II. Метод равномерно-аннуитетного возврата капитала (метод Инвуда)

Этот метод предполагает неизменный в течение всего рассматриваемого срока размер ежегодного чистого операционного дохода. В составе дохода часть, возмещающая стоимость первоначальной инвестиции (возврат), капитализируется по фактору фонда возмещения (третья колонка в приводившейся таблице функций сложного процента), к которому добавляется ставка дохода на капитал.

Пример. Пусть через 5 лет цена перепродажи прогнозируется в размере 55% от первоначальной инвестиции, то есть износ за 5 лет составит 45%,(инвестора, устраивает конечная отдача на капитал 12% (0.12)), тогда коэффициент капитализации дохода составит: по прямолинейному методу: 0,12 + (0,45 / 5 лет) = 0,21; по аннуитетному методу: 0,12 + (0,157 х 0,45) = 0,19. Здесь 0,157 – фактор фонда возмещения, соответствующий сроку 5 лет.

 

8.Капитализация дохода от недвижимости при прогнозируемом повышении ее стоимости при перепродаже через определенный период времени

Один из способов получения доходов от недвижимости заключается в перепродаже ее через определенный период времени, с учетом того, что за этот период стоимость объекта недвижимости возросла.

Капитализация в данном случае понимается как превращение денежных средств, первоначально потраченных на покупку объекта, в сумму, полученную при продаже, а также в итоговую сумму капитализированного дохода часто включаются доходы от использования недвижимости за период времени, когда объект был в собственности

В целом способ (метод) капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта недвижимости. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен, то есть присутствует прогнозируемое повышение стоимости объекта недвижимости.

Текущая стоимость определяется по формуле[1]:

PV =I / R, где

PV– текущая стоимость;

I – доход или денежные поступления за период (для этого способа обычно за первый год);

R – коэффициент или ставка капитализации;

 

Таким образом, определение стоимости объекта способом капитализации доходов сводится к определению:

1. ожидаемого чистого дохода от эксплуатации объекта;

2. ожидаемого чистого дохода от продажи недвижимости в конце срока эксплуатации;

3. коэффициента (ставки) капитализации

Определение ожидаемого чистого дохода от эксплуатации объекта производится следующим образом.

Чистый доход от эксплуатации объекта или, как его еще называют чистый операционный доход (ЧОД), определяется по формуле:

ЧОД = ДВД – ЭР, где

ДВД – действительный валовой доход;

ЭР – эксплуатационные расходы без учета амортизационных отчислений

(ЭР) Эксплуатационные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормальной эксплуатации и функционирования объекта.

Эксплуатационные расходы можно разделить на операционные (эксплуатационные), резервы и фиксированные.

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав операционных расходов объекта недвижимости обычно входят: заработная плата и социальное страхование работников, обслуживающих недвижимость, оплата коммунальных услуг (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, транспортные расходы и т.д.

К резервам относятся издержки на покупку (замену), мебели и оборудования, и предметов, пользование которыми входит в состав арендной платы, например, мебель, кухонное оборудование, посуда и т.д.

Особо необходимо рассмотреть фиксированные статьи расходов, которые не включаются в состав эксплуатационных расходов и резервов. Это затраты на обслуживание долгов, например проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознаграждение управляющим. Некоторые из этих затрат учитываются в ставке капитализации.

 

9.Капитализация дохода от недвижимости методом остатка для земли.

Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок)

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости, может использоваться метод остатка. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдаётся приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход, после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

При применении техники остатка дохода для земли необходимо соблюдать следующие условия:

а) имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из лёгких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;
б) стоимость зданий и сооружений, расположенные на земельном участке или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
в) известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта бизнеса (недвижимости). При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

Последовательность расчёта стоимости земельного участка:

1. Расчёт стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.
2. Расчёт чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определённый период времени на основе рыночных ставок арендной платы.
3. Расчёт чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за определённый период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.
4. Расчёт остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени.
5. Расчёт рыночной стоимости земельного участка путём капитализации чистого операционного дохода для земли.

Рассмотрим практический пример. Определить стоимость земельного участка предоставляемого под строительство автозаправочной станции на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35 400 долларов, возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции 16%, срок экономической жизни девять лет. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением даёт следующие данные:

· в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 литров бензина;

· средний доход от продажи одного литра бензина составляет 6 центов;

· с учётом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение.
1. Определяем стоимость строительства АЗС: 35400 * 5 = 177000 (долларов).
2. Находим коэффициент капитализации для сооружений:
16% + (100%: 9) = 27, 11%.
3. Определяем чистый операционный доход, приносимый сооружениями: 177000 * 0,2711 = 47 984,7 (доллара).
4. Определяем чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 5 * 300 * 24 * 28 * 0,06 = 60 480 (долларов).
5. Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 60 480 ­ 47 984,7 = 12 495,3 (доллара).
6. Определяем стоимость земельного участка:
12 495,3: 0,16 = 78 095,63 (доллара).

Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет ~ 78 096 долларов.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или ещё не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, также как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Метод прямой капитализации земельного дохода (ренты)

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Теоретической основой доходного подхода определения стоимости земли является принцип ожидания получения до­хода, который реализуется на фоне принципов замещения, спроса и предложения. В зависимости от целевого назначе­ния земельный участок может принести его владельцу сле­дующие виды доходов:

· арендную плату за землю;

· часть дохода от единого объекта недвижимости, прихо­дящуюся на земельный участок;

· расчетный рентный доход от сельскохозяйственных и лесных земель;

· доход от прироста стоимости земельного участка при его возможной перепродаже или залоге.

Потоки доходов в период владения и выручка от последу­ющей перепродажи земельного участка (реверсия) за выче­том затрат капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость земли двумя основными методами:

· методом прямой капитализации – применяется, когда в расчетах используется доход за 1 год (или среднегодовой), который по годам изменяется незначительно;

· методом дисконтирования денежных потоков – при­меняется, когда поток будущих доходов существенно изменя­ется по годам.

В отличие от метода сравнительного анализа продаж до­ходный подход оценки земли основан на прогнозируемых по­казателях.

Метод прямой капитализации земельного дохода основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делении его на коэффициенты капитализации.

Если известны величина чистого дохода Д и норма (ко­эффициент) капитализации К, то можно определить сто­имость земли С по формуле

 

. (6.1)

 

Капитализация – это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земли. А коэффициент капитали­зации – это ставка, с помощью которой осуществляется пе­реход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. По величине он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (от­дачи) на вложенный капитал и его возмещение.

Последовательность определения стоимости земельного участка методом прямой капитализации предусматривает:

· расчет земельной ренты, создаваемой земельным учас­тком, в порядке, установленном для определения кадастро­вой стоимости земли или чистого дохода, прогнозируемого другими способами;

· определение соответствующего коэффициента капита­лизации земель­­ной ренты или чистого дохода;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты или чистого дохода (рис. 6.1).

На рис. 6.1 горизонтальная линия круга означает деление; вертикальная – умножение величин.

Выполнение названных действий позволяет определить одно из трех слагаемых – чистый доход, стоимость или нор­мы капитализации, если известны две другие величины.

 

Рис. 6.1. Соотношения чистого дохода, коэффициента
капитализации и стоимости земельного участка

 

Формула капитализации показывает прямой способ рас­чета стоимости участка: стоимость = доход / норма капитализации. Применяя мультипликатор (фактор), обратный величи­не ставки капитализации, рассчитаем стоимость участка по формуле

, (6.2)

 

где F – фактор – по смыслу количество лет, в течение которых надо суммировать прогнозируемую величину дохо­да, чтобы получить стоимость земельного участка. Он всегда больше единицы.

Если стоимость земельного участка умножить на коэф­фициент капитализации, получим величину чистого дохода

 

. (6.3)

 

Для обоснования ожидаемого чистого дохода от использо­вания земельного участка широко применяется арендная плата, величину которой можно определить двумя основны­ми способами:

а) на основе базовых ставок арендной платы за муници­пальные земли поселений (городов) с дифференциацией их по территориально-экономи­чес­ким зонам и корректировкой на вид деятельности арендатора и другие существенные факторы. Расчеты проводятся по формуле:

 

, (6.4)

где А_п – годовая арендная плата за земельный участок; А_б – базовая ставка годовой арендной платы за 1 м²; К_д – коэффициент вида деятельности арендатора; К_р – коэффициент местоположения земельного участка; S – площадь оцениваемого земельного участка.

Вместо базовой ставки арендной платы возможно исполь­зование соответствующих ставок земельного налога;

б) путем анализа арендных платежей в совершенных сдел­ках, корректировки их на типичные условия аренды данного вида земель по аналогичным участкам и приведения к ры­ночной величине. В процессе анализа арендной платы в дого­ворах аренды необходимо учитывать:

· условия соглашения:

· вид годовой арендной платы за земельный участок, которые могут быть в форме фиксированной ставки, долевых платежей в процентах от производимой про­дукции (услуг), прибыли или стоимости участка, а также порядок платежей – снижающие, возрастающие и др.;

· распределение расходов (земельный налог, страхова­ние, охрана и др.) между собственником участка и арендато­ром. При этом возможны три варианта, когда расходы несут: владелец участка – валовая рента, арендатор – чистая рен­та, обе стороны – смешанная рента;

· продолжительность аренды;

· наличие опциона на продление арендного договора или покупки права собственности на земельный участок;

· возможные льготы арендатору, особенно при избытке предложений.

В результате анализа составляется сводный расчет (про­гноз) дохода по оцениваемому участку на первый год исполь­зования после даты оценки. Такой расчет называется рекон­струированным (гипотетическим) отчетом о доходах, на основе которого прогнозируется чистый доход от оцениваемо­го участка для последующей его капитализации. Поэтому очень важно обоснованно установить коэффициент капита­лизации дохода.

Существует несколько способов обоснования ставки (ко­эффициента) капитализации дохода (рис. 6.2).

Первым, самым простым и надежным способом является определение коэффициента капитализации с помощью собран­ных на рынке данных о чистом доходе и стоимости ряда сопоставимых земельных участков. Тогда стоимость легко преобразуется в общую ставку капитализации по формуле

 

. (6.5)

 

Сущность метода состоит в сравнении оцениваемого зе­мельного участка с аналогами с учетом того, что у схожих объек­тов недвижимости ставки капитализации одинаковые или близкие. Главное – подобрать участки (объекты)-аналоги по признакам подобия:

· доходов и расходов;

· типичности условий финансирования;

· качества управления недвижимостью;

· наиболее эффективного использования земельных уча­стков;

· местоположения и других показателей.

При большей схожести участков сравнения с оцениваемым можно не делать существенных корректировок показателей. Рассмотрим методический пример (табл. 6.1).

 

Рис. 6.2. Способы определения ставки капитализации

 

Таблица 6.1

Определение ставки капитализации
методом рыночных сравнений

Показатель	Участок
1. Цена продажи участка, у. е.
2. Чистый доход, у. е.		12,5	21,5	14,25
3. Ставка капитализации, ед.	0,17	0,156	0,18	0,15
4. Весовой коэффициент, доли	0,4	0,15	0,3	0,15
5. Взвешенное значение коэффициента (стр. 3 ´ стр. 4)	0,068	0,023	0,054	0,023
Средневзвешенное значение коэффициента (сумма показателей строки 5)	0,168	–	–	–

 

Весовые коэффициенты в таблице отражают степень схо­жести аналогов с оцениваемым участком по основным ценообразующим факторам. При большой схожести оцениваемого и сравнимого участков коэффициент капитализации можно определить по одному аналогу. Например, если отобранный для анализа земельный участок продан за 246 у. е., доход от него составил 16 у. е., то ставка капитализации может быть принята в размере 0,065, или 6,5 %
(16: 246). Такой прием назы­вают методом рыночной экстракции.

Второй распространенный способ построения коэффици­ента капитализации – кумулятивная (суммарная) модель, предусматривающая увеличение безрисковой (базовой) став­ки отдачи капитала на величину премии за риск инвестиро­ваний в оцениваемый земельный участок. В качестве безрис­ковой ставки обычно используют ставку доходности по де­позитам банков высшей категории надежности или годовую процентную ставку,
установленную Центральным банком РФ по межбанковским депозитам в твердой валюте, к которой прибавляют компенсации за региональный риск, инвестици­онный менеджмент, низкую ликвидность и др.

Поправки на возможные риски необходимы, так как вло­жения в земельные участки имеют, как и другие виды инве­стиций, определенный риск. Общее правило: чем больше риск, тем выше должна быть поправка коэффициента капи­тализации.

Поправка коэффициента капитализации на инвестицион­ный менеджмент связан с тем, что различные виды инвес­тиций требуют неодинакового управления (анализ рынка, вы­бор варианта финансирования и др.).

Риск ликвидности на земельном рынке не менее 5–7 % возникает в результате возможных потерь при реализации земельного участка.

Региональный риск вложения средств в земельную соб­ственность зависит от социально-экономических особенностей конкретного района. Минимальный размер его 3–5 %.

Третий способ – расчет коэффициента капитализации на основе показателей денежного рынка по процентным став­кам инвестиций в объекты с сопоставимым уровнем риска. Уровень компенсации зависит от функционального назначе­ния земель, местоположения, разрешенного использования в поселениях и других факторов. Минимальная величина 3–4 %.

Четвертый способ – метод связанных инвестиций для финансовых интересов.

Поскольку при покупке земельных участков обычно ис­пользуются заемный и собственный капиталы, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным условиям получения дохода на обе части инвестиций, соизмеримого с ожидаемыми рисками. Ставка капитализации на заемные сред­ства (ипотечная постоянная К_з) – это отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды. Она состоит из двух частей: ставки процента и коэф­фициента фонда погашения. Когда условия кредита извест­ны, ипотечную постоянную можно определить по финансо­вым таблицам.

Ставка капитализации на собственный капитал К_с опре­деляется отношением денежных поступлений до вычета на­логов к сумме вложенных собственных средств и сочетает в себе норму прибыли и возврат сложенных средств.

Общая ставка капитализации К_о взвешивается в соот­ветствии с соотношением собственного и заемного капитала в общем объеме инвестиций и определяется по формуле

 

, (6.6)

 

где У_з – величина заемных средств; К_з – ставка капитализации на заемные средства или ипотечная постоянная; У_с – величина собственных средств; К_с – ставка капитализации на собственный капитал.

Исходные данные для расчетов можно получить путем изучения деятельности кредиторов на рынке и анализа сопо­ставимых продаж для собственных средств.

Ставка возмещения капитала равняется единице, деленной на число лет возвращения вложенных средств инвестору.

Пятый способ – условная капитализация исходя из сро­ка воспроизводства капитала. Например, в сельском хозяйстве она составляет 33 года, а для земель лесного фонда – 50 лет, т. е. 0,02.

 

6.2. Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) применяется для оценки застроенных и сво­бодных земельных участков, приносящих доход.

При этом оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты в виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землей и выручки от перепродажи участка или единого объекта не­движимости.

Для применения метода ДДП необходимо:

· прогнозировать величины и динамику будущих доходов и расходов по объекту оценки;

· обосновать ставки дисконтирования;

· определить срок получения доходов (горизонт прогнози­рования) и владения для предполагаемой перепродажи (ре­версии);

· рассчитать текущую (настоящую) стоимость будущих доходов путем дисконтирования каждого денежного потока по соответствующему коэффициенту с применением функ­ций сложных процентов и полученные величины сложить по формуле

 

(6.7)

или

, (6.8)

 

где С _т – стоимость текущая; С_б – будущая стоимость; – фактор текущей стоимости; Д _1, Д _т – денежный поток (чистый операционный доход периода (года) t; i ₁, i _t – ставка дисконтирования периода t; п – продолжительность прогнозного периода; t – номер платежного периода.

С учетом перепродажи объекта формула приобретает сле­дующий вид:

 

, (6.9)

 

где – возможная цена перепродажи объекта (земельного участка).

Методическими рекомендациями Министерства имущества РФ [11] пре­дусмотрена нижеприведенная последовательность действий по дисконтированию доходов и расходов при предполагаемом ис­пользовании земельных участков:

· определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соот­ветствии с вариантом его наиболее эффективного использо­вания (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и харак­тером использования);

· определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· расчет величины и временной структуры опера­ционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· определение величины ставки дисконтирования, соот­ветствующей уровню риска инвестирования капитала в оце­ниваемый земельный участок;

· расчет стоимости земельного участка путем дисконти­рования всех доходов и расходов, связанных с использовани­ем земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс при­ведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал ана­логичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяй­ственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Денежные потоки (доходы и расходы) прогнозируются на основе реконструированных отчетов по объектам-аналогам с учетом рыночных факторов.

Обоснование цены перепродажи земельного участка в конце прогнозного периода возможно тремя способами:

· непосредственным назначением цены исходя из тенден­ций соответствующего сегмента рынка;

· принятием допущений об изменении стоимости земель­ного участка или единого объекта недвижимости:

 

С, (6.10)

 

где С – первоначальная стоимость объекта; D – долевое изменение стоимости;

· прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом прогнозного периода.

Продолжительность прогнозного периода определяется в основном целями инвестора и типичными представлениями о его длине в 3–5 лет.

Ставка дисконта выбирается как средняя норма прибыли, которую инвестор ожидает получить на капиталовложения в сходные объекты. Она должна превышать безрисковую став­ку и обеспечить премию за все виды рисков, связанные с инвестированием в операции с земельными участками. Чаще всего используют метод кумулятивного построения ставки дисконтирования.

Текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсия составляют стоимость земельного участка.

Метод ДДП широко применяется для оценки земельных участков в добывающей промышленности. Длительность про­гнозного периода в этой сфере определяется путем деления объема разведанных месторождений полезных ископаемых, доступных для освоения, на планируемые производственные мощности по их добыче и может быть 25 лет и более.

Денежный поток по годам прогнозируемого периода оп­ределяется с учетом объема добычи полезных ископаемых, цен реализации и расходов на разведку, разработку место­рождения, продажу сырья, налоги и природоохранные ме­роприятия.

Рекомендуется применять две ставки дисконтирования:

· 10 % для базового варианта оценки, т. е. без учета нало­гов, отчислений и платежей;

· не менее 15 % для коммерческого варианта, т. е. с уче­том налогов, отчислений, платежей, прибыльности место­рождения и риска вложения капитала

 

6.3. Метод остатка для земли

В общем случае метод остатка основывается на принци­пах остаточной продуктивности и ЛНЭИ и позволяет опреде­лить стоимость различных составляющих доходной недвижи­мости – физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда сто­имость других компонентов (интересов) известна. Для проведения оценочных работ необходимы следующие исходные данные:

· общий чистый годовой доход от единого объекта недви­жимости, включающего земельный участок;

· ставки одной из составляющих недвижимого объекта, капитала или права собственности;

· информация о сделках по сдаче в аренду строений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельным уча­стком.

При этом застроенные земельные участки следует рас­сматривать и оценивать как условно свободные при их наи­более эффективном использовании. Рыночная стоимость зе­мельного участка определяется по формуле

 

, (6.11)

 

где ЧОД – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости; С_у – рыночная стоимость улучшений; К_у – коэффициент капитализации доходов от улучше­ний; К_з – коэффициент капитализации доходов от земли.

Метод остатка предполагает ряд этапов:

· выбор наиболее типичных для оцениваемой террито­рии видов коммерческого использования оцениваемого зе­мельного участка, включая существующий, с учетом градо­строительных, юридических и других условий;

· расчет стоимости воспроизводства или замещения улуч­шений, соответствующих наиболее эффективному использо­ванию оцениваемого земельного участка;

· определение чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

· расчет доли чистого операционного дохода, приходя­щегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализа­ции доходов от улучшений;

· определение величины земельной ренты как разности чисто­го операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод предполагает также ряд этапов:

· определение стоимости воспроизводства или замещения улуч­шений, соответствующих наиболее эффективному использо­ванию оцениваемого земельного участка;

· расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

· определение рыночной стоимости единого объекта недвижи­мости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижи­мости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительно­го валового дохода и операционных расходов. При этом из дей­ствительного валового дохода вычитаются только те операци­онные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен потенци­альному валовому доходу за вычетом потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта не­движимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наи­более вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в усло­виях конкуренции, когда стороны сделки действуют разум­но, располагая всей необходимой информацией, а на величи­не ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрез­вычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для соб­ственных нужд помещений также применяются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучше­ний недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недви­жимости. Операционные расходы подразделяются на посто­янные – не зависящие от уровня эксплуатационной загруженности единого объекта недвижимости, переменные – зависящие от уров­ня эксплуатационной загруженности единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использова­ния меньше, чем срок использования улучшений в целом (да­лее – элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчис­ления по недвижимости и расходы по обслуживанию долго­вых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деле­ния суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентно­го наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операци­онных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучше­ний земельного участка следует учитывать наиболее веро­ятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений – учитывать возврат ка­питала, инвестированного в улучшения).

Чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты расходов за три других фактора производства: тру­да – зарплаты, комиссионных, капитала – процентов, ди­видендов; предпринимательских способностей – прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для соб­ственника участка.

Пример. В процессе оценки стоимости земельного участка использовалась информация о предполагаемом строительстве, предоставленная инвестором, а также учитывалась рыночная информация, т. е. строительные характеристики строящегося рядом современного жилого комплекса и средняя этажность застройки в районе оценки.

Стоимость единого объекта недвижимости складывается из продажи жилых площадей и машиномест в подземном гараже.

В среднем по современным требованиям отношение общей площади помещений к полезной площади помещений в жилых зданиях составляет 1,15.

Затраты, связанные с операционными расходами (эксплуатационные расходы, земельные платежи, страховые платежи, реклама, расходы по продаже) составляют 2 % от общей стоимости продажи жилых площадей и машиномест в гараже.

Стоимость оплаты кредитных ресурсов рассчитана при следующих условиях:

· предполагаем, что все жилые площади и машиноместа в гараже будут проданы в течение 1 года;

· средняя величина ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями, предприятиям и организациям в долларах США, составляет 11,5 % годовых со сроком погашения от 1 до 3 лет.

Исходные данные

Общая площадь объекта – 22 000 м².

Общая площадь надземной части – 18 000 м².

Общая площадь квартир (85 % от общей площади надземной части) – 153 000 м².

Общая площадь подземной части – 4000 м².

Общее число машиномест (4000/40) = 100.

Стоимость продажи 1 м² жилых площадей – 1800 у. е.

Стоимость продажи 1 машиноместа в гараже – 15 000 у. е.

Определить стоимость земельного участка под строительство жилого здания.

Решение.

Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником –
27 540 000 у. е.

Стоимость продажи всех машиномест собственником – 1 500 000 у. е.

Стоимость продажи, всего – 29 040 000 у. е.

Операционные расходы (2 %) – 580 800 у. е.

Стоимость продажи с учетом операционных расходов – 28 459 200 у. е.

Стоимость строительства 1 м² наземной части здания – 1000 у. е.

Стоимость строительства наземной части, всего – 18 000 000 у. е.

Стоимость строительства 1 м² подземной части здания – 800 у. е.

Стоимость строительства подземной части, всего – 3 200 000 у. е.

Стоимость строительства всего здания – 21 200 000 у. е.

Проценты за кредит – 2 438 000 у. е.

Стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных ресурсов,

⇐ Предыдущая12

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: