Комбинированное финансирование жилищного строительства: ипотечное кредитование, долевое строительство, фонды развития жилищного строительства.

В последние годы инвестиции в строительство со стороны государства резко сократились. В этих условиях особую значимость приобретает создание новых схем финансирования жилищного строительства, предоставляющих возможность незащищенным слоям населения самостоятельно приобретать жилье по доступным ценам с отсрочкой платежа и в кредит вне рамок государственного регулирования и распределения жилья. Актуальным становится поиск комбинированных источников инвестиций на основе собственных средств граждан и доступного долгосрочного ипотечного кредита. Жилищное строительство является наиболее ярко выраженным инвестиционным мультипликатором, оказывающим воздействие на обширную отрасль экономики, так как инвестиции в одну сферу порождают необходимость инвестиций в смежные, сопряженные сферы по ряду следующих характеристик.

Ипотечные кредиты выдаются банком-кредитором застройщикам.

1 Цели кредитования - финансирование выполнения строительно-монтажных работ, связанных с возведением, реконструкцией объектов жилищного строительства.

2В качестве заемщика может выступать (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), ведущие хозяйственную деятельность не менее 1 года: застройщик, генеральный подрядчик, инвестор.

3Кредиты на финансирование строительства предоставляются сроком максимум до 7 лет, зависят от сроков строительства объекта и периода окупаемости строительного проекта (обычно на 2-4 года).

4Сумма кредита, как правило, составляет до 80% от стоимости инвестиционных затрат по проекту.

5Финансирование осуществляется при наличии полного пакета проектно-сметной документации, правоустанавливающей документации (постановления администрации, разрешающее строительство, инвестиционные контракты, свидетельства о регистрации права собственности), исходно-разрешительной документации.

6В качестве обеспечения возврата кредита банком принимается залог имущества: недвижимость, в том числе объекты незавершенного строительства, зарегистрированные надлежащим образом; земельные участки, в том числе, права аренды земельного участка и т.д.

Существуют и определенные проблемы для банков-кредиторов, очень сложно оценить строительные риски и понять насколько прибыльным будет проект. Данный вид ипотечного кредитования развивается быстрыми темпами и занимает достойное место в продуктовых линейках банков.

Долевое строительство— вид строительства, при котором строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов) для строительства (создания) объектов недвижимости. По окончании строительства жильё в новостройке или само строение становится соответственно частной или долевой собственностью дольщиков (инвесторов).

Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Это очень удобно, так как покупатели имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Однако сегодня в СМИ долевое строительство чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем, что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья.

Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г. Данный закон ввел более жесткие требования по отношению к застройщикам, в связи с чем большинство из них восприняли закон негативно. В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства.

Фонд развития жилищного строительства. Фонд РЖС - Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, создан в 2008 году и действует на основании Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

Целью деятельности Фонда «РЖС» является содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры и т.д.

Имущество Фонда Имущество Фонда формируется из федеральных участков, которые включаются в него по заявкам местных властей.

Основные задачи Фонда РЖС

1. Оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства.

2. Оказание содействия развитию деятельности по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории и архитектурно-строительному проектированию.

3. Стимулирование развития энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов, создания условий для их использования в жилищном строительстве.

Функции Фонда РЖС

1.Проводит аукционы по продаже земельных участков, переданных в собственность Фонда «РЖС.

2.Проводит аукционы по продаже земельных участков Фонда «РЖС» для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства.

3.Осуществляет продажу объектов недвижимого имущества Фонда «РЖС» одновременно с земельными участками Фонда «РЖС», на которых расположены такие объекты недвижимого имущества.

4. Осуществляет инвестиционную деятельность в форме капитальных вложений в строительство и приобретение жилых помещений.