка, сравнение вариантов, описание архитектурно-планировочного и конструктивного решения выбранного варианта застройки земельного участка.
Если рассматриваемый объект является памятником истории, культуры и архитектуры, необходимо представить краткие историко-архивные и библиографические сведения об объекте.
Объем пояснительной записки по разделу должен составлять 26 - 33 листа, в ней дается описание земельного участка, анализ конструктивной схемы объекта, расчет несущей конструкции, приводитсяэнергопаспорт объекта. Принятые решения должны быть отражены в выводах по разделу. Общий объём графического материала – 5…6 листов формата А1. Фасад и планы этажей (типовогоэтажа), разрез рекомендуется вычерчивать в масштабе М 1:100.
2.2.2. Правовая экспертиза
Все действия юридического характера в отношении объекта недвижимости производят в строго определенной последовательности, в порядке, предусмотренном законами или нормативными актами. В правовом разделе необходимо отразить этот порядок. Следует ясно обозначить первоначальное и конечное правовое состояние объекта недвижимости. Структура правового раздела согласовывается с руководителем и консультантом по разделу ВКР.
|
|
|
Вначале выполняется описание кратких правовых характеристик объекта. Приводятся:
- основные кодексы, законы, содержащие нормы, регулирующие изменения и правовой режим использования объекта недвижимости;
- республиканские и местные правовые нормы в отношении данного объекта недвижимости со ссылками на источник, порядок получения разрешения на изменение правового статуса объекта недвижимости;
- специальные нормы, учет которых необходим в отношении данного объекта, и которые регулируют самые разнообразные вопросы: электроснабжения, пожарной опасности, бюджетного финансирования, участия в конкурсных торгах и т.п.
При описании правового статуса объекта, он должен быть рассмотрен как комплексный объект вместе с земельным участком. В разделе должны содержать сведения о земельном участке: расположение, площадь, целевое назначение, тип, каким субъектам права он принадлежит (частная, государственная или муниципальная собственность).
Рекомендуется описать задействованные в проекте объекты недвижимости и планируемые над этими объектами действия. При этом возможно описание одного из следующих вариантов:
- снос и строительство нового строения;
- капитальный или текущий ремонт;
- реконструкция объекта;
- строительство нового здания на свободном участке.
Далее следует описать на каких инвестиционно-правовых условиях (кредитование, ипотека, собственные средства, долевое участие, бюджетное финансирование или смешение этих форм финансирования) предполагается реализовывать строительный проект и какие лица, и на каких условиях, будут получать те или иные права на объект недвижимости (собственность, аренда, доверительное управление) при завершении строительства.
Необходимо описать процесс оформления получения разрешительной документации на строительство с учетом конкретных особенностей осуществляемого проекта (процедуру изменения целевого назначения земельного участка, начальный правового статус объекта, особенности местоположения, обеспеченность инженерно-техническими коммуникациями). При необходимости –привести описание процедуры получения разрешения на снос строения.
|
|
|
В разделе могут быть рассмотрены архитектурно-строительный надзор за процессом строительства или реконструкции объекта недвижимости и процедура сдачи государственной приемочной комиссии завершенного строительства в эксплуатацию.
Рассматривается процедура регистрации прав на объект недвижимости в целом или его части в органах Федеральной регистрационной службы.
При наличии обстоятельств, связанных с передачей объекта недвижимости после завершения его строительства в доверительное управление, в ВКР необходимо рассмотреть такой правовой институт, как договор доверительного управления в применении к особенностям конкретного инвестиционно-строительного проекта.
В случае разработки темы, связанной с инвестиционным проектом, необходимо рассмотреть вопросы, касающиеся правовых основ инвестирования в строительство и вопросы, связанные с организацией инвестиционного процесса: торги, договоры, контракты.
При разработке ВКР, связанного с оценкой эффективности управления объектом недвижимости или с оценкой бизнеса, правовой раздел должен содержать описание объекта недвижимости. Затем следует описать организационно-правовую форму собственника объекта недвижимости или иных лиц, обладающих другими видами прав на объект недвижимости, а также описать структуру органов управления всех заинтересованных правообладателей. Рекомендуется описать договорные отношения заинтересованных правообладателей отдельно по каждому виду прав (собственность, аренда, доверительное управление), включая:
- имущество, являющееся предметом договора;
- основные и особые условия договора;
- сроки действия договоров, прав аренды и доверительного управления.
Объем пояснительной записки по разделу «Правовая экспертиза» должен составлять 5…7 страниц, раздел должен быть проиллюстрирован графически схемами или таблицами на 1 листе формата А1.
|
|
|
2.2.3.Бизнес-инжиниринг
2.2.3.1. Бизнес-планирование проекта
В подразделе должны быть представлены:разработка концепции проекта и маркетинговый анализ, включая конкурентный анализ, финансовое планирование проекта (в т.ч. анализ затрат, прогноз доходов проекта, прогноз денежных потоков проекта, расчет основных показателей эффективности проекта).
Раздел может включать, в соответствии с заданием следующие материалы:
- анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
- анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости;
- оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, в некоторых случаях – до и после реализации проекта;
- резюме бизнес-плана (технико-экономическое обоснование проекта, финансовый анализ).
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости направлен на определение наиболее доходного и конкурентного использования, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Вариант наиболее эффективного использования объекта недвижимости должен отвечать критериям юридической доступности, физической осуществимости, финансовой обеспеченности, максимальной эффективности.
При анализе соответствующего сегмента рынка недвижимости рассматриваются: классификация объектов данного сегмента, общие площади, уровень арендных ставок и стоимости, рейтинговая оценка объектов, динамика изменения потребностей в площадях.
Оценка рыночной стоимости приводится для текущего объекта недвижимости. Приводятся расчеты стоимости объекта недвижимости по всем используемым подходам с кратким описанием методов и обоснованием их выбора.
На предварительном этапе рассмотрения проекта выполняют оценку финансового положения проекта и анализ области деятельности, в которой создается объект капиталовложения. Финансовый аспект подразумевает расчет и оценку потоков денежных средств по проекту, выявление рисков и расчет финансово-экономических показателей.
Резюме бизнес-плана составляется для выбранного варианта использования объекта недвижимости, включая: технико-экономические показатели проекта (объем, стоимость единицы площади и т.п.); анализ рисков (проектных, производственно-технических, финансово-экономических, социальных, экологических, юридических); мероприятия по снижению рисков; финансовый план и стратегию финансирования (балансовый отчет, отчет о прибыли и убытках, отчет о движении денежных средств); характеристику эффективности проекта (чистый дисконтированный доход, нормы доходности, срок окупаемости проекта); показатели финансовой состоятельности проекта (коэффициенты рентабельности, оборачиваемости, ликвидности, общей платежеспособности, автономии).
|
|
|
2.2.3.2. Организационно-управленческий инжиниринг
Организационно-управленческий инжиниринг предполагает анализ наиболее рациональных методов управления объектом недвижимости, выбор организационных форм управления, планирование деятельностью по управлению проектом в период строительства и реконструкции (организационно-технологические решения) или эксплуатации (включая содержание, проведение текущих ремонтов, бизнес-планирование деятельности управляющей компании).
В разделе могут освещаться следующие вопросы, применительно к теме ВКР:
- основные принципы управления недвижимостью;
- методы и способы управления недвижимостью;
- управление стоимостью объекта недвижимости на протяжении жизненного цикла:
- управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства;
- оптимизация деятельности управляющей компании применительно к объекту исследования;
- управление объектами недвижимости в сфере ЖКХ;
- разработка концепции развития объекта недвижимости;
- анализ возможных управленческих решений, выбор способа и формы управления объектом недвижимости.
В качестве критериев эффективности управления объектами недвижимости могут рассматриваться: увеличение рыночной стоимости и доходности недвижимости, улучшение благосостояния населения, появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т.п.
Варианты разработки подраздела в зависимости от направления ВКР:
- управление предприятиями ЖКХ;
-управление коммерческой недвижимостью;
- управление реконструкцией и обновлением сложившейся застройки города;
- реконструкция и управление предприятиями стройиндустрии;
-управление земельно-имущественным комплексом;
- управление стоимостью бизнеса компаний;
- управление инвестиционным процессом;
- управление многоквартирным домом;
- управление жилым комплексом;
Результатом рассмотрения вопросов управления должна быть оценка эффективности выбранного способа управления.
Объем пояснительной записки по разделу «Бизнес-инжиниринг» должен составлять 26…33 страницы, раздел должен быть проиллюстрирован графиками, схемами итаблицами на 3…4 листах формата А1.
2.2.4. Экологическая экспертиза
Данный раздел дипломного проектирования предполагает проведение экологической экспертизы, то есть установление соответствия ТЭО проектов, схем размещения производительных сил, новых технологий и т.д. экологическим требованиям, определение допустимости реализации объекта экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий его на окружающую среду [Федеральный закон «Об экологической экспертизе», 1995 г.; Положение об ОВОС, 2000 г.].
Оценку современного состояния и прогноза возможных изменений окружающей природной среды под влиянием антропогенной нагрузки с целью предотвращения, минимизации или ликвидации вредных и нежелательных экологических и связанных с ними социальных, экономических и других последствий и сохранения оптимальных условий жизни населения проводят в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами.
Инженерно-экологические изыскания используются в качестве базовой информации и выполняются согласованно с другими видами изысканий - инженерно-геодезическими, инженерно-геологическими, инженерно-гидрогеологическими. Материалы инженерно-экологических изысканий должны обеспечивать разработку разделов "Оценка воздействия на окружающую среду (ОВОС)" в обоснованиях инвестиций и "Охрана окружающей среды" в проекте строительства.
Экологическая экспертиза принимаемых решений по проекту направлена на оценку:
-конструктивного и объемно-планировочного решения сооружения,
- используемой новой техники и материалов,
- организации строительных работ,
-применяемых технологий при строительстве подземной и надземной частей сооружения, - условий эксплуатации объекта,
с учетом обеспечения требований экологии в районе конкретного расположения объекта недвижимости.
Экологическая экспертиза может проводиться и для определения экономического ущерба от загрязнения окружающей среды. В этом случае экономический ущерб определяется через затраты, которые бывают двух видов: затраты на предупреждение воздействия загрязнения среды на объект недвижимости и затраты, вызываемые воздействием на него загрязненной среды.
Затраты на предупреждение воздействия загрязнения среды на объект недвижимости определяют величиной расходов на предупредительные мероприятия от возможных видов негативного влияния.
Затраты, вызываемые воздействием на него загрязненной среды, определяют как дополнительные расходы, связанные с компенсацией влияния негативного экологического фактора на объект недвижимости.
Существуют различные методики для определения экономического ущерба: методика «валовых» выбросов; методика «концентраций»; методика с использованием индексов качества окружающей среды и т. д.
Необходимо воспользоваться одной из этих методик для определения экономического ущерба от загрязнения окружающей среды, влияния экологических факторов на стоимость недвижимости. Далее должна быть определена потеря стоимости объекта недвижимости.
Техническое задание на выполнение данного раздела должно содержать:
- техническую характеристику проектируемого или расширяемого (реконструируемого) объекта (источника воздействия), в том числе:
- объемы изъятия природных ресурсов (водных, лесных, минеральных), площади изъятия земель (во временное и постоянное пользование), плодородных почв и др.;
- сведения о существующих и проектируемых источниках и показателях воздействий (расположение источников, состав и содержание загрязняющих веществ, интенсивность и частота выбросов и т.п.);
- важнейшие технические решения и параметры проектируемых технологических процессов (вид и количество используемого сырья и топлива, высота дымовых труб, объемы оборотного водоснабжения, сточных вод, газоаэрозольных выбросов, система очистки и др.);
- данные о видах, количестве, токсичности, системе сбора, складирования и утилизации отходов;
- сведения о возможных аварийных ситуациях и их типах, возможных зонах и объектах воздействия, планируемые мероприятия по предупреждению аварий и ликвидации их последствий.
Пояснительная записка должна включать в себя:
1. Введение. Краткие данные о проектируемом объекте с указанием технологических особенностей производства, сроки проведения, методы исследований и др.
2. Хозяйственное использование территории - структура земельного фонда, традиционное природопользование, инфраструктура, виды мелиорации, данные о производственной и непроизводственной сферах, основных источниках загрязнения.
В заключительной части раздела по экологической экспертизе объекта должны содержаться анализ объекта экспертизы и оценка допустимости уровня предполагаемых воздействий на окружающую среду.
Дипломник должен определить: соответствие предполагаемого размещения предприятия и специфики территории; достаточность планируемых природоохранных мероприятий для поддержания нормативного уровня техногенной нагрузки; достаточность планируемых природоохранных мер по обеспечению экологической безопасности населения и сохранение природного потенциала; экологическую обоснованность и пригодность проекта к реализации; удовлетворительное (или иное) качество представленной документации; замечания по рассмотренным материалам и предложения по их учету и рекомендации по доработке документации; выводы.
Графическая часть данного раздела в зависимости от стадии проектирования и решаемых задач может содержать: карту современного экологического состояния, карту прогнозируемого экологического состояния, карту экологического районирования, геоэкологические карты и схемы зоны воздействия объекта и прилегающей территории с учетом возможных путей миграции, аккумуляции и выноса загрязняющих веществ; карты фактического материала, а также ландшафтные, почвенно-растительные, лесо- и землеустроительные и другие вспомогательные картографические материалы.
Объем пояснительной записки по разделу «Экологическая экспертиза» должен составлять 5…7 страниц, раздел должен быть проиллюстрирован графиками, схемами и/или таблицами объемом до на 1 листа формата А1.
|
|
|
