Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Определение рыночной стоимости земельного участка




Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Количество выбранных аналогов не должно быть меньше трех, в противном случае расчет рыночной стоимости с применением сравнительного подхода не будет корректным.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

· Подбор информации по продажам, предложениям к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

· Выбор параметров сравнения.

· Сравнение объекта и аналога по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

· Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

 

Практика оценки с применением сравнительного подхода предусматривает, что найденные аналоги могут иметь отличия от оцениваемого объекта по отдельным параметрам. Для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости в цены объектов-аналогов вводятся корректирующие поправки, компенсирующие эти отличия, а окончательная стоимость объекта оценки рассчитывается как средневзвешенная по скорректированным ценам аналогов, при этом всем полученным величинам придаются веса в соответствии со степенью сходства конкретного аналога с оцениваемым объектом.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

· местоположение и окружение;

· целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

· физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

· транспортная доступность;

· инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

· условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

· условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

· обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

· время, прошедшее с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

 

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

· прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

· прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

· корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

· определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

· экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

 

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

При использовании аналогов с улучшениями в рамках метода сравнительного анализа продаж могут использоваться элементы метода выделения.

 

Метод выделения можно применить с определенными допущениями, поскольку часть требований к применению данного метода не выполняются. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные кооперативы, коттеджные поселки). Земельные участки аналогов должны иметь сопоставимый размер.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок методом сравнения продаж;

- расчёт стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- расчёт рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путём вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка с учётом величины накопленного износа.

 

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов использовались данные по ценам предложений аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Информация по аналогам получена из газеты открытых источников информации и их телефонного обзвона. Основные параметры и характеристики этих объектов и расчет сравнительным подходом представлены в таблице 7.1.


Таблица 7.1.Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок

Наименование поправки   Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
Источник     8 916 597 48 72 http://www.avito.ru/items/konakovo_zemelnye_uchastki_prodam_uchastok_6_sot_69903818 89157368235 http://konakovo.olx.ru/iid-339264857 3-50-50 http://konakovo.tve.slando.ru/obyavlenie/prodaetsya-uchastok-ID4BIsX.html#acfa0506;r:29;s:1043 8-920-157-25-35 http://konakovo.tve.slando.ru/obyavlenie/dacha-6-sotok-v-snt-lesnoe-g-konakovo-ID4PDlR.html#5f919e58;r:29;s:1043
Назначение объекта   земельный участок земельный участок земельный участок земельный участок земельный участок
Адрес объектов   Тверская обл.,Конаковский р-он, Завидовское с/п, снт "Конаково-2", в районе д.Концово Тверская обл., Конаковский р-он, Завидовское с/п,СНТ Чайка, р-он д.Концово Тверская ообл., Конаковский район, СНТ" Березки" пгт.Новозавидовский Тверская обл., Конаковский р-он, Мокшинское с/п, снт.Демидово Тверская обл., Конаковский р-он, Вахонинское с/п, СНТ "Лесное", р-он д.Вахонино
Площадь сот. 6,0 6,0 8,0 6,0 6,0
Стоимость тыс.руб. -        
Удельная стоимость тыс.руб./сот. -        
Оцениваемое право   собственность собственность собственность собственность собственность
Корректировка % - 0% 0% 0% 0%
  тыс.руб.          
Скорректированная цена тыс.руб. -        
Обременения   отсутствуют отсутствуют отсутствуют отсутствуют отсутствуют
Корректировка % - 0% 0% 0% 0%
  тыс.руб.          
Скорректированная цена тыс.руб. -        
Условия финансирования   рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные
Корректировка % - 0% 0% 0% 0%
  тыс.руб.          
Скорректированная цена тыс.руб. -        
Условия (предложение/продажа)   продажа предложение предложение предложение предложение
Корректировка % - -5% -5% -5% -5%
  тыс.руб.   -30 -28 -40 -35
Скорректированная цена тыс.руб. -        
Условия рынка (дата)   апр.2012 апр.2012 апр.2012 апр.2012 апр.2012
Корректировка % - 0% 0% 0% 0%
  тыс.руб.          
Скорректированная цена тыс.руб. -        
Дополнительные улучшения   отсутствуют садовый дом 18 кв.м отсутствуют отсутствуют садовый дом 24,8 кв.м
Корректировка тыс.руб.   -83     -81
Скорректированная цена тыс.руб. -        
Категория и назначение (предполагаемое использование)   земли сельхозназначения, для садоводства земли с/х назначения (снп, днп) земли с/х назначения (снп, днп) земли с/х назначения (снп, днп) земли населенных пунктов, под ИЖС
Корректировка %   0% 0% 0% 0%
  тыс.руб.          
Скорректированная цена тыс.руб. -        
Местоположение (привлекательность)   высокая высокая высокая высокая высокая
Корректировка % - 0% 0% 0% 0%
  тыс.руб.          
Скорректированная цена тыс.руб. -        
Транспортная доступность   хорошая, около 800 м от а/д Москва-С.Петербург хорошая, около 800 м от а/д Москва-С.Петербург хорошая, около 5 км от а/д Москва-С.Петербург, проезд через Новозавидовский хорошая, около 500 м от а/д Москва-С.Петербург хорошая, рядом а/д на Конаково
Корректировка % - 0% 10% 0% 0%
  тыс.руб.          
Скорректированная цена тыс.руб. -        
Оцениваемая площадь объекта   6,0 6,0 8,0 6,0 6,0
Корректировка % - 0% 0% 0% 0%
  тыс.руб.          
Скорректированная цена тыс.руб. -        
Близость водным объектам   р.Дойбица рядом, до Иваньковского вдхр. и р.Волга около 12 км р.Дойбица рядом, до Иваньковского вдхр. и р.Волга около 12 км р.Волга около 5 км р.Волга около 1 км до р.Волга около 4 км
Корректировка % - 0% 0% -30% -20%
  тыс.руб.       -228 -117
Скорректированная цена тыс.руб. -        
Инженерные коммуникации   электричество рядом электричество рядом электричество рядом электричество рядом электричество рядом
Корректировка % - 0% 0% 0% 0%
  тыс.руб.          
Скорректированная цена тыс.руб. -        
Согласование результатов            
Скорректированная цена тыс.руб.          
Скорректированная удельная стоимость тыс.руб./сот.   81,2 71,9 88,7 77,8
Валовая корректировка от цены продажи %   18,83% 14,55% 33,50% 33,29%
Показатель идентичности     81,17% 85,45% 66,50% 66,71%
Весовой коэффициент     0,271 0,285 0,222 0,222
Стоимость объекта тыс.руб.          

Обоснование корректировок

 

 

Отсутствие достаточного количества рыночных данных не всегда позволяет определить величину корректировок расчетным путем с применением метода парных продаж. Поэтому, часть корректировок определялась экспертно, исходя из общих тенденций на рынке недвижимости, с учетом результатов опросов специалистов риэлторских фирм (АН "Успех", 34-31-90; АН "Диаком", 34-50-59; АН "Перспектива", 42-14-30; АН "Реал Тверь", 49-09-11, 49-01-00; АН "Парамоновъ", 49-53-00; АН "Атол", 49-52-52; АН "Тверская губерния" 50-57-40, 905-129-94-41 и др.). Также был учтён опыт работы по расчёту рыночной стоимости недвижимости в других районах области и поведенный выше анализ рынка недвижимости, в том числе прогноз его развития.

 

Общие процентные поправки. В данном разделе используются процентные поправки, которые определяются как процент от цены, полученной на предыдущем этапе корректировки. При этом скорректированная цена объекта-аналога после учета следующей по счету процентной поправки вычисляется по следующей формуле:

Цпi=Цп(i-1)*(1+Ппi), где

Цп(i-1) – цена объекта-аналога до внесения i-ой поправки,

Ппi – величина i-ой поправки.

 

Корректировка на вид права. Корректировке на вид права объекты-аналоги не подвергались, поскольку аналоги, как и объект оценки находятся в собственности.

 

Корректировка на финансовые условия. Поскольку в расчетах используется рыночная информация. Условия финансирования всех сделок одинаковы - это наличный расчет и единовременный платеж. Корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на условия продажи. Объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлтерских фирм реальная цена купли-продажи отличается от цены предложения в условиях стабильной экономики до 5% в меньшую сторону). Типичный уровень скидок составляет не более 5-10%.

Основываясь на данных экспертов Приволжского центра финансового консалтинга[3] скидка по земельным участкам под ИЖС застройку составляет 11% (стр.46). Учитывая назначение оцениваемого участка, данная скидка допустима. В то же время, оцениваемый участок расположен в престижном Конаковском районе, который пользуется высокой привлекательностью. В такой ситуации скидка на торг в размере 5% представляется уместной.

 

Корректировка на условия рынка. В расчетах используется информация по объектам-аналогам по состоянию на март-апрель 2012 года. За данный период стоимость предлагаемых участков существенно не изменилась, поэтому корректировка по данному фактору не проводилась.

 

Абсолютная корректировка на наличие дополнительных улучшений. Все аналоги имеют улучшения. Корректировка стоимостей аналогов представляет собой стоимость их улучшений.

 

Стоимость нового строительства здания на дату оценки составляет:

ВС = Сбаз х V х Ибаз-тек х х ПП х НДС (18%),

где:

ВС – стоимость нового строительства, руб.;

V – строительный объем здания, м3;

Сбаз – стоимость нового строительства 1 м3 данного объекта в ценах года выпуска сборника Ко-Инвест или УПВС;

Пз – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя.

Ибаз-тек – Индекс цен на строительно-монтажные работы на дату оценки по сравнению с базисными ценами определялся согласно рекомендациям ООО "КО-Инвест", на основании коэффициентов пересчета к базовым удельным стоимостным показателям по соответствующему Справочнику, опубликованных в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене Индексы цен в строительстве "КО-ИНВЕСТ". Индекс пересчета с базовых цен на дату оценки для Тверской области, принят в соответствии со сборником КО-ИНВЕСТ выпуск 78 с учетом инфляционного индекса на апрель 2012 года по отношению к декабрю 2011 года.

 

Прибыль предпринимателя зависит[4] от продолжительности строительства, ставки дохода на капитал, объема и динамики вложения денежных средств по этапам строительства. Период строительства включает в себя время проектирования и строительства. нормативная продолжительность строительства определялась согласно СНиП 1-04-03-85 "Нормы продолжительности строительства", с учетом периода на проектирование и получение всей разрешительной документации. Продолжительность непосредственно проектно-изыскательских работ составляет в среднем 15-25% от срока строительно-монтажных работ (СНиП 1.04.03-85). В то же время, нормы СНиП редко соблюдаются в условиях российской действительности.

Как правило, с момента выделения участка под строительство до получения разрешения на строительство проходит значительное количество времени, а в отдельных случаях не менее двух лет. В этот период проходит подготовка градостроительной документации на земельный участок, получение разрешительной документации и технических условий порядка двух десятков инстанций, разрешающих начать стройку, непосредственно проектирование объекта. Каждая из этих инстанций может рассматривать документы строителей в течение нескольких месяцев и, в конце концов, обычно дает разрешение, если строители при этом заплатят необходимую сумму за проведенную с этими документами работу (журнала "Идеи вашего дома", № 3 2006 г., http://www.ivd.ru/document.xgi?id=5569; "Сколько стоит квадратный метр?", Караван-Тверь, http://www.etver.ru/reviewsmi/viewnews.php?smi=4&news=272).

 

Расчет предпринимательской прибыли в строительстве проводится по упрощенной схеме (схема расчета, примененная ниже учитывает земельную составляющую, в то время как на данном этапе решается обратная задача), исходя из средней рыночной нормы доходности, в качестве которой была принята альтернативная доходность вложений девелопера, соответствующая депозитной ставке. По данным Бюллетеня банковской статистики № 4 за 2012 год (www.cbr.ru), средневзвешенная процентная ставка по депозитам для физических лиц на срок более 1 года составила 5,3%. Итоговая ставка дисконтирования определена по формуле: (1+Iст) * (1+Iинф) - 1. Полученная в результате прибыль предпринимателя определяется по формуле предпринимательской прибыли при равномерном финансировании строительства[5]:

 

ПП = Сакк – Сстр = Сстр × (1 + Yм)T – Сстр = Сстр × [(1 + Yм)T – 1],

Yм = (1+Yб)1/12

 

где Сстр – стоимость строительства аналога объекта оценки.

Т – продолжительность строительства, мес;

Yм – среднемесячная ставка дохода, %.

Yб – банковская ставка по депозитам, % годовых.

 

 

В сборнике № 78 прогноз инфляционного индекса приведен только до марта 2012 года, поэтому для прогноза инфляционного индекса на дату оценки приведенный в сборнике № 78 индекс СМР на января 2012 года был пересчитан до марта 2012 года с учетом изменений фактического индекса СМР по данным сайта государственной статистики (www.gks.ru) и спрогнозирован на дату оценки с использованием функции EXCEL ТЕНДЕНЦИЯ на основе фактических и пересчитанных данных за период с июля 2011 года по апрель 2012 года. В результате был получен индекс инфляции к декабрю 2011 года (1,029).

Таблица 7.2. Расчет инфляционного индекса

Данные КО-ИНВЕСТ Данные ГКС (СМР) Инфля-ционный индекс
факт июл.2011 62,106 101,17  
авг.2011 63,25 102,72  
сен.2011 63,747 100,94  
окт.2011 64,178 101,36  
ноя.2011 64,57 100,25  
дек.2011 65,084 99,65  
расчет янв.2012 65,338 100,39 1,004
фев.2012 67,102 102,70 1,031
мар.2012 65,431 97,51 1,005
прогноз апр.2012 66,945   1,029

 

Износ аналогов определялся, исходя из их сведений, полученных в результате телефонного обзвона предложений на продажу, их эффективного возраста, построенных в 50-60-х годах прошлого века, и в соответствии с их конструктивной системой. Учитывались также критерии эвристического метода оценки технического состояния по шкале экспертных оценок, приведенной в таблице 7.3.

Таблица 7.3. Ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным методом [6]

Физический износ, % Состояние несменяемых конструкций зданий Состояние внутренних конструктивных элементов
0-20 Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов. Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют.
21-40 Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках. Полы и потолки ровные, на потолках возможные волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.
41-60 Имеется много следов ремонта трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней.
61-80 Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей.
81-100 Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен. Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.

 

Общий накопленный износ определялся по формуле:

Инак = 1-(1-Ифиз)*(1-Ифун)*(1-Ивн)

Таблица 7.4. Расчет стоимости улучшений аналогов

Показатель Аналог 1 Аналог 4
садовый дом 18 кв.м садовый дом 24,8 кв.м
Площадь строения, кв.м 18,0 24,8
КС КС-7 КС-7
Обоснование стоимости Ко-Инвест. Жилые дома, 2011, ЖЗ.4.1.1864 Ко-Инвест. Жилые дома, 2011, ЖЗ.4.1.1864
Удельная стоимость объекта-аналога, руб./кв.м 4 338,00 4 338,00
Индекс перехода к ценам на декабрь 2011 г. 0,817 0,817
Инфляционный индекс 1,029 1,029
Региональный индекс    
Стоимость нового строительства, тыс. руб. 65,6 90,4
Средняя ставка по депозитам на срок свыше 1 года 5,30% 5,30%
Инфляция 6,10% 6,10%
Начальная ставка дисконтирования 11,72% 11,72%
Среднемесячная ставка доходности, % 0,9278% 0,9278%
Период строительства, с учетом периода проектирования, мес.    
Фактор аннуитета 1,0867 1,0867
Будущая стоимость инвестиций    
Прибыль предпринимателя, тыс. руб.    
Прибыль предпринимателя, % 7,6% 8,8%
Накопленный износ, % 0% 30%
Стоимость улучшений, тыс.руб. 83,3 81,2

Корректировка на назначение земельного участка. Все объекты-аналоги расположены на землях сельзозназначения, а разрешенное использование является под коллективное садоводство и дачное строительство, поэтому корректировка не проводилась.

Общая процентная корректировка на местоположение. Под местоположением понимается совокупность характеристик, а именно:

· удаленность от основных транспортных магистралей;

· транспортную доступность объекта;

· интенсивность транспортных потоков;

· престижность района для размещения объектов, рассматриваемого типа;

· характер окружающей застройки;

· развитость социальной и инженерной инфраструктур.

Местоположение – один из основных ценообразующих факторов для земли. При отборе аналогов особое внимание уделялось предложениям на продажу дачных участков, расположенным в отдалении от Иваньковского водохранилища и р.Волга, что является существенным ценообразующим фактором в рассматриваемом районе. Оцениваемый участок и аналоги расположены на территории соседних сельских поселений и имеют в целом сопоставимое местоположение. Корректировка не проводилась.

Процентные поправки к единице сравнения. В данном разделе используются процентные поправки, которые определяются как процент от цены, полученной после внесения общих процентных и абсолютных поправок. При этом скорректированная цена объекта-аналога после учета следующей по счету процентной поправки вычисляется по следующей формуле:

Цпi=Цп(i-1)+ Цп(n)*(1+Ппi), где

Цп(i-1) – цена объекта-аналога до внесения i-ой поправки,

Цп(n) – цена объекта-аналога, полученная после внесения общих процентных и абсолютных поправок,

Ппi – величина i-ой поправки.

Корректировка на площадь земельного участка. Как правило, чем больше площадь, тем меньше удельная стоимость кв.м площади объекта. С увеличением площади, удельная стоимость снижается. Это связано с повышением платежеспособного спроса на объекты меньшего масштаба. При этом, характер зависимости не прямо пропорциональный. В данном случае площади оцениваемого участка и аналогов можно определить как сопоставимые. Корректировка не проводилась.

Корректировка на транспортную доступность. Транспортная доступность оцениваемого участка и аналогов хорошая. Исключение составляет только близость к а/д Москва-С.Петербург: до аналога № 3 проезд осуществляется через п.Новозавидовский, что требует дополнительного времени.

По данным http://www.rview.ru/segment.html, земельные участки с хорошей транспортной доступностью на 15-20% дороже аналогичных участков, расположенных в районах с неудовлетворительной транспортной доступностью. При прочих равных условиях корректировка применена в размере (+10%).

Корректировка на близость к водным объектам. Как всегда, большей привлекательностью пользуются участки вблизи водных объектов, что выражается в повышенной стоимости подобных участков (по данным http://www.kmvcity.ru/articles/sharticl.php?id=621, от 15 до 50%). Аналоги № 3 и № 4 существенно отличаются по данному фактору. Учитывая, что у береговой линии Иваньковского водохранилища и р.Волга земельные участки имеют максимальную стоимость, корректировка стоимости аналогов № 3 и № 4 принята на уровне (-30%) и (-20%) соответственно.

Корректировка на инженерные коммуникации. Стоимость участка в значительной степени зависит от объема выполненных работ по благоустройству. По данному фактору объект оценки и аналоги сопоставимы. Корректировка не проводилась.

 

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...