Зміна договору приватного найму житлового помешкання

Договір найму житла в будинку, що належить громадянину на праві приватної власності, може бути змінений тільки за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця, за винятком випадків уселення батьками своїх неповнолітніх дітей, де не потрібна така згода, та надання наймачу по закінченні капітального ремонту будинку іншого житлового помешкання.

Наймач житлового помешкання в зазначеному будинку вправі за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму. У випадку вибуття наймача і членів його сім'ї на постійне проживання в інший населений пункт або в інше житлове помешкання в тому ж населеному пункті договір найму житлового помешкання вважається розірваним із дня вибуття. Якщо з житлового помешкання вибуває не вся сім'я, то договір наймання житлового помешкання не припиняється, а лише вибулий член сім'ї втрачає право користування ним із дня вибуття.

Укладений на певний строк договір найму жилого помешкання в будинку, що належить громадянину на праві особистої власності, припиняється після закінчення цього терміна і може бути продовжений лише за згодою між наймачем і наймодавцем. Дострокове розірвання такого договору з ініціативи наймодавця можливо лише за згодою наймача, а при її відсутності - у судовому порядку.

Найм житлового помешкання, укладений на невизна-чений термін, може бути розірвано відповідно до вимоги наймодавця, якщо житлове помешкання, що займається наймачем, необхідно для проживання йому і членам його сім'ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про майбутнє розірвання договору за три місяці. Фактами, що підтверджують таку необхідність, можуть бути будь-які обставини: збільшення кількості членів сім'ї, виділення окремих членів сім'ї, бажання об'єднатися з батьками, дітьми або іншими членами сім'ї і т. п. При цьому власник не повинен доводити, що необхідність у використанні житла для його нужд виникла або зросла після укладення договору з наймачем, вона могла існувати і раніше. Важливо довести лише потребу в жилому приміщенні для проживання самого власника і членів його сім'ї. При цьому потреба повинна бути наявною, а не очікуваною, реальною, а не удаваною.

Неприпустимо припинення найму в тих випадках, коли буде встановлено, що власник, посилаючись на потребу в житловому помешканні, у дійсності вимагає виселення, щоб здати помешкання в найм іншій особі або продати будинок. Необхідно також відзначити, що судова практика припускає можливість задоволення потреб власника і членів його сім'ї у використанні помешкання для власного користування шляхом вилучення в наймача частини житлової площі у вигляді окремих ізольованих помешкань.

Позов власника житла про виселення наймача, вселеного в кімнату, що займається безпосередньо самим власником або членами його сім'ї, підлягає задоволенню незалежно від терміну проживання наймача в цій кімнаті.

Договір найму житлового помешкання, укладений як на визначений, так і на невизначений термін, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або спільно проживаючі з ним особи систематично руйнують або псують житлове помешкання, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціального співжиття унеможливлюють для інших проживання з ними в одній квартирі або однім будинку.

При цьому для розірвання договору найму житлового помешкання за вимогою наймодавця за мотивом систематичного порушення наймачем або членами його сім'ї правил співжиття (частина 4 ст. 168 ЖК УРСР) не потрібно, щоб у відношенні відповідачів попередньо починалися міри попередження і суспільного впливу, зазначені в частині 1 ст. 116 ЖК УРСР.

Спеціальною підставою для розірвання договору з наймачем, що мешкає в будинку приватного власника, є також систематична несплата наймачем квартирної плати. У законі не міститься вказівки про те, що варто розуміти під систематичним неплатежем наймачем квартирної плати. Судова практика дотримується позиції, що таким неплатежем варто вважати несплату наймачем квартирної плати протягом трьох місяців підряд. Таке роз'яснення по даному питанню дано також у постанові Пленуму Верховного Суду УРСР від 12 квітня 1985 р. (п. 23).

Оскільки повнолітні члени сім'ї наймача несуть солідарну з ним відповідальність по зобов'язаннях, що випливають з договору найму житла (ст. 64 ЖК УРСР), то при систематичному неплатежі квартирної плати виселенню підлягає не тільки основний наймач, але і члени його сім'ї. Виселення не може мати місця, якщо обов'язок по внесенню квартирної плати був порушений при обставинах, що наступили без провини наймача (тривала хвороба, звільнення з роботи і т. п.). Неприпустимо також виселяти наймача, якщо він заперечує проти внесення наймрдавцю квартирної плати в сумах, що перевищують договірні.

Практика вважає також виправданою обставиною, якщо заборгованість пов'язана з наявністю між власником і наймачем суперечки про залік у рахунок квартирної плати витрат наймача по терміновому капітальному ремонту житлового помешкання і т.п.

Суд не може винести рішення про виселення наймача й у тому випадку, якщо до моменту пред'явлення позову або до моменту розгляду справи в суді відповідач погасив заборгованість по квартирній платі.

При припиненні договору найму житлового помешкання в будинку, що належить громадянину на праві приватної власності, наймач і спільно проживаючі з ним особи зобов'язані звільнити житлове помешкання, а у випадку відмови вони підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого житлового помешкання.

При переході права власності на житловий будинок (його частини), у якому знаходиться здане в найм житлове помешкання, до іншої особи, договір найму зберігає силу до закінчення зазначеного в ньому терміну. Якщо договір найму укладено без зазначення строку, новий власник житла вправі вимагати його розірвання за умови, якщо воно необхідне для проживання йому самому і членам його сім'ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про майбутнє розірвання договору за три місяці.

Договір припиняється і якщо житло стає непридатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану.