 |
Возможность применения к договору аренды помещения ст. 652 ГК РФ о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания (сооружения)
|
|
|
|
Параграф 4 гл. 34 ГК РФ именуется "Аренда зданий и сооружений", то есть, следуя буквальному толкованию, данный параграф регулирует аренду зданий и сооружений, а не любого недвижимого имущества. В связи этим возник вопрос о возможности применения ст. 652 ГК РФ к договору аренды помещения.
5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о применении к договорам аренды помещений положений п. 2 ст. 652 ГК РФ о правах арендатора на земельный участок при аренде находящегося на нем здания (сооружения) существует две позиции судов.
Позиция 1. Пункт 2 ст. 652 ГК РФ о правах арендатора на земельный участок при аренде находящегося на нем здания (сооружения) применим к договору аренды помещений в здании.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.06.2018 N Ф09-3413/18 по делу N А47-8673/2017
"...Комитет обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу "Медтехника" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 140 616 руб. в виде сбереженной платы за пользование земельным участком, на котором расположены арендуемые здания, за период с 01.12.2016 по 30.06.2017, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 323 руб.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 08.12.2017 (судья Кофанова Н.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.
При рассмотрении спора судами установлено, что между Комитетом (арендодатель) и обществом "Медтехника" (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2012 N 1, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование следующие объекты муниципального нежилого фонда: 1- 2-этажное здание производственного помещения, номера на поэтажном плане на первом этаже: 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 13, литера ББ1, общая площадь помещения 631,9 кв. м; 1-этажное административное здание, литеры ВВ1В2В3В4В5, общая площадь 262,5 кв. м; 2-этажное складское здание с подвалом, литера Е, общая площадь 117,3 кв. м; 2-этажный цех по ремонту и разборке медицинского оборудования, складские помещения, литера Е1, общая площадь 262,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. Кичигина, 25А.
|
|
|
В соответствии с п. 1 и 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.
|
|
|
Таким образом, установив, что в договоре аренды отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельно арендной платы за пользование земельным участком и в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположены переданные в аренду муниципальные объекты, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что в силу п. 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации внесенная обществом "Медтехника" по договору аренды плата за пользование зданиями включает плату за пользование земельным участком, на котором они расположены, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения требований Комитета о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Ссылка заявителя жалобы на то, что размер арендной платы за помещения в рассматриваемом случае был установлен на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной ставки помещения, в котором не учитывалась арендная плата за пользование земельным участком, не может быть принята во внимание судом кассационной инстанции, поскольку не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование земельным участком и о наличии у арендодателя права требовать от арендатора такой платы..."
Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу N А29-2683/2009
"...ЗАО "Сплав" (арендодатель) и ООО "НПП "Ресурсы" (арендатор) заключили договор аренды имущества с последующим выкупом от 01.01.2007, в соответствии с которым арендатору по акту приема-передачи передано во временное пользование и распоряжение принадлежащее арендодателю на праве собственности недвижимое и движимое имущество, в том числе нежилые помещения N 1, 2, 3, 4, 7 на втором этаже площадью 82,7 квадратного метра и N 1, 7, 8, 9, 10, 11 на первом этаже площадью 82,4 квадратного метра; склад кислородных баллонов площадью 40,3 квадратного метра (литер Д); железнодорожный тупик протяженностью 112 квадратных метров (литер II); железнодорожный тупик протяженностью 270 квадратных метров (литер I); гараж площадью 236,6 квадратного метра (литеры Е и Е1); весовая площадью 110,9 квадратного метра (литеры Ж, Ж1 и Ж2), расположенные по адресу: город Сыктывкар, улица 28-й Невельской дивизии, 6.
|
|
|
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
В пункте 22 Постановления о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства разъяснено, что отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
|
|
|
Суд установил, что договор субаренды земельного участка не был заключен между сторонами. Вместе с тем данное обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности оплачивать, помимо арендных платежей за аренду имущества, плату за земельный участок, на котором оно расположено.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что с учетом незаключенности договора аренды земельного участка от 16.09.2003 истец, перечисливший денежные средства за аренду земли, оплатил фактическое пользование земельным участком площадью 14744 квадратных метра занятым арендованным им недвижимым имуществом, поэтому неосновательное обогащение на стороне ответчиков отсутствует..."
Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 11.10.2007 N КА-А40/10477-07 по делу N А40-1736/07-107-13
"...В соответствии с действующим законодательством юридическое лицо, арендующее здание (сооружение) или помещение в этом здании (сооружении), является фактическим землепользователем части земельного участка, расположенного под арендуемым зданием (сооружением) или помещением в этом здании (сооружении) и обходимым для его использования, поэтому правоустанавливающим документом при отсутствии заключенного с собственником земельного участка договора аренды земли, являющимся основанием для взимания земельного налога или арендной платы, будет соответствующий договор аренды здания, строения или нежилого помещения в них..."
Постановление ФАС Московского округа от 17.10.2005 N КА-А40/10161-05
"...Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ плата за пользование зданием включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как следует из договоров аренды помещений (т. 1 л. д. 48 - 57, 5 раздел), арендатор самостоятельно исчисляет и уплачивает налоги
...Заявитель как арендатор части здания является одновременно и землепользователем, потому должен платить земельный налог в части, пропорциональной доле занимаемого им в здании помещения.
Пунктом 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением..."
Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2007 по делу N А26-5611/2006-216
|
|
|
"...Судебными инстанциями правомерно учтено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации при неопределении в договоре аренды помещений передаваемого арендатору права на соответствующий земельный участок к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.
В договорах аренды нежилых помещений, заключенных Обществом с третьими лицами (арендаторами), не определено право арендаторов на соответствующий земельный участок.
Следовательно, согласно пункту 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации к арендаторам перешло право пользования той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением..."
Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.08.2011 по делу N А32-50665/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 28 апреля 2008 года департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 94/2 муниципального имущества, предметом которого являются нежилые помещения (литера А) N 6, 7, 10, 165, 166/1, 167, 168, 169 общей площадью 90,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 204, для использования под выставочно-демонстрационный зал и приемный пункт (т. 1, л.д. 8 - 15).
Судом рассмотрены требования истца о взыскании с ответчика задолженности за использование земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотрено договором аренды иное право на соответствующий земельный участок.
Исходя из сложившейся судебной практики, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок.
Пунктом 4.7 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование нежилыми помещениями не включает в себя плату за пользование земельным участком. Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество, и за прилегающий к нему земельный участок определяется исходя из фактического размера переданного арендатору имущества и оплачивается арендатором ежеквартально, равными долями, не позднее 10-го числа 1-го месяца каждого квартала.
При таких обстоятельствах довод заявителя о том, что суд неправомерно взыскал арендную плату за пользование земельным участком, отклоняется..."
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 27.12.2005 N Ф09-5856/05-С7
"...Судами установлено, что право на земельные участки, на которых расположены здания, включающие арендуемые обществом нежилые помещение, в договорах аренды общества и Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом определено не было.
Суды на основании п. 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу, что данное обстоятельство не свидетельствует об отсутствии у общества права на данные земельные участки, так как право пользования земельными участками перешло к обществу в силу закона.
Названной нормой предусмотрено, что, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением..."
Позиция 2. Пункт 2 ст. 652 ГК РФ о правах арендатора на земельный участок при аренде находящегося на нем здания (сооружения) к договору аренды помещений в здании неприменим.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 05.06.2007, 13.06.2007 N КА-А40/4838-07-2
"...Пунктом 2 ст. 652 ГК РФ предусмотрены условия перехода прав на земельный участок по договору аренды зданий и сооружений, а п. 2 ст. 654 ГК РФ предусмотрены условия уплаты за пользование земельным участком при заключении договора аренды здания или сооружения. В данном же случае указанные нормы ГК РФ не подлежат применению, поскольку судами установлено, что Общество является арендатором нежилых помещений в здании.
Возможность приобретения на основании договора аренды арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав и их регистрацию на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что арендатор нежилого помещения в здании не является плательщиком земельного налога, не обязан сдавать декларации по нему, в связи с чем, решение налогового органа по эпизоду, связанному с земельным налогом, незаконно..."
Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2004 N А05-6248/03-9
"...При начислении Обществу земельного налога, штрафов за неуплату налога и непредставление деклараций по земельному налогу Инспекция руководствовалась пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. Таким образом, при аренде зданий и сооружений применяются особые правила взимания земельного налога.
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, положения данной статьи не применяются к отношениям аренды нежилых помещений. Нежилые помещения в здании, которые в рассматриваемом деле являются предметом договоров аренды, относятся к иному виду недвижимого имущества. В связи, с чем при аренде нежилых помещений не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений..."
|
|
|
