Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Особливості використання земельних ділянок, зайнятих державним та комунальним житловим фондом




В сучасних умовах, коли більшість населення країни зосереджено в містах, компактна і комплексна забудова їх земельних площ є особливо актуальним. Землі житлової та громадської забудови в містах та інших густозаселених поселеннях, в основному зайняті багатоквартирними і багатоповерховими будинками, з безліччю різноманітних будівель та споруд, призначених для їх обслуговування. Забудова земельних ділянок, зі створенням єдиної та цілісної інфраструктури, значно впливає на правовий режим використання земель житлової та громадської забудови.

Розміщення на земельних площах багатоквартирних житлових будинків є безсадібним, але з виділенням прибудинкових територій для їх обслуговування. При цьому використання земельної ділянки здійснюється численними суб’єктів права у різних напрямах, поєднуваних загальною метою створення сприятливих умов для проживання в багатоквартирних будинках. Так, одні підприємства використовують земельну ділянку для будівництва, ремонту та експлуатації, другі – для благоустрою та озеленіння, треті – для прокладення комунікацій та дорожнього будівництва і т. д. Крім того, житлово-комунальна реформа породила цілий ряд нових відносин і підходів до використання державного та комунального житлового фонду, яке призвели до значених змін та нововведень у земельному законі.

Відповідно до ст. 42 Земельного кодексу, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. З наведеної норми випливає, що не тільки багатоквартирні житлові будинки з належними до них будівлями і спорудами, а й займані ними земельні ділянки з прибудинкові територіями, належать на праві державної або комунальної власності. Державні організації та комунальні підприємства як юридичні особи, здійснюючи управління багатоквартирними будинками, одночасно користаються земельними ділянками, зайнятими такими будинками. Вони здійснюють планування їх використання, забудову, благоустрій, охорону від негативних впливів природного і техногенного характеру тощо.

Умови і порядок надання земельних ділянок для забудови багатоквартирними будинками передбачено земельним законодавством. А сама забудова, тобто розміщення житлових та громадських будівель, а також ведення будівництва і благоустрою, регулюється містобудівним законодавством. Розміри таких ділянок визначаються затвердженою містобудівною документацією, проектом забудови території та проектом будівництва кожного об’єкту або будівельного комплексу.

Значний інтерес викликає правовий статус та режим використання прибудинкової території, призначеної для обслуговування багатоквартирного будинку. Відповідно до технічних критеріїв[16], прибудикова територія являє собою встановлений проектом розподілу території мікрорайону або кварталу та проектом забудови, земельна ділянка багатоквартирної безсадібної житлової забудови, яка необхідна для розміщення та обслуговування житлового будинку чи житлових будинків, і не може виділятися для частини будинку (блоку, поверху, секції, квартири). Однак найбільш коректне і лаконічне визначення прибудинкової території можна знайти в Законі «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 року[17]. В ньому прибудикова територія визначається як територія навколо багатоквартирного будинку, що визначена актом на право власності або користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.

З останнього офіційного визначення випливає, що земельна ділянка, яка необхідна для розміщення багатоквартирного будинку і знаходиться під ним, не включається до складу прибудинкової території. Остання охоплює проїзди, проходи, тротуари та маршрути прогулянки, дитячі гральні площадки та площадки для відпочинку, зайняття фізкультурою, проведення вільного часу, тимчасові під’їзди комунального автотранспорту і тимчасового паркування приватних автомобілів, вигублювання собак та інших домашніх тварин тощо. Не дивлячись на те, що прибудикова територія знаходиться у постійному спеціальному користуванні державної організації або комунального підприємства, жителі таких будинків здійснюють загальне землекористування прибудиковою територією. У даному випадку спеціальне землекористування юридичної особи не виключає, а навпаки, припускає здійснення загального землекористування фізичними особами.

Одночасно прибудинкові території використовуються підприємствами зв’язку, електромережі, газового господарства, зеленого будівництва та іншими установами і організаціями. Це також не суперечить праву постійного землекористування державних та комунальних підприємств тому, що, по-перше, використання прибудинкової території зазначеними підприємствами здійснюється за згодою або за договорами із землекористувачем, а, по-друге, в цьому полягає обслуговуюче призначення прибудинкової території.

Відповідно до ч. 2 ст. 42 Земельного кодексу, у разі приватизації громадянами багатоквартирного житлового будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватися у користування об’єднанню власників будинку. У принциповому аспекті в наведеній нормі земельного закону закріплена загальновідома правова традиція про те, що «земля слідує за будівлею».

