 |
Задача 16.Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД)
|
|
|
|
1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов
исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.
2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов.
3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по
проекту:
чтсд = пд – пз,
где ПД – суммарные приведенные доходы;
ПЗ – приведенные затраты по проекту.
4. Если ЧТСД – отрицательная величина, то инвестор отклоняет
проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается
объекту с максимальной величиной данного показателя.
Рассчитать внутреннюю ставку доходности вложений в объект
недвижимости «Восток».
Затраты – 2000, поток доходов – 450, 500, 600, 800, 900.
1. Сумма потока доходов, дисконтированного по ставке 10%, со-
ставит:
409 + 413 + 451 + 546 + 559 = 2378.
2. Определим ЧТСД
2378 – 2000 = 378, т.е. ЧТСД > 0.
3. Выберем новую ставку дисконтирования. Она должна быть
больше 10%, так как ЧТСД>0.
4. Рассчитаем суммарный поток доходов, дисконтированных по
ставке 20%,
375 + 347 + 348 + 385 + 362 = 1817.
5. Определим ЧТСД
1871 – 2000 = – 183, т.е. ЧТСД < 0.
6. Рассчитаем ВСДП:
а) обозначим интервал
2378 10%
2000 10% + Х
1817 20%
б) составим пропорцию и решим уравнение
(2378 – 2000) / (2378 – 1817) = (10 – (10 + Х)) / 10 – 20;
Х = 6,73%
в) определим ВСДП
ВСДП = 10 + 6,7 = 16,7%
Предпочтение отдается варианту, при котором данный показатель
ВСДП имеет наибольшее значение.
Использование ВСДП при анализе и отборе инвестиционных про-
ектов основано на интерпретации этого показателя. Внутренняя ставка
является индивидуальным показателем конкретного проекта, представ-
ленного не только данной суммой затрат, но и потоком доходов, инди-
видуальным как по величине каждого слагаемого потока, так и по вре-
мени возникновения.
|
|
|
Рассмотрим влияние распределения доходов во времени на показатель ВСДП.
Задача 17. Прогнозная величина ЧОД, рассчитанная оценщиком, со-
ставляет 8000. Предполагается, что инвестор вложит 15000 собственных
средств и 35000 заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный
кредит предоставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением.
Инвестор рассчитывает получить 16% дохода на вложенный собствен-
ный капитал.
1. Требуемая сумма дохода для покрытия на собственный капитал:
15000 16% = 2400.
2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслужива-
нию долга: 35000 0,1586 = 5551.
3. Минимальная величина чистого операционного дохода:
2400 + 5551 =7951.
Таким образом, доход, приносимый недвижимостью, обеспечит требуемую ставку доходности на собственный капитал при условии выполнения обязательств перед банком.При обосновании ипотечного кредита
Задача 18.
Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зо-
нированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дач-
ных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки разме-
ром 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного
благоустройства за 8000 долл. Затраты на проектирование, подготовку
земли и. подвод коммуникаций составляют 60000 долл. и относятся к
настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления от-
несены к концу соответствующего месяца. Административные расходы,
включая оформление сделок, составляют 20% денежной выручки от
продажи участков. Расходы на текущее содержание и предприниматель-
ская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планирует-
ся продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена
в 15%.
Решение.
1. Ежемесячная денежная выручка от продажи земельных участков
составит: 2 • 8000 долл. = 16000 долл.
2. Валовой доход: 16000 – (16000 • 20%) = 12800 долл.
3. Стоимость двух участков: 12800 – (12800 • 40%) = 7680 долл.
|
|
|
4. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составит:
(7680 • 20,62423) – 60000 = 98394 долл.
5. Стоимость одного земельного участка составит: (98394 /12)/4 =
= 2050
!!!!!!!!!!!!!!!!!!
10. Пример
Решение:
Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стои-
мости объекта недвижимости.
Средняя арифметическая доля земли
(0,179 + 0,189 + 0,192)/3 =0,187.
Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых
продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188985 руб.,
то стоимость земли определяется следующим образом.
Стоимость земли = 188985 • 0,187 = 35340,2 руб.
Для изучения рынка жилья в городе по данным о 46 коттеджах оценщиками было построено уравнение множественной регрессии:
V = 410 + 175 − 20 + 140 e
R 2 = 0.75
где:
V - цена объекта, долл.;
s - полезная площадь объекта, кв.м;
r - расстояние до центра города, км;
e - число этажей в коттедже, ед.
R2 - коэффициент детерминации.
В скобках указаны значения t-статистик для коэффициентов регрессии.
Какой из ценообразующих факторов не оказывает влияния на стоимость
недвижимости?
РЕШЕНИЕ
Статистический анализ качества требует анализа t-статистик и
коэффициента детерминации R2.
t-статистики при всех ценообразующих факторах, за исключением e -
числа этажей в коттедже, являются значимыми на 5% уровне и, следовательно,
оказывают влияние на стоимость недвижимости. На стоимость недвижимости не
влияет разница в этажности коттеджей и, следовательно, этот фактор следует
исключить из модели. Коэффициент детерминации показывает хорошую
объясняющую способность модели.
15 Пример
Необходимо определить стоимость необустроенного земельного участка
площадью 2500 кв.м, который используется под автостоянку, при условии, что
чистый операционный доход от арендной платы за землю в данном районе
составляет 50 долл./кв.м, а уровень доходности земли составляет 10%.
РЕШЕНИЕ
Зная площадь земельного участка, определим чистый операционный доход с
него:
50 долл./кв.м × 2500 кв.м = 125000 долл.
Используя прямую капитализацию чистого операционного дохода,
определим стоимость земельного участка:
125000 долл. / 0,10 = 1250000 долл.
Таким образом, стоимость оцениваемого земельного участка, составляет 1250
|
|
|
тыс.долл.
16 Пример
Требуется определить, чему будет равняться стоимость земли на рынке,
который сложился в данном районе, где доля земли составляет 10 процентов от
общей стоимости жилой недвижимости, а рыночная стоимость типичной
квартиры составляет 1800 тыс.долл. в расчете на 1 кв.м общей площади
квартиры. При этом на 1 кв.м общей площади квартиры приходится 0,8 кв.м
земельного участка жилой территории.
РЕШЕНИЕ
Зная территориалоемкость в данном районе, рассчитаем стоимость квартиры
в расчете на 1 кв.м земельного участка:
1800 долл./кв.м общ.пл. / 0,8 кв.м земли/кв.м общ.пл. = 2250 долл./кв.м земли
Используя метод соотнесения, определим стоимость 1 кв.м земли, если ее
доля составляет 10% от общей стоимости недвижимости:
2250 долл./кв.м земли × 0,1 = 225 долл./кв.м земли
Таким образом, стоимость 1 кв.м земли жилой территории составляет 225
долл.
17 пример
Требуется определить оставшийся срок полезной жизни земельных
улучшений, если эффективный срок жизни составляет 20 лет, а стоимость
воссоздания - 5 млн.долл.. При этом известно, что рыночная стоимость
застроенного земельного участка составляет 6,5 млн.долл. при рыночной
стоимости земли – 4 млн.долл.
РЕШЕНИЕ
Зная рыночную стоимость застроенного участка и рыночную стоимость
земли определим рыночную стоимость земельных улучшений:
6500000 долл. – 4000 000 долл. = 2500000 долл.
Зная рыночную стоимость земельных улучшений, рассчитаем абсолютное и
относительное обесценение земельных улучшений:
абсолютное обесценение - 5000000 долл. – 2500000 долл. = 2500000 долл.
относительное обесценение - 2500000 долл. / 5000000 сом = 0,5 или 50%
Соотнеся эффективный срок жизни земельных улучшений с уровнем их
обесценения определим оставшийся срок полезной жизни земельных
улучшений:
20 лет × 0,5 = 10 лет
Таким образом, оставшийся срок полезной жизни земельных улучшений
составляет 10 лет.
18 пример
Требуется определить долю дохода, которая приходится на землю при
условии, что:
доходность застроенного земельного участка составляет - 900 тыс.долл.,
|
|
|
стоимость земельных улучшений – 5400 тыс.долл.,
интерес инвестора – 16 %.
РЕШЕНИЕ
Определим доход от земельных улучшений, используя интерес инвестора,
который отражает уровень доходности земельных улучшений:
5400000 долл. × 0,16 = 864000 долл.
Зная общий доход с застроенного земельного участка, рассчитаем доход,
приходящийся на землю:
900000 долл. – 864000 долл. = 36000 долл.
Соотнеся полученное значение, с общим доходом с застроенного земельного
участка определим долю дохода, которая приходится на землю:
36000 долл. / 900000 сом = 0,04 или 4 %
Следовательно, доля дохода, который приходится на землю составляет 4
процента.
пример 
20 пример
Требуется определить рыночную стоимость 1 кв.м земли в районе
коттеджной застройки, если известно, что цены продажи застроенных
земельных участков площадью 500 кв.м составляют 3000 тыс.долл., а
суммарные затраты на освоение и застройку этих участков – 2500 тыс.долл.
РЕШЕНИЕ
Рассчитаем стоимость условно свободного от застройки земельного участка,
используя экономический метод:
3000 тыс.долл. – 2500 тыс.долл. = 500 тыс.долл.
Зная площадь земельного участка, определим стоимость 1 кв.м земли:
500 тыс.долл. / 500 кв.м= 1 тыс.долл.
Таким образом, стоимость 1 кв.м земли в районе коттеджной застройки
составляет 1 тыс.долл.
21 пример
Требуется определить долю дохода, которая приходится на землю при
условии, что:
доходность застроенного земельного участка составляет - 900 тыс.долл.,
стоимость земельных улучшений – 5400 тыс.долл.,
интерес инвестора – 16 %.
РЕШЕНИЕ
Определим доход от земельных улучшений, используя интерес инвестора,
который отражает уровень доходности земельных улучшений:
5400000 долл. × 0,16 = 864000 долл.
Зная общий доход с застроенного земельного участка, рассчитаем доход,
приходящийся на землю:
900000 долл. – 864000 долл. = 36000 долл.
Соотнеся полученное значение, с общим доходом с застроенного земельного
участка определим долю дохода, которая приходится на землю:
36000 долл. / 900000 сом = 0,04 или 4 %
Следовательно, доля дохода, который приходится на землю составляет 4
процента.
PVM = DS × PVAF(i; n) + T + BAL × PVF(i; n)
0 PVM PVM - начальная сумма кредита
1 DS DS - годовая сумма обслуживания долга
2 DS BAL - остаток кредита
3 DS PVAF - фактор текущей стоимости
4 DS обычного аннуитета
5 DS PVF - фактор текущей стоимости
6 DS единицы (реверсии)
7 DS i - процентная ставка (норма
… … отдачи заемного капитала)
n DS + BAL n - срок кредита
22 пример
PMT = PVM × IAOF (i; n),
где PMT - величина периодического платежа;
PVM - начальная сумма кредита;
i - номинальная процентная ставка;
n - срок кредита (период погашения);
IAOF (i; n) - фактор взноса на амортизацию единицы
|
|
|
Требуется определить текущую стоимость остатка кредита на конец 5 года
для полностью погашаемого кредита в размере 10000 долл. при номинальной
процентной ставке 10% со сроком погашения 15 лет.
РЕШЕНИЕ
Определим величину ежегодного периодического платежа, который составит
1314,7 долл.:
PMT = PVM × IAOF (i; n) = 10000 × IAOF (10%; 15 лет) = 10000 × 0,13147=
1314,7.
Зная величину периодического платежа, определим текущую стоимость
невыплаченной суммы кредита на конец 5 года:
PVBAL = PVM – PMT / IAOF (10%; 5 лет) = 10000 – 1314,7 / 0,26380 = 5016,3.
Таким образом, текущая стоимость остатка кредита равна 5016,3 долл.
PVBAL - текущая стоимость остатка кредита
23 пример
DS = IO / DCR
где IO - чистый операционный доход,
DS - годовой платеж по обслуживанию долга.
Требуется определить начальную сумму кредита, предоставляемого на срок
10 лет при номинальной процентной ставке 15%, если коэффициент покрытия
долга, установленный кредитором, равняется 1,25, а недвижимость обеспечивает
чистый операционный доход в размере 12000 долл.
РЕШЕНИЕ
Используя коэффициент покрытия долга и чистый операционный доход,
определим величину годового платежа по обслуживанию кредита:
= 12000 / 1,25 = 9600 долл.
При условии полного погашения кредита, текущая стоимость обычного
аннуитета укажет на начальную сумму кредита:
PVM = DS × PVAF(i; n) = 9600 × PVAF (15%; 10 лет) = 9600 × 5,01877 = 48180
Таким образом, начальная сумма кредита может составить 48000 долл.
24 пример
Требуется определить стоимость земельного участка, если известно, что
ежемесячная арендная плата составляет 150 долл., а мультипликатор
потенциального валового дохода – 6,25.
РЕШЕНИЕ
Зная ежемесячные платежи, определим годовой потенциальный валовой
доход
150 × 12 = 1800.
Используя процедуру прямой капитализации, определим стоимость
земельного участка путем умножения потенциального валового дохода на
соответствующий мультипликатор
1800 × 6,25 = 11250
Таким образом, стоимость земельного участка составляет 11250 долл
25 пример
Требуется определить стоимость цирка, расположенного на земельном
участке 5000 кв.м., если известно, что рыночная стоимость земли в этом районе
составляет 400 долл./кв.м, стоимость замещения здания - 1500000 долл., а его
совокупный износ – 20%.
РЕШЕНИЕ
Зная площадь участка, определим его рыночную стоимость
400 × 5000 = 200000.
Зная совокупный износ, определим стоимость земельных улучшений
1500000 × (1 – 0,2) = 1200000.
Суммировав стоимость земли и земельных улучшений, получим стоимость
цирка
200000 + 1200000 = 1400000.
26 пример
Требуется определить стоимость недвижимости, если чистый операционный
доход составляет 500000 долл. оставшийся срок экономической жизни - 35 лет с
реверсией в 1000000 долл. и соответствующей ставкой дисконта - 8%.
РЕШЕНИЕ
В этом случае стоимость недвижимости будет равняться сумме текущей
стоимости ежегодных доходов и текущей стоимости реверсии, определить
которые можно
применив к чистому операционному доходу фактор текущей стоимости
обычного аннуитета PVAF (8%, 35 лет) = 11,654568:
500000 × 11,654568 = 5827284
применив к реверсии фактор текущей стоимости PVF (8%, 35 лет) = 0,067635:
1000000 × 0,067635 = 67635
Таким образом, стоимость недвижимости составляет 5894919 долл.:
5827284 + 67635 = 5894919.
|
|
|
