Объектный сметный расчет n

 

на строительство: четырехкомнатный мансардный дом

 

Сметная стоимость: 4412383.00 руб.

Средства на оплату труда: 1386051.07 руб.

Расчетный показатель единичной стоимости: 166.9

 

Составлен в ценах по состоянию на _____________ _____ г.

 

N	Номера	Наименование работ	Сметная стоимость, руб.:	Сметная стоимость на март 2012 года
п/п	сметных расчетов и смет	и затрат	Строительных работ	Монтажных работ	Оборудования, мебели, инвентаря	Прочих затрат	ВСЕГО
	2.1	Подготовка территории строительства, земляные работы, фундаменты, подвалы, техподполья	726140.6			30154.24	756294.84	773423,9
	2.2	Внешние и внутренние стены, перегородки, оконные проемы, лестницы и двери.	767918.62				767918.62	785310,9
	2.3	Перекрытия выше 0.000, кровля с устройством сливов и водосточных труб	500175.51				500175.51	511503,8
	2.4	Мансарда, отделочные работы внутренние, наружная отделка.	975169.5				975169.5	997255,8
	2.5	Устройство крыльца с отделкой, разные работы	618278.13			8264.42	626542.55	640732,9
		ИТОГО	3587682.36			38418.66	3626101.02	3708227,4
Временные здания и сооружения 1.1%
И Т О Г О с временными зданиями и сооружениями
Непредвиденные затраты 2%
И Т О Г О с непредвиденными затратами
Налог на добавленную стоимость 18%
ИТОГО ПО СМЕТЕ

Таблица 6

Сметно-финансовый расчёт полной стоимости замещения улучшений

оцениваемого объекта недвижимости

 

№№ глав	Наименование затрат	Порядок расчета	Сумма, руб.
	Основные объекты строительства	Итоговая объектной сметы	4 412 383
	Объекты вспомогательного назначения	При их наличии
	Подготовка территории строительства	1,5% от суммы гл.1 + гл. 2	66 185,75
	Инженерные коммуникации и сооружения	5% от суммы гл.1 + гл. 2	220 620
	Благоустройство и озеленение	5% от суммы гл.1 + гл. 2	220 620
	Временные здания и сооружения	2% от суммы гл.1 + гл. 2	88 247,66
	ИТОГО гл. 1 + … + гл.6	5 008 057
	Прочие работы и затраты	5,3 % от ИТОГО гл. 1 + … + гл.6	265 427
	ИТОГО гл. 1 + … + гл.7	5 273 484
	Содержание дирекции, технический надзор	0,5% от ИТОГО гл. 1 + … + гл.7	26 367
	ИТОГО гл. 1 + … + гл.8	5 299 852
	Проектные работы, экспертиза, авторский надзор	8,0% от ИТОГО гл. 1 + … + гл.8	424 000
	ИТОГО гл. 1 + … + гл.9		5 723 852
	Непредвиденные и неучтенные работы и затраты	3% от ИТОГО гл. 1 + … + гл.9	171 716
	ИТОГО гл. 1 + … + гл.10	5 895 568
Прибыль застройщика	15% от ИТОГО гл. 1 + … + гл.10	884 336
ВСЕГО	6 779 904
НДС	18% от ВСЕГО	1 220 383
ВСЕГО с НДС	8 000 287

 

Определение накопленного износа.

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

 

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки – совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Расчёт физического износа

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Рассчитывается процент износа по формуле: Износ, руб./ (Восстановительная стоимость, руб.*100% -% износа). Для расчета по данной формуле следует использовать «Положение о проведении планово-предупредительных ремонтах жилых и общественных зданий».

Таблица 7

№	Конструктив-ные элементы	Восстан. ст-сть, руб.	Срок эконом. жизни*	Эффектвозраст, лет	К износа	Износ руб.
	Фундаменты	773423,9			0,03	23202,8
	Стены	439394,4			0,03	13181,8
	Перекрытия	169710,6			0,05	8485,5
	Крыша	211503,8			0,06	12690,2
	Кровля	180340,2			0,12	21640,8
	Перегородки	160289,4			0,075	12021,7
	Лестницы	65154,1			0,06	3909,2
	Окна и двери	70422,3			0,075	5281,6
	Отделочные материалы	997255,8			0,0375	37397,1
	Благоустройство территории	640732,9			0,3	192219,9
	ВСЕГО (руб.)	3708227,4				330030,7

 

Экономическая жизнь (ЭЖ) – время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Физический износ по оцениваемому объекту составляет 330 030 рублей.

Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

· износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);

· износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Износ функциональный устранимый - вызывается: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; «сверхулучшениями». Устранимый функциональный износ измеряется издержками на его устранение.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

 

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

· метод капитализации потерь в арендной плате;

· метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

· метод парных продаж;

· метод срока жизни.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.

Совокупный износ рассчитывается как сумма всех видов износа. Оцениваемый объект обладает внешним износом равным 0 рублей, функциональный износ аналогично составляет 0 рублей.

Совокупный износ составляет 330 000 рублей.

Оцениваемый объект в целом слагается из:

· Земельного участка (4 730 000 рублей)

· Дома (8 000 000 рублей)

· Износа накопленного домом (330 000 рублей).

Тогда восстановительная стоимость объекта недвижимости составляет: 8 000 000 + 4 730 000 - 330 000 = 12 400 000 рублей.

 

 

⇐ Предыдущая1234Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: