 |
Становимся предпринимателями
|
|
|
|
Необходимость договоренности на бумаге
Коммунальные платежи обычно ложатся на собственника квартиры. На нанимателя возлагаются платежи за свет и за воду, если установлены приборы учета, а также за телефонные переговоры. Все эти моменты указываются в договоре, который как раз и ограждает от большинства проблем, которые могут возникнуть.
«Основные пункты договора – это сумма и дата платежей, срок проживания, - рассказала Галина Киселева, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость». - Также перечисляются все, кто будет проживать в квартире. Если у арендатора есть животное, то это также следует оговорить заранее. Дополнительно составляется акт приема-передачи имущества, где перечисляется все ценное, что находится в квартире, а также указываются недостатки. Таким образом, будут защищены обе стороны. Если у владельца есть особые требования, их также обсуждают с арендатором и прописывают в договоре. Например, как часто хозяин будет приезжать в квартиру. Можно прописать, что владелец будет посещать арендаторов один раз в месяц по взаимной договоренности в их присутствии».
Указываются и другие важные детали. Например, с момента подписания договора владелец обязан предоставить нанимателю в пользование квартиру и имущество, находящееся в этом жилом помещении, устранять все неполадки и недостатки сдаваемого помещения, не продавать квартиру до момента расторжения договора аренды и так далее. Со своей стороны наниматель может пользоваться нанятым помещением и при этом обязан своевременно вносить установленную плату за аренду и оплачивать телефонные переговоры, а также электроэнергию и воду, если в квартире установлены приборы учета. Если арендатор хочет сделать в квартире ремонт, то он имеет на это право только с разрешения владельца.
|
|
|
При всем этом важно помнить, что идеальные арендатор и арендодатель – те, кто соблюдает договоренности.
Как заплатить налог за сдачу квартиры?
Важно узаконить доходы от аренды
Ответственность владельца
Далеко не все российские арендодатели в полной мере осознают, что сдача жилья в аренду квалифицируется как самая настоящая предпринимательская деятельность, связанная с извлечением выгоды. А это значит, что сдающий жилье внаем собственник обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или без такой регистрации выплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В противном случае такая деятельность может быть признана незаконной и будет преследоваться в уголовном (статья 171 Уголовного кодекса РФ: Незаконное предпринимательство
Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, -наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев.
или административном порядке (статья 14.1 Кодекса об административных правонарушениях:
1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица - влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.). А факт неуплаты налога от аренды квалифицируется как налоговое преступление физического лица (статья 198 Уголовного кодекса РФ6 1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, -наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.).
|
|
|
Договорные отношения
Договор найма заключается в простой письменной форме. Если арендатор физическое лицо, то договор может быть заключен на срок не более 5 лет, иначе он будет считаться недействительным. Если арендатором выступает юридическое лицо, договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен на срок более года. Но зато в этом случае нет ограничений - такой договор можно заключать на любой срок.
Варианты уплаты налогов
Граждане, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и получавшие доход от аренды или найма, один раз в год обязаны отобразить его в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и уплатить налог в 13% со всей суммы полученной от арендаторов в течение года.
Следует заметить, что если арендатором квартиры выступает юридическое лицо, то именно оно, выплачивая арендную плату, обязано по закону выступить налоговым агентом арендодателя и удержать из платы налог и уплатить его в бюджет по ставке 13%.
Если жилье нанимает физическое лицо, выплата налогов ложится на плечи самого наймодателя.
Кроме подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, собственник, зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, может выбрать один из следующих вариантов уплаты налога:
1. Переход на упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6% от общей суммы дохода, в которой расходы не учитываются. В этом случае налогооблагаемая база неизменна, сумма в размере 6% взимается со всех полученных по такому договору платежей.
|
|
|
2. Применение патентной системы налогообложения ИП, использующего УСН.
Калькуляция выгоды
Прежде, чем законно сэкономить на налогах, необходимо сделать правильный выбор вида налогообложения. Основанием такого выбора будет выгода, определенная в результате сравнительного расчета размера годового налога для каждого предпринимателя.
К примеру, собственник сдает жилье в течение одного года по фиксированной месячной ставке. Тогда размер годового налога для каждого варианта будет рассчитываться следующим образом:
1. Расчет для физического лица без ИП: месячная ставка х 12 месяцев х 13%; Например, 10000 в месяц *12=120000*13%=15600 руб - налог
2. Расчет для ИП по УСН со ставкой 6%: месячная ставка х 12 месяцев х 6% + 23400 (сумма в рублях обязательных страховых взносов на 2017 год);
=10000*12*6%+27790=34990. Зачет 27790, если налог платится ежеквартально = 7200 руб
3. Расчет для ИП с патентом: стоимость патента + 50% от 27790 (23400 (ПФ)+4590 (МС)=27990) - (сумма в рублях обязательных страховых взносов на 2017 год, согласно ст.430 НК РФ).
Стоимость патента в данном случае рассчитывается исходя из потенциально возможного к получению ИП годового дохода и ставки 6%. В каждом отдельно взятом регионе России законом установлен свой размер предполагаемого годового дохода от сдачи жилья в наем, поэтому и стоимость патента в разных регионах будет разная. Рассчитать стоимость патента в РТ (№20) https://uslugi.tatarstan.ru/tax-calculator/usn
=15600+13895 = 29495 руб
При этом важно обратить внимание на то, что индивидуальный предприниматель, планирующий приобрести патент на аренду (наем), должен быть убежден в стабильной ставке ежемесячных платежей, а также в том, что договор в течении календарного года не будет расторгнут или прекращен, так как оплаченный патент возврату не подлежит.
Становимся предпринимателями
Во избежание проблем с законом собственнику, планирующему сдавать жилье, лучше зарегистрировать свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, перейдя на упрощенную систему налогообложения (УСН). Для этого необходимо собрать и предоставить в налоговую инспекцию ряд документов: заявление о государственной регистрации ИП установленного образца по форме Р21001, копию ИНН и копию паспорта с пропиской на одном листе; квитанцию об оплате госпошлины в размере 800 рублей; заявление о переходе на УСН; для иностранных граждан – копию разрешения на временное проживание или вида на жительство.
|
|
|
В заявлении указываются данные заявителя и сведения о выбранном им перечне видов деятельности. Вид деятельности, предусмотренный для законной сдачи имущества в аренду, формулируется так: «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».
После всей процедуры регистрации человек вправе открывать банковские счета на имя ИП и начинать вести предпринимательскую деятельность: подписывать договоры, выписывать счета, принимать деньги, причем в безналичной форме. С наличными придется быть осторожнее. По рассматриваемому виду деятельности предусмотрен порядок приема наличных средств только с применением кассового аппарата, иначе предприниматель может быть привлечен к административной ответственности по статье 14.5 КоАП.
Важно также отметить, что, помимо налоговых платежей, индивидуальный предприниматель вне зависимости от примененной системы налогообложения оплачивает один раз в год страховые взносы по фиксированной ставке, которая составляет на 2017 год 27790 руб.
Получаем патент
Согласно пункту 1 статьи 346.46 Налогового кодекса, постановка на учет индивидуального предпринимателя в качестве налогоплательщика, применяющего патентную систему налогообложения, осуществляется налоговым органом, в который он обратился с заявлением на получение патента. Постановка на учет производится в течение пяти дней со дня его получения.
Если патент получается на срок до шести месяцев, то его оплата производится в размере полной суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента.
Если патент получается на срок от шести месяцев до года, то налоговый патент можно оплатить двумя этапами: 1/3 от стоимости оплачивается при оформлении патента, в течение 25 календарных дней после начала осуществления предпринимательской деятельности. Оставшуюся сумму в размере 2/3 стоимости оплачивают не позднее 25-дневного срока по истечении периода, на который выдан патент.
При выборе формы налогообложения на основе патента ИП собственник освобождается от уплаты налога 3-НДФЛ в размере 13% от дохода с аренды или найма, а так же от налога на имущество.
|
|
|
