 |
Обоснование инвестиций в строительство
|
|
|
|
ЛЕКЦИЯ №4
ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ПОДГОТОВКА СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА
1. Обоснование инвестиций в строительство
2. Экономические и инженерно-строительные изыскания
3. Подготовка к строительству объекта
4. Подготовка к производству строительно-монтажных работ
Обоснование инвестиций в строительство
Организацию строительного производства можно разбить на два основных периода: период подготовки к строительству и период основных работ.
Создание объекта строительства осуществляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента возникновения идеи (замысла) до сдачи объекта в эксплуатацию.
В инвестиционном процессе проектная подготовка строительства с учетом действующего российского законодательства, как правило, состоит из трех основных этапов.
I этап - определение цели инвестирования, назначения и мощности объекта строительства, номенклатуры продукции, места (района) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвестора). На основе необходимых исследований и проработок об источниках финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели с использованием максимально возможной информационной базы данных заказчиком (инвестором) проводится оценка возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей.
С учетом принятых на данном этапе решений заказчик представляет, в установленном порядке, Ходатайство (Декларацию) о намерениях.
После получения положительного решения местного органа исполнительной власти заказчик приступает к разработке обоснований инвестиций в строительство.
II этап - разработка обоснований инвестиций в строительство на основании полученной информации, требований государственных органов и заинтересованных организаций в объеме, достаточном для принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования, получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (акта выбора участка) и о разработке проектной документации.
|
|
|
III этап - разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектной документации, получение на ее основе решения об изъятии земельного участка под строительство.
Материалы Обоснований инвестиций должны содержать:
1. анализ конъюнктуры в отрасли, куда предполагается направить инвестиции, оценку социально-экономической ситуации в районе предполагаемого строительства;
2. оценку емкости рынка (внутреннего и внешнего) сбыта намечаемой к выпуску продукции; требования к качеству продукции и тенденции изменения ее конкурентоспособности; предложения по стратегии маркетинга;
3. обоснование оптимальной мощности предприятий и программы выпуска продукции; объемы необходимых ресурсов, источники их получения;
4. обоснование выбранных технологии и оборудования, строительных и инженерных решений; структура управления предприятием; предложения по кадровому составу;
5. обоснование выбранной площадки строительства;
6. оценку воздействия на окружающую природную среду и комплекс мероприятий по обеспечению выполнения экологических ограничений; прогноз экологических, санитарно-эпидемиологических, социальных и других последствий реализации инвестиционного строительного проекта;
7. оценку степени риска инвестиций и мероприятий по минимизации возможных потерь;
8. оценку коммерческой, бюджетной (при необходимости) и экономической эффективности инвестиционного проекта; финансовый план; источники и стратегию финансирования.
|
|
|
В инвестиционном процессе предпроектная подготовка строительства с учетом действующего российского законодательства и зарубежной практики, как правило, состоит двух основных этапов:
1-ый этап - определение Цели инвестирования (Инвестиционного замысла), назначения и мощности объекта строительства, номенклатуры продукции, места (района) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвестора).
2-ой этап - разработка Обоснований инвестиций на основании полученной информации, требований государственных органов и заинтересованных организаций.
Выполнению Обоснований инвестиций предшествует формирование заданий на выполнение инженерных изысканий для разработки Обоснований инвестиций и задания на разработку собственно Обоснований инвестиций.
Проведение инженерных изысканий для разработки Обоснований инвестиций должно обеспечивать получение необходимых и достаточных материалов (данных) о природных и техногенных условиях намечаемых вариантов мест размещения объекта строительства, определение базовой стоимости строительства, принятие принципиальных объемно-планировочных и конструктивных решений, составление схем размещения строительства, оценки воздействия объектов строительства на окружающую среду.
В процессе разработки Обоснований инвестиций проводится технико-экономическое обоснование создаваемого проекта строительства с необходимыми расчетами.
Обоснования инвестиций выполняются в объеме, достаточном для проведения экспертизы предпроектной документации, принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования, получения от соответствующего органа исполнительной государственной власти предварительного согласования места размещения объекта (Акта выбора участка), а также при предоставлении необходимой документации для приобретения определенного земельного участка, пользования им или для приобретения права на заключение договора аренды земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) на период строительства.
2. Экономические и инженерно-строительные изыскания
Планово-экономические мероприятия, выполняемые при подготовке строительного производства, включают:
|
|
|
1. Подготовку перспективного и текущего планов подрядных работ строительно-монтажной организацией с анализом намечаемых заказчиком объемов и структуры работ с точки зрения их соответствия производственной мощности строительных подразделений с учетом возможностей ввода объектов в действие в установленные сроки;
2. Решение вопросов о необходимости создания, передислокации или наращивания производственных мощностей строительно-монтажной организации;
3. Изучение наличия предприятий строительной индустрии.
4. Обоснование транспортных схем поставки строительных материалов и конструкций.
5. Заключение с заказчиками генеральных подрядных и субподрядных договоров на строительство;
6. Согласование с государственным заказчиком и утверждение внутрипостроечных титульных списков.
Программное обеспечение подготовки строительного производства. Имеющиеся программные пакеты позволяют полностью компьютеризировать решение основных задач подготовки производства:
1. Подготовка и обработка ПСД;
2. Формирование и расчет финансовой программы;
3. Разработка календарных планов или сетевых графиков производства СМР;
4. Разработка оперативных недельно-суточных (декадных) графиков СМР;
5. Расчет потребности и разработка графиков поставки материалов, деталей, конструкций и оборудования;
6. Разработка графиков движения рабочей силы по строительству в целом и отдельным подрядчикам.
До начала проектирования выполняются инженерно-строительные изыскания, включающие в себя инженерно-геодезические, инженерно-геологические и гидрологические, инженерно-гидрометеорологические и инженерно-экологические.
Инженерно-геодезические изыскания уточняют характер и рельеф местности с указанием планово-высотных отметок, с нанесением на топоплан всех действующих инженерных сетей, зеленых насаждений, дорожных и других сооружений (геоподоснова участка).
Инженерно-геологические и гидрологические изыскания выявляют структуру, состав, свойства и состояние грунтов, наличие и уровень грунтовых вод и их агрессивность, определяют несущую способность грунтов.
|
|
|
Инженерно-гидрометеорологическиеизыскания уточняют бассейны рек, озер, водохранилищ, их сезонные характеристики в т.ч. в период разлива, температуру и влажность воздуха в заданный период, величину атмосферных осадков, снегового покрова, паводковых вод, розу ветров и т.д.
Инженерно-экологические изыскания уточняют состояние окружающей среды и влияние на нее будущих производственных или жилищно-гражданских зданий и сооружений в периоды строительства и их эксплуатации. В составе этих изысканий выполняется проект рекультивации нарушенных земель.
Состав и объемы изысканий регламентируются нормативно-технической документацией и заданием на изыскательские работы.
3. Подготовка к строительству объекта
Подготовительный период включает работы, которые необходимо выполнить, чтобы подготовить площадку к строительству. Состав и порядок выполнения работ подготовительного периода различны в зависимости от отрасли строительства, принятой технологии и местных условий.
Подготовка к строительству каждого объекта должна начинаться с изучения инженерно-техническим персоналом проектно-сметной документации (включая документацию по результатам, технического обследования конструкции при реконструкции действующего предприятия). Обязательно детальное ознакомление с условиями строительства, после чего выполняются работы подготовительного периода на отведенном земельном участке с учетом природоохранных требований и безопасности труда.
В состав работ по инженерной подготовке строительства входят:
1. предварительная планировка территории строительства;
2. прокладка наружных канализационных, водопроводных, газопроводных и теплофикационных линий;
3. прокладка электроосветительного, силового и слаботочного кабелей;
4. устройство водостоков и прокладка дорог.
В состав общеплощадочных работ входят:
1. очистка территории строительства, снос строений, мешающих застройке и не используемых в период строительства;
2. устройство постоянных ограждений или установка инвентарных переносных заборов для временного ограждения строительной площадки;
3. строительство объектов материально-технической базы;
4. монтаж временных инвентарных, сборно-разборных сооружений, а также кранов и других строительных машин, согласно строительному генеральному плану.
В подготовительном периоде возможно строительство некоторых основных объектов как, например, трансформаторных подстанций, теплоэлектроцентрали котельных с целью их эксплуатации в период строительства.
|
|
|
К работам подготовительного периода разрешается приступать только при наличии:
1. акта отвода земельного участка на период строитедьства;
2. акта приемки о создании опорной геодезической сети (отбивки в натуре красных линий с привязкой к ним отведенного участка и строящихся зданий);
3. утвержденных проектной и сметной документации на работы подготовительного периода;
4. данных по существующим подземным коммуникациям, характеристике грунтов и пр.;
5. данных по сносу строений, мешающих стройке;
6. разрешения на разрытие траншей и котлованов;
7. разрешения контролирующей строительство организации на производство подготовительных работ.
Для производства работ подготовительного периода привлекаются, как правило, специализированные организации.
Вышеназванные работы делятся на внеплощадочные и внутри площадочные работы.
Внеплощадочные подготовительные работы включают строительство подъездных путей, линий электропередач с трансформаторными подстанциями, сетей водоснабжения с водозаборными сооружениями, жилых поселков для строителей, необходимых сооружений по развитию производственной базы строительной организации, а также сооружений и устройств для управления строительством.
Внутриплощадочные подготовительные работы предусматривают:
1. создание заказчиком опорной геодезической сети;
2. сдачу-приемку геодезической разбивочной основы для строительства и геодезические разбивочные работы для прокладки инженерных сетей, дорог и возведения зданий и сооружений;
3. освобождение строительной площадки для производства СМР (расчистка территорий, снос строений и т.д.);
4. планировку территории, искусственное понижение уровня грунтовых вод (в случаях необходимости), перекладку существующих и прокладку новых инженерных сетей;
5. устройство постоянных и временных дорог на территории строительства, инвентарных временных ограждений строительной площадки с организацией контрольно-пропускного режима;
6. размещение мобильных (инвентарных) зданий и сооружений производственного, складского, вспомогательного, бытового и общественного назначения;
7. устройство складских площадок и помещений для материалов, конструкций и оборудования;
8. организацию связи для оперативно-диспетчерского управления производством работ;
9. обеспечение строительной площадки противопожарным водоснабжением и инвентарем, освещением и средствами сигнализации.
В подготовительный период должны быть также возведены постоянные здания и сооружения, используемые при производстве строительных работ.
4. Подготовка к производству строительно-монтажных работ
При подготовке к производству СМР должно быть выполнено следующее:
1. разработаны Проекты производства работ на отдельные виды работ;
2. переданы и приняты закрепленные на местности знаки геодезической разбивки по частям зданий и сооружений;
3. разработаны и осуществлены мероприятия по организации труда и обеспечению строительных бригад картами трудовых процессов;
4. организовано инструментальное хозяйство для обеспечения бригад необходимыми средствами малой механизации, инструментом, средствами измерений и контроля, средствами подмащивания, ограждениями и монтажной оснасткой в составе и количестве, предусмотренными нормокомплектами;
5. оборудованы площадки и стенды укрупнительной и конвейерной сборки конструкций;
6. создан необходимый запас строительных конструкций, материалов и изделий;
7. поставлены или перебазированы на рабочее место строительные машины и передвижные (мобильные) механизированные установки.
|
|
|
