 |
Составление и передача заказчику отчета об оценке
|
|
|
|
На данном этапе обобщается информация, полученная на предыдущих этапах, и излагается в виде письменного отчета.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически возможных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет обеспечивать максимальный чистый доход и максимальную текущую стоимость.
Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, то наилучшим и единственно возможным использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.
Методология расчетов
При определении рыночной стоимости квартиры могут быть использованы три основных подхода:
- затратный подход;
- сравнительный подход;
- доходный подход.
При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
|
|
|
Основные этапы оценки при затратном подходе:
1. Расчет стоимости замещения объекта оценки
2. Определение величины накопленного износа.
3. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения стоимости объекта оценки.
4. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной или имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования (для зданий и сооружений).
5. Добавление к рассчитанной стоимости объекта стоимости земли.
Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами. Построенные здания и сооружения под воздействием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются.
Накопленный износ мы определяем как «уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников».
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости или сооружения, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний экономический.
Для каждого вида износа характерно его подразделение: на устранимый и неустранимый.
В самом общем случае устранимым износом называется износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно.
Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:
- нормативный;
- стоимостной;
- метод срока жизни.
Признаками функционального износа в оцениваемом здании или сооружении, как правило, являются не соответствие его объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации зданий с его текущим или предполагаемым использованием.
|
|
|
Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе:
1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, сооружений.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.
Основные этапы процедуры оценки при доходном подходе:
1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок аренды и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой. Доходы от владения объектами собственности поступают в виде текущих или будущих денежных поступления (в т.ч. периодических платежей).
2. Оценка потерь от недогруженности и неуплат производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемым объектам.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемых объектов основывается на анализе фактических издержек по их содержанию или типичных издержек на данном рынке.
4. Рассчитывается итоговый показатель потоков денежных средств, который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.
|
|
|
Имеется два метода превращения дохода, получаемого от владения имуществом, в оценку стоимости:
1. Метод прямой капитализации, основанный на использование ставки капитализации.
2. Метод дисконтирования денежных потоков, основанный на превращение будущих доходов от владения имуществом, в их текущую стоимость. Прогнозируемые будущие доходы, дисконтированные, а текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожидания рынка.
Далее для сведения результатов всех используемых подходов и нахождения окончательного результата, проводится определение преимуществ и недостатков каждого из них, возможна корректировка полученных оценок, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
|
|
|
