 |
Метод приведенного чистого дохода
|
|
|
|
Метод приведенного чистого дохода (МПЧД) является дальнейшим развитием метода капитализации прибыли (МКП).
Характерным для МПЧД является учет динамики процессов формирования прибыли, когда ее величина не считается неизменной, а зависит, например, от меняющихся экономических условий и выбора производственной программы. Важным фактором МПЧД является работа с данными как о доходах, так и о затратах, которые также должны рассматриваться в динамике.
Таким образом, применяя МПЧД, нужно иметь значительные объемы информации прогнозного характера, в том числе:
прогноз развития экономической ситуации (системы налогов и отчислений, изменений в структуре цен, инфляции, положения на рынках, условий кредитования и др.);
намечаемую программу инвестиций в развитие предприятия.
Сущность МПЧД состоит в том, что потоки доходов и расходов суммируются по годам (или иным регулярным временным периодам, например кварталам) и далее с помощью алгоритмов дисконтирования приводятся к одному моменту времени. Это, как правило, время проведения аналитического расчета или ожидаемое время начала бизнес-проекта.
Рассмотрим более детально содержание МПЧД.
Методологический подход к оценке объекта основывается на описании и сравнительном анализе затрат и поступлений, связанных с деятельностью данного предприятия или операциями с ним, такими, как приобретение и использование, развитие, реконструкция и т.д. Таким образом, временной период достаточно продолжителен.
Оценка объекта по методу МПЧД существенно зависит от того, каким образом предполагается использовать оцениваемый объект.
В основе МПЧД лежит информационная технология формирования финансовых потоков во времени (cash flow). МПЧД является базовым методом оценивания при подготовке и анализе инвестиционных проектов, бизнес-планов развития.
|
|
|
Финансовый аспект анализа и оценки в МПЧД состоит в формировании динамики всех действующих в проекте финансовых средств во времени. Он предполагает определение финансовых потребностей в период приобретения объекта, а также определение вариантов удовлетворения этих потребностей за счет собственных и привлеченных средств, таких, как кредиты, акции, средства других организаций, государственные вложения и дотации, иностранные инвестиции.
Аналогичным образом для периода использования оцениваемого объекта формируются:
финансовые потребности предприятия, связанные с обеспечением его функционирования и возможным развитием;
поступления от реализации продукции и/или самого объекта; распределение поступающих средств в соответствии с правилами финансово-распределительной системы и с учетом финансовых обязательств, обусловленных использованием привлеченных средств на начальных этапах.
Для финансовой сбалансированности необходимо, чтобы поток поступлений финансовых средств опережал поток потребностей. Если обнаруживается несбалансированность, то необходимо перепланировать финансовые потоки.
Экономический аспект анализа и оценки предполагает соизмерение затрат и поступлений и формирование на этой основе сравнительных оценок экономической эффективности. В качестве сравнительных оценок экономической эффективности обычно используются следующие критерии:
чистая приведенная стоимость, чистый приведенный доход (это, как правило, важнейший показатель эффективности — отсюда название МПЧД);
внутренняя норма рентабельности;
срок окупаемости;
коэффициенты прибыльности и рентабельности.
Экономический анализ проводится как по проекту в целом, так и с позиции инвестора, бюджета и других возможных участников проекта. Например, экономическая оценка с позиции инвестора определяется на основе сравнения его затрат на реализацию программы и средств, остающихся в его распоряжении при использовании объекта. При этом собственные затраты инвестора могут быть уменьшены за счет привлеченных средств; однако при этом уменьшаются и поступления в соответствии с взятыми им финансовыми обязательствами. Таким образом, экономическая оценка с позиции инвестора зависит не только от объекта и программы его развития, но и от выбора инвестором источников финансирования.
|
|
|
В заключение подчеркнем ведущую роль рассмотренного метода в известных схемах финансово-экономического анализа эффективности инвестиционных проектов, при анализе развития и функционирования предприятий.
Метод подрядчика
Метод подрядчика (МП) используется для оценки объектов собственности, для которых отсутствует информация о рыночных продажах, например, в силу особых, уникальных свойств объектов.
Этим методом оценивают такие объекты, как муниципальная недвижимость некоммерческого типа, жилые дома, объекты сферы образования, а также большие промышленные комплексы.
В МП стоимость оцениваемого объекта как некоего неординарного комплекса считается складывающейся из стоимости земли и стоимости зданий, скорректированных с учетом их износа. Таким образом, МП — комбинированный метод.
Базовый алгоритм МП можно трактовать как уменьшенную с учетом износа восстановительную стоимость зданий с добавлением стоимости земли. При этом последнюю обычно оценивают по аналогам или через ближайший вариант ее альтернативного использования.
Итак, МП работает в ситуации, когда нет информации о продажах и аренде, единого объекта, когда нет рынка. Укажем на ряд дополнительных ситуаций, когда возможно применить метод подрядчика.
1. Существуют объекты собственности, которые редко меняют владельцев, а если даже и меняют, то эти объекты могут быть лишь небольшой частью всей сделки, поэтому информация о цене такой полной сделки почти бесполезна.
2. Часто собственность выставляют на продажу, когда она более не может служить в прежнем своем качестве и должна быть преобразована, приспособлена к новому использованию. Это, например, попавшие в названную ситуацию старые здания школ, церквей и вокзалов, аэропорты, библиотеки и другие уникальные объекты. Может возникнуть вопрос, например, о преобразовании здания вокзала в выставочный зал. В названных ситуациях для нового использования нужны капиталовложения, а оценка собственности в ее прежнем виде, пожалуй, и не столь необходима.
|
|
|
3. Бывают случаи, когда требуется оценка здания без намерения осуществить сделку на рынке. И здесь может быть полезен метод подрядчика. По сути, МП работает здесь как метод затрат. Затраты владельца как восстановительная стоимость добавляются к стоимости земли.
Метод остатка
Метод остатка (МО) используется чаще всего для оценки земли с потенциалом развития, т.е. тогда, когда земля не может быть оценена методами сравнения из-за индивидуальной природы каждого варианта развития, а также в связи с действием других факторов влияния, как, например, градостроительных ограничений, наличия или отсутствия планового разрешения.
|
|
|
