 |
Факторы, влияющие на формир.рын.стоимости имущества.
|
|
|
|
Дисциплина «Оценка и управление собственностью»
1. Факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости имущества.
2. Регулирование оценочной деятельности: формы, стандарты, нормативно-правовые документы.
3. Основные понятия оценки собственности. Субъект и объекты оценки. Цели оценки.
4. Система принципов оценки собственности. Принцип наиболее эффективного использования.
5. Виды стоимости при оценке собственности.
6. Случаи обязательного проведения оценки имущества.
7. Подходы к оценке имущества. Информационное обеспечение оценки собственности.
8. Отчет об оценке собственности: структура, содержание. Требования стандартов к содержанию оценочного отчета.
9. Оценка недвижимости: понятие, цели. Особенности оценки объектов недвижимого имущества затратным подходом.
10. Оценка рыночной стоимости недвижимой собственности. Методы сравнительного и доходного подходов.
11. Особенности земельной собственности как объекта оценки. Подходы и методы, используемые для оценки земельных участков.
12. Оценка транспорта: понятие, цели, особенности. Используемые подходы и методы оценки.
13. Оценка рыночной стоимости машин, механизмов, оборудования. Подходы и методы, используемые для оценки движимого имущества.
14. Виды износа и устареваний, определяемых в оценке стоимости имущества.
15. Оценка интеллектуальной собственности и НМА: понятие, цели, особенности.
16. Предприятие как разновидность собственности. Понятие имущественного комплекса. Понятие бизнеса для целей оценки.
17. Финансовый анализ деятельности предприятия, используемый в оценке бизнеса. Роль финансового анализа.
18. Затратный подход к оценке бизнеса. Методы затратного подхода.
|
|
|
19. Сравнительный подход к оценке бизнеса. Используемые методы оценки. Критерии выбора компаний-аналогов.
20. Понятие ценового мульпликатора. Типы мультипликаторов. Метод сделок и метод рынка капитала.
21. Доходный подход к оценке бизнеса. Метод капитализации доходов.
22. Метод дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса.
23. Цели управления государственной собственностью.
24. Концептуальные основы построения управления государственной собственностью.
25. Природные объекты государственной собственности.
26. Экономические объекты государственной собственности.
27. Приватизация: понятие, цели, задачи и способы.
29. Банкротство: общие понятия, причины, признаки.
30. Объекты и субъекты управления собственностью.
31. Управление собственностью: цель, задачи. Принципы управления имуществом на предприятии.
31. Законодательная база управления собственностью.
32. Механизм и методы управления собственностью.
33. Система правомочий и обязанностей собственника.
34. Государственная регистрация прав собственности.
Факторы, влияющие на формир.рын.стоимости имущества.
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости делятся на: внутренние и внешние.
Эти факторы могут быть отнесены к трём различным иерархическим уровням:
- региональный уровень – факторы, носящие общий характер, не связанные непосредственно с объектом и не зависящих непосредственно от него.
- местный уровень – локальные факторы в масштабе города или района, они непосредственно связаны с оцениваемым объектом и подбором аналогов.
- уровень непосредственного окружения факторы, обусловленные характеристиками объекта.
Влияние факторов может происходить одновременно на нескольких уровнях. В мировой практике принято выделять след.факторы: 1.физические а)природные (земля, климат,природ.ресурсы) б)искусственные (инфраструктура местности и др.объекты, созданные человеком) в)экология
|
|
|
2. Социальные и соц.-демографические( тенденции изменения численности населения (рождаемость, смертность, миграция населения, размер семьи и качество жизни); тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры и уровня преступности; базовые потребности в приобретении объектов недвижимости (вариант использования, чувство собственности, отношение к соседним объектам и их владельцам ). 3.Экономические: общее состояние мировой экономики, финансово-кредитная система,уровень инфляции, уровень доходов,занятость населения, факторы спроса (уровень занятости, уровень спроса, платёжеспособности, доступность кредитных ресурсов), факторы предложения (наличие источников и условий финансирования строительства и реконструкции, налоги) 4. Политические и институциональные:стабильность и устойчивое развитие страны или территории, безопасность: зонирование земель: запретительное, ограничительное или либеральное; защита окружающей среды;налоговая политика, финансовая политика, предоставление льгот; уровень развития образования и культуры; услуги муниципальных служб (благоустройство, дороги, общественный транспорт, школы); наличие и совершенствование законодательства.
!!! В конечном счете влияние всех отмеченных факторов проявляется на рынке ч/з изменение спроса и предложения.
Доп.Вопрос - Каким образом влияют политичес.факторы на стоимость имущества? (Правительственное регулирование заключается в издании нормативных актов формирующих правовое поле для рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействия законодательных актов на функционирование рынка недвижимости является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой - ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут.Региональные органы также могут принимать отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.)
|
|
|
2.Регулирование оценоч.д-ти: формы, стандарты, нормат-правовые документы. Оценочная деятельность регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998г. С 01.01.2008 года лицензирование оценочной деятельности отменено. Форма – саморегулирование. На текущий момент зарегистрировано более 10 организаций оценки – СРОО (саморегулирующая организация оценщиков).
Требования к оценщикам:
- юридическое лицо (в штате не менее двух специалистов оценщиков).
- должны являться членами СРОО
- должны застраховать свою гражданскую ответственность на сумму не менее 300 тыс. руб.
Помимо требований 135 закона оценщики на территории РФ обязаны соблюдать федеральные стандарты оценки (ФСО) – на текущий момент утверждены шесть стандартов:
- ФСО № 1 – «Общие понятия оценки, подходы и требования проведения оценки» - утверждены приказом № 256 Минэкономразвития России от 20.07.2007г.
- ФСО № 2 – «Цель оценки и виды стоимости» - утверждены приказом № 255 Минэкономразвития России от 20.07.2007г.
- ФСО № 3 – «Требования к отчёту об оценке» - утверждены приказом № 254 Минэкономразвития России от 20.07.2007г.
- ФСО № 4 – «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» - утверждены приказом № 508 Минэкономразвития России от 22.10.2010г.
- ФСО № 5 - «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» - утверждены приказом № 328 Минэкономразвития России от 04.07.2011г.
- ФСО № 6 - «Требования к уровню знаний экспертов саморегулируемой организации оценщиков» - утверждены приказом № 628 Минэкономразвития России от 07.11.2011г.
Также оценщик должен соблюдать те стандарты, которые установлены СРОО, в которой он состоит. Проверить оценщика можно на официальном сайте СРОО.
Основные понятия оценки собственности. Субъек и объекты оценки. Цели оценки.
Оценка собственности – это определение стоимости собственности при помощи определённых методов расчёта.
Стоимость – мера того, сколько гипотетически покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность (прогноз цены)
|
|
|
Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки (факт свершившейся сделки)
Оценка – это процесс определения рыночной или иной стоимости в соответствии с поставленной целью
Процесс оценки – это логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.
Отчёт об оценке – представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством РФ, ФСО, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРОО, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащи подтверждение на основе собранной информации и расчётов, профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Объект оценки - это объект гражданских прав, оцениваемый в рамках конкретного договора об оценке.
В соответствии со ст. 5 135-ФЗ к объектам оценки относятся:
-отдельные материальные объекты (вещи)-ж/д пути, здания, сооружения
-совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определённого вида (движимое и недвижимое, в том числе предприятия)
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества
- права, требования, обязательства (долги)
- работы, услуги, информация
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установленная возможность их участия в гражданском обороте.
Основанием для проведения оценки явл.договор, составл.в простой пис.форме.
Субъект оценки – специалист оценщик, член СРОО и застраховавший свою деятельность.
Оценка собственности может понадобиться для самых разных целей: (цели оценки):
- для определения сторонами цены при совершении сделок купли-продажи
- для передачи в аренду
- для страхования
- для кредитного залога (оценка кредитного обеспечения);
- для внесения в уставный капитал имущества для цели налогообложения
- для подтверждения имущественного вклада (оценка имущественного вклада);
- для нужд бухгалтерского учета или финансовой
- для реорганизации и приватизации, лизинга оборудования
- для разрешения имущественных споров, принятия управленческих решений
|
|
|