Проте з цієї норми випливає, принаймні, два важливих положення, що впливають на правовий режим використання земель житлової та громадської забудови. У зв’язку із тим, що сфера застосування постійного землекористування є обмеженою, а тимчасове землекористування передбачено тільки у формі оренди, то треба думати, що земельна ділянка приватизованого житлового будинку у таких випадках надається в орендне користування з усіма наслідками платного землекористування. З іншого боку, багатоквартирний будинок може визнаватися приватизованим, і відповідно передача земельної ділянки у власність або надання у користування, може відбутися тільки після приватизації усіх, або більшості квартир житлового будинку.

Однак на практиці нерідко зустрічаються випадки приватизації незначного числа квартир з їх загальної кількості, що знаходяться в багатоквартирному будинку. Тому такі будинки в цілому зберігають статус державної або комунальної власності з відповідною належністю права власності або постійного користування земельною ділянкою. Цьому сприяє і та обставина, що відповідно до цивільного та житлового законодавства, приватизовані квартири є самостійними об’єктами права приватної власності й можуть продаватися і купуватися, без врахування належності права власності на земельну ділянку, яку займає багатоквартирна будівля. Таким чином, напрошується висновок про те, що земельний закон не достатньо стимулює передачу або надання земельних ділянок об’єднанню домовласників шляхом приватизації квартир багатоквартирного будинку.

Для передачі земельної ділянки об’єднанню власників багатоквартирного будинку на праві власності або на умовах орендного землекористування, воно повинно набути права юридичної особи. Для цього необхідно здійснити пеані організаційні заходи та виконати передбачені вимоги чинного законодавства. Такі вимоги до об’єднань домовласників як юридичним особам, зокрема передбачені в постанові Кабінету Міністрів України “Про реалізацію Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”[18].

Відповідно Типового статуту об’єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку[19], на підставі якого кожне об’єднання власників квартир приватизованого багатоквартирного будинку розробляє власний статут, що затверджується на загальних зборах учасників об’єднання. Таким чином, об’єднання власників житлового будинку є статутним, до того ж господарським об’єднанням громадян-співвласників приватизованих квартир, а його юридична особистість і правомочності щодо землеволодіння та землекористування, передбачаються у власному статуті об’єднання власників житлового будинку. Якщо ним не виконані вимоги Порядку державної реєстрації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого вказаною урядовою постановою, воно не набуває прав юридичної особи і згідно із ст. ст. ст. 80 та 93 Земельного кодексу, не може бути суб’єктом права власності або права оренди прибудинкові земельної ділянки.

Умови і порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належних до них будівель, споруд і прибудинкові території, визначається співвласниками такого будинку. Розміри та конфігурація земельних ділянок, переданих на праві власності або наданих на умовах орендного землекористування, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу або мікрорайону та землевпорядною документацією. Наведені вимоги земельного закону пов’язані з тим, що на землях житлової та громадської забудови розташовано численна кількість багатоквартирних будинків із загальною інфраструктурою та єдиною системою обслуговування. Тому при приватизації квартир у житлових будинках, що складають забудований комплекс у межах кварталу чи мікрорайону, може виникнути кілька об’єднань домовласників, що ставить перед необхідністю здійснення відповідного розподілу земельної ділянки, визначення її конфігурації, встановлення порядку використання тощо.

У зв’язку із безсадібним землекористуванням багатоквартирних житлових будинків, чинний земельний закон не передбачає можливості розподілу прибудинкової земельної ділянки між співвласниками будинку та закріплення її частин за власниками квартир або власниками не житлових будівель і споруд, які відносяться до домобудівництва. Земельна ділянка, яка відноситься до багатоквартирного житлового будинку, використовується за рішенням органів управління створеного об’єднання співвласників квартир такого будинку. Тому зміна суб’єктного складу права власності або права користування земельною ділянкою, не призводить до зміни правового режиму її використання.

Об’єднання співвласників квартир багатоквартирного будинку має на меті не набуття права власності чи права користування земельною ділянкою, а здійснення заходів з метою належного обслуговування житлового будинку. Такі заходи спрямовані на підвищення рівня благоустрою прибудинкової території, використання створених площадок, утримання та розширення торгових площ, зведення об’єктів сервісу тощо. Проте основне цільове призначення земельної ділянки, яка відноситься до земель житлової та громадської забудови, і видове використання прибудинкової ділянки, яка призначено для обслуговування житлового будинку, не змінюються.

Поделиться:





Читайте также:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...