Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Риски по ипотечному кредитованию




У ипотечных кредитов есть специфические особенности, соответственно, занимаясь этим бизнесом, банки несут специфические риски. Рассмотрим основные риски, с которыми сталкиваются банки при долгосрочном ипотеч­ном жилищном кредитовании населения. Основным риском при ипотечном кредитовании (как и при любом другом) является кредитный, т.е. риск того, что заемщик не вернет своевременно и полностью взятые в кредит средства.

Величина риска невозврата ипотечного кредита оценивается по двум факторам — достаточности дохода заемщика, чтобы осуществлять ежемесячные выплаты в погашение кредита, и по его кредитной истории, т.е. информации о том, как часто он допускал в прошлом задержки выплат по каким-либо кредитам.

Величина риска того, что потери не удастся компенсировать за счет реализации залога, определяется по данным судебной практики, т.е. по тому, сколько требуется потратить времени и средств на выселение заемщика из заложенного жилья и на реализацию этого жилья.

Судебная практика обращения взыскания на жилье пока носит единичный характер, не отработан механизм реализации заложенного жилья, судебного исполнения принятых решений. Большинство банков до сих пор рассматривают возможность выселения неплатежеспособного заемщика из жилого помещения как мало реальную, ссылаясь на имеющиеся в законодательстве правовые коллизии (ст. 292 ГК РФ). В результате кредитный риск, связанный с невозможностью выселения заемщика и реализации предмета залога, оценивается банками достаточно высоко, что приводит к завышению процентных ставок по кредитам для населения.

Значимым риском при ипотечном кредитовании является процентный: риск изменения процентных ставок на рынке. Если рыночная процентная ставка возрастает, банк продолжает получать от заемщиков выплаты по ипотечным кредитам исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной ставки по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).

Если банк не повышает ставки по депозитам, вкладчики просто забирают свои средства и вкладывают их туда, где они могут получить доходность на рыночном уровне. Если он повышает ставки по депозитам, то его маржа (разница между ставками по кредитам и депозитам) уменьшается и в некоторых случаях становится отрицательной. Такие процессы (повышение рыночной процентной ставки с 8% в 1978 г. до 200% в 1980 г.) привели в начале 80-х гг. к широкомасштабному кризису ссудосберегательных ассоциаций в США.

Единственный способ управления процентным риском — применение пе­ременных процентных ставок по ипотечным кредитам. В этом случае по мере изменения рыночных процентных ставок меняются и выплаты, которые дол­жен ежемесячно осуществлять заемщик.

Однако этот механизм очень рискован и в странах с неустойчивой эконо­микой применяться не может. Дело в том, что при значительном увеличении выплат они могут легко оказаться выше тех, которые заемщик может осуще­ствлять, исходя из собственных заработков. Таким образом, в результате применения этого механизма снижение процентного риска приводит к уве­личению кредитного.

Риск ликвидности. Одним из серьезных препятствий на пути развития ипотечного кредитования является отсутствие у банков долгосрочных кре­дитных ресурсов. Сейчас банки располагают в основном краткосрочными ресурсами. Поэтому предоставление долгосрочных кредитов может привести к серьезному нарушению ликвидности баланса.

Риски ликвидности заключается в проблематичности обеспечения ликвидности баланса банка, связанного с наличием долгосрочных кредитов:

вложение финансовых ресурсов в долгосрочное ипотечное кредитование не всегда обеспечивается наличием столь же долгосрочных активов. В случае организации вторичного рынка ипотечных кредитов риски ликвидности, связанные с ипотечной деятельностью, становятся вполне приемлемыми.

С целью минимизации риска необеспечения банком своевременного выполнения своих обязательств при приемлемом уровне затрат банку целесообразно:

> оценивать уровень риска ликвидности на регулярной основе по результатам всех совершенных за период операции и с учетом изменения внешних экономических условий;

> п роводить предварительный анализ возможного влияния на уровень ликвидности банка планируемых крупных сделок банка.

Политикой управления ликвидности банка должны быть определены система лимитов ликвидности, стратегия управления активами и пассивами с целью поддержания достаточного уровня ликвидности банка, методы оценки уровня риска ликвидности.

Оперативный анализ риска ликвидности банка целесообразно построить на основе анализа факторов, его вызывающих: соответствия структуры тре­бований и обязательств и степени ликвидности активов; степени стабильно­сти пассивов.

Обязательное условие договора об ипотеке — заемщик (залогодатель) обязан страховать за свой счет это имущество от рисков утраты и повреждения. Предмет ипотеки может быть застрахован на сумму меньшую, чем со­ставляет его реальная стоимость (данная ситуация может сложиться, если полная стоимость предмета ипотеки превышает размер обязательств перед кредитором — ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке»).

В РФ разработана и введена в действие система правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая в т.ч. и страховые отношения как обязательный институт ипотеки. Страховая деятельность при ипотечном кредитовании регулируется в дополнение к актам страхового права и специа­лизированным законодательством о залогах и ипотеках.

Целесообразно акцентировать внимание на некоторых видах страхования, которые достаточно обоснованно становятся практически обязательными для потенциального заемщика. Страхование жизни и здоровья заемщика позволяет кредитно-финансовому учреждению, выдавшему ипотечный кредит, быть уверенным в том, что кредит будет погашен независимо от превратно­стей судьбы заемщика. Необходимость страхования приобретаемой при помощи ипотечного механизма квартиры (или иного предмета залога) не должна вызывать сомнений ни у кредитора, ни у заемщика, равно как и титульное страхование (страхование права собственности). При уничтожении или серьезном повреждении вследствие предусмотренного договором страхования события недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и соответственно не понесет убытков. При этом, должны быть учтены и интересы добросовестного заемщика. Уже и этого становится понятным, что страхование недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, имеет свою специфику, хотя бы во время действия кредитного договора.

Обычно в страховые программы, разработанные совместно страховыми компаниями и банками, осуществляющими ипотечное страхование, включаются: накопительное страхование жизни заемщика, рисковые виды страхова­ния — страхование граждан от несчастных случаев и болезней, страхование имущества, являющегося предметом договора ипотеки. Можно использовать такие виды страхования, как страхование финансового риска потери работы заемщиком, страхование возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением права банка на взыскание предмета ипо­теки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в т.ч. уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения), а также страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости, некоторые другие виды страхования.

В реальной практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование, имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией. Она может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности. Из перечисленного набора видов страхования обычно выбираются 3—4 наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижа­ются, и услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1— 2% в год от суммы кредита.

При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы по страхованию жизни заемщика и предмета ипотеки в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором.

С развитием ипотечных программ значительно расширяется страховое поле. Лицо, получившее ипотечный кредит, несет более серьезный груз ответственности, т.к. нанеся материальный или моральный вред третьим лицам, сталкивается с необходимостью компенсировать его. В условиях недостаточ­ности финансовых ресурсов (необходимо выплачивать долг и проценты по нему за предмет ипотеки) заемщик сталкивается с необходимостью выбора: либо исполнить решение суда и лишиться квартиры или дома, либо скры­ваться от правосудия. Выход из такого положения — страхование граждан­ской ответственности заемщика.

Страховщики могут обеспечить страховую защиту от всевозможных рисков, сопутствующих ипотечной деятельности, а также внести свою лепту в финансирование ипотечной деятельности через программы накопительного страхования жизни и инвестирование страховых резервов.

Страхование жизни и здоровья заемщика, предмета ипотеки (квартира или дом), приобретаемого на ипотечный кредит, и права собственности на него является необходимым условием осуществления успешной ипотечной деятельности.

Денежные ресурсы страховщиков при надежном инструменте инвестирования можно эффективно использовать для финансирования ипотечных про­грамм.

Все это доказывает значение механизма страхования в развитии и росте эффективности рыночной экономики, следовательно, и ипотечных программ — как метода решения одной из важных социальных задач населения любого государства.

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...