 |
Пример из судебной практики.
|
|
|
|
Так, 16 декабря 2010 г. в Соль-Илецкий районный суд Оренбургской области было подано исковое заявление Ковля Н.М. к Балановой Е.А. о признании недействительными протокола и приложения, которые приняты к нему на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а также признать общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме несостоявшимся. Инициатором собрания была Баланова Е.А. Собранием утвержден протокол общего собрания собственников помещений в доме и приложение - лист голосования собственников помещений по вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Ковль Е.М. считает протокол N от ДД.ММ.ГГГГ и приложение к нему недействительными и составленными с существенными нарушениями законодательства. Так, неверно были указаны количество голосов и их соответствие с количеством собственников. Нарушены сроки уведомления собственников о проведении общего собрания, что противоречит положениям п. 4 ст. 45 ЖК РФ. Собственники помещений в многоквартирном жилом доме не уведомлены о результатах проведения собрания.
Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. В ходе судебного разбирательства было установлено, что кворум на проводимом собрании отсутствовал, так как в собрании приняло участие менее 50% голосов от общего числа голосов. То есть собрание собственников помещений было неправомочно принимать решения.
Также в силу ч. 3 ст. 46 ЖК РФ решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме... не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Суду были представлены уведомления о решениях, принятых на собрании, направленные в администрацию муниципального образования. Однако доказательств того, что принятые решения были доведены до сведения всех собственников помещений в данном доме, не представлено. Таким образом, нарушен порядок принятия решений общим собранием собственников жилых помещений, нарушены их права на участие и проведение этого собрания, допущены нарушения при подсчете голосов собственников, принявших участие в голосовании, собрание было проведено в отсутствие кворума, в связи с чем решения, принятые на данном собрании, являются недействительными.
|
|
|
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд решил:
признать протокол N... общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и приложение к нему, которые приняты на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, недействительными.
Признать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме несостоявшимся из-за отсутствия кворума <1>.
--------------------------------
<1> По исковому заявлению Коваля Н.М. к Балабановой Е.А.: решение Соль-Илецкого районного суда Оренбургской области от 20 декабря 2010 г. // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 22.04.2016).
ЖК РФ ввел новый вид управления многоквартирным домом - совет дома. В соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирных домах, в которых не созданы ТСЖ, ЖСК, УК, обязаны избрать совет дома.
Совет дома избирается на общем собрании собственников простым большинством голосов.
|
|
|
Функции и полномочия совета дома:
- обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах;
- выносит на обсуждение общего собрания:
1) предложения о порядке пользования общим имуществом, включая земельный участок;
2) предложения о порядке планирования управления и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;
3) проекты договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, с заключением по условиям;
- осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых собственникам коммунальных услуг;
- принимает решения об избрании комиссий собственников для подготовки предложений по вопросам управления многоквартирным домом (коллегиальные совещательные органы управления многоквартирным домом);
- представляет на утверждение годового общего собрания отчет о проделанной работе, предложения по вопросам компетенции совета, избираемых комиссий и др.
Председатель совета избирается из числа членов совета многоквартирного дома, подотчетен общему собранию собственников помещений многоквартирного дома.
Функции и полномочия председателя совета:
- вправе вступать в переговоры об условиях проекта договора управления МКД (при непосредственном управлении - об условиях соответствующих договоров) с доведением результатов переговоров до сведения общего собрания собственников помещений МКД;
- на основании доверенности, выданной собственниками, заключает договор управления МКД (договоры, предусмотренные при непосредственном управлении), по которому приобретают права и становятся обязанными все собственники, выдавшие доверенность;
- осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ по тем же договорам, акты о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества на основании доверенности, выданной собственниками помещений многоквартирного дома;
|
|
|
- направляет в орган местного самоуправления (ОМС) обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по данному договору;
- выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг (по их доверенности).
Совет избирается из числа собственников на общем собрании собственников сроком на два года, количество членов устанавливается с учетом числа подъездов, этажей, квартир. В случае ненадлежащего исполнения обязанностей совет может быть переизбран досрочно.
ЗАДАЧИ
1. Составьте сравнительную таблицу, отображающую обязанности собственника и нанимателя по обеспечению надлежащей эксплуатации, сохранности и производству капитального и текущего ремонта жилища.
2. В одном из подъездов 9-этажного дома находится "техническая квартира", которая в соответствии с паспортом многоэтажного дома является зоной общего пользования. Ранее это помещение занимал слесарь (работник ЖЭКа). В настоящее время администрация муниципального образования собирается разместить там опорный пункт милиции. Собственники жилых помещений многоквартирного дома высказываются против. Как, по вашему мнению, следует разрешить данный спор? Обоснуйте свой ответ.
3. Собственниками квартиры являются: мать-пенсионерка, инвалид второй группы, и ее совершеннолетний сын. Сын без ведома матери зарегистрировал по месту постоянного жительства свою 10-летнюю дочь. Пенсионерка обратилась в суд с требованием снять внучку с регистрационного учета на том основании, что сын не вносит плату за жилье и коммунальные услуги, а она после регистрации внучки потеряла право на субсидию. Как, по вашему мнению, следует разрешить возникшее спорное правоотношение? Подкрепите свой ответ ссылками на нормативные предписания.
4. Гражданке Н. принадлежала на праве частной собственности половина дома, а гражданам Б. и С. - по 1/4 дома каждому. Н. обратилась в суд с исковым заявлением о признании права собственности на 3/4 дома, ссылаясь на то, что она произвела капитальный ремонт дома, значительно увеличивший его стоимость. Выскажите и аргументируйте свое мнение, обоснованно ли требование истицы?
|
|
|
ТЕСТЫ
1. Выберите правильный ответ:
1.1. Какие лица относятся к членам семьи собственника жилого помещения:
а) проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника;
б) его супруг, а также дети и родители данного собственника;
в) родственники;
г) иные граждане;
д) временные жильцы.
1.2. Какую ответственность несут дееспособные члены семьи собственника:
а) солидарную;
б) субсидиарную;
в) долевую;
г) не несут ответственности;
д) вопрос законодательно не урегулирован.
1.3. Какие права имеет собственник в отношении бывших членов семьи:
а) имеет право выселить их в судебном порядке;
б) вопрос законодательно не урегулирован;
в) должен всегда предоставить им жилье;
г) бывшие члены семьи продолжают сохранять право на проживание в жилом помещении;
д) имеет право выселить их в административном порядке.
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
1. Какими правами и обязанностями обладает собственник жилого помещения?
2. Какими правами и обязанностями обладают граждане, проживающие совместно с собственником жилого помещения?
3. Какие действия вправе совершать собственник в отношении принадлежащего ему жилого помещения?
4. Сохраняется ли право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника?
5. Как осуществляется пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу?
6. Как осуществляется пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением?
7. Что представляет собой общее имущество собственников многоквартирного дома? Какой вид общей собственности на общее имущество многоквартирного дома возникает у собственников помещений?
8. Определите правовую природу общего собрания собственников жилого помещения. Какие виды общего собрания собственников жилого помещения вы знаете?
9. Какими полномочиями обладает общее собрание собственников при решении вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственников?
Глава 9. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
В результате освоения данной темы студент должен:
знать:
- понятие, юридическую характеристику и содержание договора купли-продажи жилого помещения;
- понятие, юридическую характеристику и содержание договора мены жилого помещения;
|
|
|
- понятие, юридическую характеристику и содержание договора дарения жилого помещения;
- понятие, юридическую характеристику и содержание договора ренты жилого помещения;
уметь:
- анализировать юридические факты и возникающие в связи с ними жилищные отношения по поводу перехода права собственности на жилые помещения;
- принимать решения и совершать юридические действия относительно перехода права собственности на жилые помещения в точном соответствии с принципами права и руководствуясь законом;
- осуществлять правовую экспертизу договоров, опосредующих переход права собственности на жилое помещение;
- давать квалифицированные юридические заключения и консультации при возникновении имущественных споров, связанных с отчуждением жилого помещения;
- правильно составлять и оформлять юридические документы, фиксирующие или сопровождающие переход права собственности на жилые помещения;
- ясно, четко и последовательно формулировать юридические заключения относительно перехода права собственности на жилые помещения, логически обосновывая выводы;
- анализировать нестандартные ситуации правоприменительной практики, связанной со спорными жилищными отношениями по поводу перехода права собственности на жилые помещения, и вырабатывать различные варианты их решения;
владеть:
- навыками работы с правовыми актами, посвященными вопросам перехода права собственности на жилые помещения;
- навыками анализа различных правовых явлений, юридических фактов, правовых норм и правовых отношений, являющихся объектами профессиональной деятельности, связанной с переходом права собственности на жилые помещения;
- навыками ведения дискуссии, деловых переговоров, осуществления посредничества с целью достижения компромисса участниками жилищных споров по поводу перехода права собственности на жилые помещения;
- навыками составления договоров, опосредующих переход права собственности на жилые помещения;
- навыками консультирования граждан по правовым вопросам, связанным с переходом права собственности и обременением жилого помещения.
§ 1. СДЕЛКИ, ОПОСРЕДУЮЩИЕ ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Сделки признаются действительными при условии соблюдения требований, установленных гл. 9 (ст. 153 - 165 ГК РФ) и другими статьями ГК РФ. Эти требования касаются содержания и формы сделки, правоспособности и дееспособности сторон и т.п.
Рассмотрим наиболее распространенные в жилищной сфере сделки.
1.1. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ, МЕНЫ
Как показывает практика, на сегодняшний день самой распространенной сделкой с недвижимостью является купля-продажа жилых помещений. По таким договорам следует руководствоваться гл. 30 ГК РФ, в том числе ст. 549 - 558 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Однако стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163 ГК РФ), хотя, как следует из ст. 550 ГК РФ, обязательного нотариального оформления этого договора не требуется.
Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями от 4 марта 2013 г.) <1> были внесены существенные изменения. Так, ранее действующая редакция предусматривала обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения. С 1 марта 2013 г. правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу вышеуказанного Федерального закона. Таким образом, именно переход права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2012. N 53 (ч. I). Ст. 7627.
Особенности договора купли-продажи во многом обусловлены спецификой предмета договора.
Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
В договоре указывается следующая идентифицирующая объект информация:
- адрес (местоположение) жилого помещения;
- вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната);
- площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту);
- назначение (жилое);
- иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.).
Сторонами договора купли-продажи жилья являются продавец и покупатель. Продавцом жилья по общему правилу выступает сам собственник, реже - специально уполномоченное лицо (например, при продаже государственного либо муниципального жилья в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти). Покупателем по договору купли-продажи жилья может являться фактически любое лицо.
Цена жилого помещения устанавливается соглашением сторон в договоре. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ); указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ); а при продаже жилого помещения в кредит с условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Таким образом, договор купли-продажи жилья (жилого помещения) - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (приложение N 6).
В условиях рыночных отношений расширилось применение договора мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. При этом собственник жилого помещения может получить по такому договору не только жилье, но и иное имущество, например автомобиль. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ); каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Не следует смешивать данную сделку с обменом жилых помещений, порядок совершения которого установлен жилищным законодательством.
Ранее в соответствии со ст. 31 Основ жилищного законодательства наниматель жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда имел право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Кроме того, наниматель имел право (с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи) передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Иными словами, собственник жилого помещения (гражданин) мог обменять его на жилое помещение, занимаемое гражданином по договору социального найма. Теперь такой обмен запрещен (см. ст. 72 ЖК РФ).
1.2. ДОГОВОР ДАРЕНИЯ
Граждане могут передавать в собственность других лиц жилые помещения по договору дарения. В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу (одаряемому) жилье. Одаряемый вправе в любое время отказаться от передачи ему дара, и в этом случае договор дарения считается расторгнутым (ст. 573 ГК РФ). При этом отказ от подаренного жилого помещения, как следует из п. 2 ст. 573 ГК РФ, должен быть совершен в письменной форме.
Статьей 575 ГК РФ установлено, что не допускается дарение в следующих случаях:
1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
4) в отношениях между коммерческими организациями.
Государственные и муниципальные предприятия и учреждения вправе подарить жилье, но только с согласия собственника (ст. 576 ГК РФ).
В соответствии со ст. 578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. В договоре дарения может быть установлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения.
Согласно ст. 580 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренного жилого помещения, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи жилого помещения одаряемому и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.
1.3. ДОГОВОР РЕНТЫ
В соответствии с гл. 33 ГК РФ имущество, в том числе жилье, может передаваться другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Такая передача имущества осуществляется на основании договора ренты (ст. 583 ГК РФ). Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Ранее договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежал также государственной регистрации. Однако с 1 марта 2013 г. согласно Федеральному закону N 302-ФЗ государственной регистрации подлежит переход права собственности на жилое помещение.
Жилье, которое передается на основании договора ренты, может быть приобретено новым собственником:
- за плату: в этих случаях к отношениям сторон договора применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ);
- бесплатно: в этих случаях к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ).
Для обеспечения выполнения обязательств со стороны плательщика ренты ст. 587 ГК РФ предусмотрено, что получатель ренты приобретает право залога на переданное имущество, а за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ, если иной процент не установлен договором. Если существенные условия договора не выполняются (п. 2 ст. 587 ГК РФ), а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
В соответствии со ст. 589 ГК РФ получателями ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности, закрепляемой в учредительных документах данных организаций. Права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Рента может быть постоянной и пожизненной.
Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (ст. 590 ГК РФ).
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В этом случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК РФ).
Статьей 593 ГК РФ установлены следующие случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты: если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год (если иное не предусмотрено договором постоянной ренты); нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; признан неплатежеспособным либо возникли иные обязательства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; если имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в других случаях, предусмотренных договором.
Согласно ст. 594 ГК РФ выкуп постоянной ренты производится по цене, установленной в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому жилье передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая обычно взимается за аналогичное имущество.
Пожизненная рента (ст. 596 ГК РФ) может быть установлена на период жизни гражданина, передающего жилье под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается и размер пожизненной ренты (ст. 597 ГК РФ).
Пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором. Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены. Случайная гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождает плательщика ренты от обязательств, возложенных на него договором.
Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) - разновидность договора пожизненной ренты. По этому договору получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость другому лицу, которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
К этому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено ст. ст. 601 - 605 ГК РФ.
Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ). Статьей 604 ГК РФ предусмотрен ограничительный порядок распоряжения имуществом новым собственником. Он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Прекращение этого договора осуществляется по основаниям, установленным ст. 605 ГК РФ, а именно: в случае смерти получателя ренты; при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.
Перечисленные выше договоры, конечно, не исчерпывают весь перечень сделок, которые могут совершаться с жилыми помещениями, тем не менее они являются наиболее распространенными в практике гражданского оборота. Договоры связаны с жилищным законодательством, так как всегда при переходе прав от одного лица к другому решается вопрос о пользовании жилым помещением бывшим собственником или членами семьи собственника жилого помещения.
§ 2. ПОНЯТИЕ И ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в современном обществе впервые была предусмотрена Гражданским кодексом РФ (ст. 131). Введение такой системы преследует несколько целей:
а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;
б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);
в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России;
г) предоставить владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество;
д) "дать возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения из Единого реестра, что создает определенные гарантии от мошенничества" <1>.
--------------------------------
<1> См.: Кузнецов А.В. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": за и против // Государство и право. 1998. N 2. С. 59.
Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Пункт 1 ст. 2 Закона содержит легальное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации". Согласно ст. 8.1 ГК РФ "государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра... Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законно".
Анализ легального определения позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:
а) это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК РФ;
б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость;
в) государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.
Абстрагируясь от целей и значения государственной регистрации, есть основания утверждать, что она основана на регистрации объекта недвижимости, а не лиц, им обладающих, имеющих права залогодержателя, арендатора и т.п. Государственная регистрация недвижимого имущества базируется на подходе: от объекта недвижимости к субъекту, сделкам, им совершаемым, и т.п., а не наоборот.
Согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость:
- право собственности;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право пожизненного наследуемого владения;
- право постоянного пользования;
- ипотека;
- сервитута;
- иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Однако нужно помнить, что, например, согласно п. 2 ст. 20 Земельного кодекса РФ, "гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются".
Данный перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК РФ (об аренде, о доверительном управлении и др.), а также Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество.
Исключения из общего правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество весьма редки и могут быть предусмотрены только в законе. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (ст. 651 ГК РФ).
Статья 13 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии в следующем виде:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого Закона; регистрация представленных документов;
- правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью; сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;
- при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления - внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;
- совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми, согласно ст. 14 Закона о госрегистрации, являются особого вида свидетельства.
Согласно ст. 17 Закона о госрегистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
- акты, изданные органами госуд
|
|
|
