 |
Классификация объектов недвижимости
|
|
|
|
Объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций и существенно влияют на их стоимость. Объект недвижимости — это любой товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения - без утраты его потребительной стоимости.
Предлагаемая ниже группировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи.
На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведения группировки использован метод «дерева признаков» квартиры и комнаты:
· помещения и здания под офисы или магазины;
· пригородные жилые дома с земельными участками - коттеджи и дачи;
· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей в ближайшей перспективе;
· складские и производственные объекты.
Возможны и другие подходы к классификации. Для наших целей наиболее значима классификация недвижимости для проведения операций с недвижимостью и оценки ее стоимости. С этой точки зрения особого внимания заслуживает ее вариант, в новом стандарте Российского Общества Оценщиков для оценки недвижимости.
Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:
· специализированная недвижимость;
· неспециализированная недвижимость.
Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса.
|
|
|
Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.
Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.
Краткая классификация объектов недвижимости:
Земельные участки вне поселений - межселенные территории:
- под дачное и садово-огородное использование;
- под жилую застройку;
- промышленного и иного специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.;
- сельскохозяйственного назначения;
- природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
- лесного фонда, водного фонда;
- участки недр;
- земли резерва, назначение которых не определено.
Жилье - жилые здания и помещения:
- многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.;
- индивидуальные, двух- и четырехсемейные малоэтажные жилые дома старая застройка, а также дома традиционного типа – домовладения и дома нового типа – коттеджи, таунхаусы.
Коммерческая недвижимость:
- nофисные здания и помещения административно-офисного назначения;
- гостиницы, мотели, дома отдыха;
- магазины, торговые центры;
- рестораны, кафе и другие пункты общепита;
- пункты бытового обслуживания, сервиса.
Промышленная недвижимость:
- заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
|
|
|
- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения;
- паркинги, гаражи;
- склады, складские помещения.
Недвижимость социально-культурного назначения:
- здания правительственных и административных учреждений;
- культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
- религиозные объекты.[6]
По происхождению:
- естественные (природные) объекты;
- искусственные объекты (постройки);
По назначению:
- свободные земельные участки (под застройку);
- природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации;
постройки:
- для жилья;
- для офисов;
По масштабу:
- земельные массивы;
- отдельные земельные участки;
- комплексы зданий и сооружений (дачный посёлок, микрорайон, гостиничный комплекс);
- многоквартирный жилой дом;
- одноквартирный жилой дом (коттедж);
- секция (подъезд);
- квартира;
- комната и т.д.
По готовности к использованию:
- готовые;
- требующие реконструкции или капитального ремонта;
- требующие завершения строительства (незавершенное строительство). [7]
Таблица 2 «Краткая классификация объектов недвижимости»
| Признак объекта недвижимости | Вид недвижимости |
| Происхождение | Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные водные бассейны и комплексы. Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения |
| Функциональное назначение | Производственные: предприятия, магазины, склады, рестораны, офисы и т.п. Непроизводственные: жилье, школы, больница, театры, церкви, спортивные сооружения |
| Форма собственности | Частные Государственные Смешанные Общественных организаций |
| Отраслевая принадлежность | Промышленные Строительные Транспортные Сельскохозяйственные Жилищно-коммунальные и т.д. |
| Возможность приватизации | Запрещена По разрешению правительства Свободно приватизируемые |
Заключение
В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы оценки вещественного богатства, включая заводы и оборудование, жилые и производственные здания, потребительские товары длительного пользования, земельные участки. Изменение этого богатства влияет не только на уровень его воспроизводства, но и на качество жизни людей.
|
|
|
Экономика воспроизводства — это экономика недвижимости. С развитием рыночных отношений увеличивается число элементов и видов предпринимательской деятельности, учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому знания по экономике недвижимости становятся все более востребованными. Чем больше элементов учитывается при оценке вещественного богатства, тем сложнее производить оценку состояния и эффективности его использования. Современный специалист должен знать действующее законодательство, нормативные, правовые и методические документы, регламентирующие деятельность участников на рынке недвижимости, методы экспертизы и оценки объектов недвижимости и условия их применения, экономические основы оценки недвижимости, уметь применять эти знания на практике с учетом поставленной цели оценки и изменения факторов, воздействующих на объект недвижимости.
Сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным звеном всей системы рыночной экономики страны. И это понятно — объект недвижимости не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности. Однако владение недвижимостью — это не только и не столько право на обладание благом, сколько обязанность его эффективного использования и сохранения, сопряженная подчас с немалыми затратами. В связи с этим возрастает потребность в системе профессиональных знаний, которые охватывают все этапы жизненного цикла объектов недвижимости.
Практический вопрос (№5)
Ваше предприятие построило отдельно стоящее здание на собственные средства (50%) и банковские кредиты (50%)общей стоимостью 10,0 млн. руб. Банковский кредит был выдан на 2 года, т.е. со сроком погашения через год после окончания строительства под 20% годовых. Для того чтобы ввести в эксплуатацию производство необходимо ещё 5 млн. руб., которых у предприятия нет.
Дайте предпочтительный вариант решения этой проблемы с учетом современного состояния рынка недвижимости в г. Москве с необходимым обоснованием.
|
|
|
Решение
Общий объем качественных офисных объектов, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2008 г., составил порядка 300 000 кв. м, что примерно на 5% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. Доля объектов класса «А» в общем объеме введенных площадей составила 63%, класса «В» - 37%. Таким образом, совокупный объем качественных офисных объектов класса «А» и «В» по итогам первого полугодия 2008 г. достиг уровня 5,5 млн. кв. м.
Объем инвестиций
Общий объем инвестиций в Московскую недвижимость за 1 полугодие составил около 1,19 млрд. долл. США. Из них 745 млн. пришлось на торговую недвижимость, 273 млн. - на офисную, остальное на прочие виды коммерческой недвижимости.
Динамика цен
По оценкам Jones Lang LaSsale (JLL) максимальная базовая ставка арендной платы (ставка для наиболее качественных площадей порядка 1,000 кв. м в Кремлевской зоне, либо на верхних этажах проектов Москва-Сити без учета НДС и операционных расходов) составила 1,200-1,500 долл. США/кв.м/год.
Ставки для Класса А в центральном деловом районе (зона внутри Садового кольца за исключением Кремлевской зоны с включением района метро «Маяковская») составили 750-950 долл. США/кв.м /год. (квартальный рост 12%) на конец 1 полугодия 2008.
По Классу В+ ставки в 2м полугодии 2008 составили 570-700 долл. США/кв.м /год, что на 7,5% выше показателя предыдущего квартала. Для Класса В- ставки остались на уровне 450-550 долл. США/кв.м /год.
Все ставки даны без учета НДС и операционных расходов.
Средняя цена продажи в Классе А составляет 6000-8000 долл. США/ кв. м.
В районе Кремля, Остоженки и в Замоскворечье, цена превышает 9000долл. США/ кв. м.
Для объектов Классов В+ и В- цена составляет 4000-5500 долл. США/ кв. м в зависимости от качества и расположения объекта.
В связи с продолжающимся последние полгода обесцениванием доллара США по отношению к российскому рублю, девелоперы стали активнее использовать евро и условные единицы для расчетов с арендаторами и покупателями. Кроме того, по сравнению с началом года использование индексации ставок аренды получило более широкое распространение.
На рынке аренды офисных помещений появилась тенденция увеличения минимальных сроков аренды во вновь построенных бизнес-центрах. Так, для офисов класса А минимальный срок аренды увеличивается до 7 лет (ранее – 5 лет), для офисов класса B – до 5 лет (ранее – 3 года).
Предложение
6,370,000 кв. м – общее предложение на конец 2-го кв. 2008 г из которого
830,000 – Класс А
3,380,000 – Класс В+
2,160,000 – Класс В-
Объем реализованных площадей за 1 полугодие (арендованных и купленных) составил 935,000 кв. м, что выше показателя 1-го полугодия предыдущего года более чем на 70%. Спрос превышает предложение, что выражается в низкой доле свободных площадей (4% - для всех качественных площадей на конец 2 кв 2008). При этом, сегмент Класса А можно считать наименее насыщенным (1,6% - доля свободных площадей на конец 2 кв. 2008 г).
|
|
|
Анализ предложения по итогам первого полугодия 2008 г. показывает, что из всего объема свободной офисной площади класса А, предлагаемой в Москве, всего лишь 0,8% – готовых к эксплуатации, а остальные 99,2% – строятся. Среди них уже 25% арендованы на стадии строительства.
Стабильно растущий спрос на качественные офисные объекты по-прежнему остается неудовлетворенным: объем нового предложения, выходящего на рынок, все еще не позволяет покрыть растущие потребности потенциальных арендаторов и покупателей. В то же время на фоне существенного дефицита качественных площадей растут сроки договоров аренды, составляя в среднем 5-7 лет. Доля предварительных договоров аренды и продажи площадей в строящихся объектах очень велика: практически каждый выходящий на рынок объект уже заполнен арендаторами на 60-80%. В ЦАО этот показатель может достигать и 100%.
Что касается структуры спроса по метражу, то здесь стоит отметить растущую долю заявок на самые большие помещения: за 1 полугодие на них пришлось 39% всех заявок, что на 11% больше показателя за аналогичный период 2006 г. Доля же запросов на покупку помещений до 200 кв. м оказалась минимальной (13%). Связано это ростом и переориентацией спроса, в том числе и инвестиционного, на более качественные объекты больших площадей.
В первом полугодии 2008 г. наблюдалось резкое увеличение сделок по предварительной аренде помещений. Порядка 70% от всего объема сделок с арендой и покупкой качественных офисных площадей были заключены до момента ввода объектов в эксплуатацию.
В конце первого полугодия 2008 г. средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А составил 1,3%; в зданиях класса В – 4%. Низкая доля вакантных помещений в офисных зданиях класса А обусловлена недостаточным предложением в существующих зданиях соответствующего класса. Доля вакантных помещений в офисных зданиях класса B поддерживается на стабильном уровне в результате ввода в эксплуатацию новых качественных объектов данного класса в первом полугодии 2008 г.
Продолжился рост арендных ставок из-за дисбаланса спроса и предложения. На конец 1-го полугодия максимальные арендные ставки выросли на 25% по сравнению к концу 2006 года.
Спрос по-прежнему превышает предложение, в связи с чем на рынке распространены так называемые сделки pre-let. Например в классе А в течение последних 12 месяцев (по состоянию на конец 2 кв.) 44% объема купленных и арендованных площадей были реализованы в зданиях, находящихся на стадии строительства.
Происходит рост интереса к крупным площадям в классе А (от 3000 м) и увеличение сроков аренды помещений.
Набирает темпы процесс децентрализации. В 1 полугодии был заявлен ряд качественных проектов, располагающихся за пределами МКАД, например Рига-Лэнд бизнес парк в 7 км от МКАД. Кроме того, ряд проектов, строительство которых ведется (или заканчивается) за МКАД, доказали свою успешность высоким спросом на них еще до момента окончания строительства. Например, в офисном центре Резиденция на Рублевке многие договора аренды были подписаны еще за 4 и более месяцев до окончания строительства. Таким образом, тенденция децентрализации имеет место не только со стороны предложения, но и со стороны спроса.
Вследствие дефицита качественного предложения все чаще в новых бизнес-центрах высокого класса ценообразование проводится в несколько этапов, в зависимости от стадии строительства и реализации офисных площадей. Разница в ставках аренды на начальном и завершающем этапах строительства составляет 30–40%.
Тенденция задержки сроков ввода объектов в эксплуатацию по-прежнему доминирует на рынке. В частности, такие крупные проекты, как бизнес-центр «Серебряный город» (класс «А»), 1-я очередь бизнес-парка «Гринвуд» (класс «А»), многофункциональный комплекс Lotte Plaza (класс «А»), бизнес-центр
«Соколиная гора» (класс «А») будут введены несвоевременно. С задержкой ввода в эксплуатацию только этих объектов рынок офисной недвижимости недосчитался порядка 190 000 кв. м высококачественных офисных площадей.
Доля вакантных площадей все также остается на крайне низком уровне: 2,1% в классе «А» и 3,9% в классе «В».
Таким образом, построенное здание выгоднее всего сдать в аренду на определенный срок. В последствие можно будет, заработав деньги, организовать там производство.
Использованная литература:
1. Асаул А. Н. «Экономика недвижимости»/ 2-е изд. – Спб.: Питер, 2008 г.
2. Васильева Л. С. «Экономика недвижимости»: учебник – М.: Эксмо, 2008г.
3. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: энциклопедический словарь» - 5-е изд., доп. и перераб. – М.: ЗАО «Издательство ‘Экономика’», 2008г.
4. Смагин В. Н., Киселева В. А. «Экономика недвижимости»: учебное пособие – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008г.
5. Чижанькова И. В. Лекции.
6. www.retline.ru/ «Структура и классификация рынка недвижимости России» Панюшкин
7. www.polbu.ru/ «Библиотека букиниста»/ “Классификация объектов недвижимости” Афанасова М.А.
[1] Смагин В. Н., Киселева В. А. «Экономика недвижимости, 2008г. Стр. 13.
[2] Нагаев Р.Т. «Недвижимость: энциклопедический словарь», 2008г. Стр. 835-836.
[3] Смагин В. Н., Киселева В. А. «Экономика недвижимости», 2008г. Стр. 11.
[4] Асаул А. Н. «Экономика недвижимости», 2008 г. Стр. 25.
[5] Чижанькова И. В. Лекции
[6] www.retline.ru/ «Структура и классификация рынка недвижимости России» Панюшкин
[7] www.polbu.ru/ «Библиотека букиниста»/ Классификация объектов недвижимости. Афанасова М.А.
|
|
|
