Реальная краткосрочная процентная ставка, определяемая как разность между доходностью казначейских векселей и индексом потребительских цен.

Множество практических приемов выбора ставки с одинако­вой теоретической базой говорит о неблагополучии способов и критерия ее выбора. Определение ставки помещения находится за пределами теории управления финансами - в области психологии (сфера искусства, а не науки).

Чтобы сделать оценку разными специалистами, следует вели­чину сложной процентной ставки принять законодательно и отра­зить в методике, как было в свое время, по нормативному коэффи­циенту эффективности капитальных вложений (инвестиций -- как сейчас принято говорить). Первоначально норма эффективности была разной для каждой отрасли, затем была принята одна норма для всех отраслей. Следует подчеркнуть, что нормативный коэф­фициент эффективности выполнял ту же роль (нес ту же нагруз­ку), что и ставка капитализации (ставка эффективности, ставка сравнения, ставка помещения инвестиций).

Вторая проблема связана с точечной оценкой стоимости не­движимости. Ситуация такая, что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разных оценок стоимости одной и той же недвижимости (имущества). Это связано с проце­дурой расчета и выбором нормативных коэффициентов. Ситуация напоминает изготовление детали. На одном и том же станке одним и тем же рабочим по одному и тому же чертежу будут изготовле­ны разные детали. Для этого существует масса причин, большин­ство из которых в принципе исключить невозможно. Поэтому в производстве принята система допусков на размеры деталей. Если размеры изготовленной детали находятся в пределах допуска, то она считается годной. Отклонения и разброс исходных данных, используемых для расчета во всех подходах и методах, в процент­ном отношении к среднему более значительны, чем допуски на размеры деталей[9].

Выход из этого положения (решение этой проблемы) заклю­чается в замене точечной оценки стоимости недвижимости ин­тервальной - с одной стороны, и числовой расчет следует вести вероятностными методами. Понятие оценки в математике подра­зумевает приблизительный расчет, чаще всего на уровне порядка числа. Например, при расчетах на логарифмической линейке тре­бовалось определить количество цифр в целой части числа.

Другая проблема связана с выбором весовых коэффициентов при согласовании расчетов стоимости недвижимости, выполнен­ных по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) прини­мает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бы­вает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки[11,с. 48-49].

Следующая проблема возникает при сравнительной (рыноч­ной) оценке стоимости недвижимости, когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения к сопоставимому виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь тоже име­ется значительный произвол. Особенно это касается поправочных коэффициентов при сопоставлении мест территориального разме­щения оцениваемых объектов недвижимости и ряд других.

Одна из самых сложных проблем - достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и продан­ной цене оцениваемой стоимости недвижимости, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в за­тратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и тех­нологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информация либо потеряна, либо устарела[7, с.29].

Чтобы снять большинство проблем, возникающих в процессе оценки стоимости недвижимости, следует все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов. В результате расчета стои­мость недвижимости будет представлена в виде усеченного рас­пределения. В качестве офертной (offer price of cost) цены стоимо­сти следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятно­сти продавцу продать дороже предложенной цены.

В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную ин­формацию о возможных ценах купли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для про­давца - снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки.

Таких вариантов, возникающих на рынке, - множество. Для продавца и покупателя срочность в покупке-продаже может быть разная.

Нам представляется, что решение многих проблем кроется в отсутствии методических рекомендаций по оценочной деятель­ности. Эти общеотраслевые методические рекомендации должны разрабатываться Республиканской палатой оценщиков примени­тельно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оцен­ке. Работа должна быть согласована с органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование.

Однако одна организация, например КРС Министерства юсти­ции или Республиканская палата оценщиков, не в состоянии раз­работать методику на все объекты недвижимости (на все случаи жизни) и тем более разработать нормативные материалы.

Поэтому на уровне региона в зависимости от существующего рынка недвижимости на базе общеотраслевой методики Палатам оценщиков необходимо разработать региональные методики по группам однородных объектов с созданием необходимой норма­тивной базы. Тогда возникает задача согласования и утверждения местных методик на уровне администрации, города или региона.

Это поможет более обоснованно проводить оценку всех типов стоимости различных видов недвижимости, что снимет различные недоразумения, приведет к сравнимости результатов расчета раз­ными оценщиками и фирмами по оценке и снизит негативные ас­пекты и в сфере оценочной деятельности.

 

 

Список использованной литературы

С. В Гриненко, экономика недвижимости, конспект лекций. Та­ганрог: изд-во ТРТУ, 2004.

Гражданский Кодекс Республики Казахстан» от 01.07.99 № 410 -1 с учетом дополнений и изменений 10.03.04 №532 - 1. ст. 117.

Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества» МЮ РК, 2010г.

«Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года N 109 «Казахс­танская правда» от 13 декабря 2000 г. N 318-319;

Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003.

Озеров Е.С. К вопросу об обосновании и использовании аксио­мы теории оценки // Проблемы недвижимости. 2004. Вып. 1. С 3-5.

Авдеев А. П. Проблемы оценки объектов недвижимости // Во­просы оценки. № 1. - 2001. - с. 28-30

Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 1998. -247 с.

Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего за­конодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. - 2005. - №12. - с. 18-21

Грибовский С. Массовая оценка недвижимости // Финансовый бизнес. 2000. - №4. - с. 43-45

Григорьева И. Л. Проблемы оценки недвижимости // Финансо­вый бизнес. - 2004. - №1. - с. 48-49

Проблемы недвижимости. 2004. Вып. 1. С 3-5.

Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 496 с.: ил.

Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2006-457 с.

Григорьев В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2000. - 78 с.

Грибовский С. Экономико-математические модели оценки не­движимости // Финансы и кредит. - 2005. - №3. - с. 24-43

 

⇐ Предыдущая123

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: