Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

2.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на примере частного домовладения




2. 2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на примере частного домовладения

Описание земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основной целью описания является, в первую очередь – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта.

Таблица 1

Описание объекта оценки

Количественные и качественные характеристики объекта

Тип здания

Жилой дом

Год постройки

Год последнего капитального строительства

Сведения отсутствуют

Объемно-планировочные работы

В плане здание имеет прямоугольную форму

Имущественные права на объект оценки

Частная собственность

Обременения, связанные с объектом оценки

Отсутствуют

Объект оценки

Жилой дом в п. Карла Маркса Саратовской области

Начальное функциональное значение

Жилой дом

Текущее использование объекта оценки

Жилой дом

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки,

существенно влияющие на его стоимость

Качество благоустройства двора

Магазин

Транспортная доступность

Маршрутное такси

Физические свойства объекта оценки

Данные о физическом износе здания в процентах

15%

Соответствие планировки квартиры поэтажному плану здания

План дома с экспликацией составлен по состоянию на 2013 г.

Данные о внешнем виде фасада дома

Фасад здания находится в хорошем состоянии

Строительный объем квартиры по внутреннему обмеру, кв. м
Жилая площадь квартиры, кв. м

59, 4

Внутренняя высота здания в метрах

2, 56

Санузел

Раздельный

Наличие лоджия/балкон

-

Общее состояние дома

Хорошее

Количественные и качественные характеристики элементов, входящие в состав объекта оценки

Фундамент

Бетонный ленточный

Стены и перегородки

ж/б панели

     

 

Продолжение таблицы 1

Крыша Рулонная кровля совмещенная с перекрытием
Перекрытия Железобетонные
Полы Бетонные покрытые
Проемы Однополые
Внутренняя отделка Обычная

Системы инженерного обеспечения

Водоснабжение Есть
Канализация Есть
Электроснабжение Есть
Газоснабжение Есть
Отопление Есть
Вентиляция Есть

Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемого здания и сооружения с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости прибавляется рыночная стоимость участка земли.

Затратный подход основан на принципе замещения.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму остаточной стоимости зданий и земельных участков.

Затратный подход основывается на сравнительном анализе, который позволяет определить затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта.

Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Требуется определить стоимость квартиры, если стоимость 1 кв. м нового строительства составляет 37870 руб., предпринимательская прибыль 30%, общая площадь квартиры 59, 4 кв. м.

Стоимость нового строительства определяется по формуле (1)

                              Снс = Цнс * S + Пр,                                       (1)

где: Снс – стоимость нового строительства, руб.;

Цнс – цена одного кв. м нового строительства, руб.;

S – общая площадь квартиры кв. м;

Пр – предпринимательская прибыль, руб.;

Снс = 37870 * 59, 4 = 2249478 руб.

Предпринимательская прибыль рассчитывается по формуле (2)

Пр = хПр * (Цнс * S ) / 100,                               (2)

где: хПр – предпринимательская прибыль, %;

Пр = 0. 3 * (37870*59, 4) / 100 = 6748 руб.

 

Проведен расчет физического износа в таблице 2.

Таблица 2

Расчет физического износа

№ п/п Конструктивные элементы Удельный вес, % Стоимость нового строительства, руб. Износ, % Износ, руб.
Фундамент 0, 5 0, 15
Стены и перегородки 0, 21 0, 15
Крыша 0, 8 0, 15
Перекрытия 0, 5 0, 15
Полы 0, 8 0, 15
Проемы 0, 1 0, 15
Отделочные работы 0, 1 0, 15
Внутренняя отделка 0, 25 0, 15
Прочие работы 0, 8 0, 15

Итого

 

Стоимость объекта оценки определяется по формуле (3):

                                    С = Снс – И,                                              (3)

где: И – физический износ.

С = 2249478 – 141130 = 2108348 руб.

Расчет стоимости недвижимости доходным подходом.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должен соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость может принести.

Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения.

Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектов и их анализе, связанных рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.

Положительными сторонами объекта недвижимости является ориентация на будущие выгоды, что является приоритетным для инвесторов.

Негативной стороной доходного подхода является сложность составления прогноза доходов и расходов, связанных с оцениваемым объектом, низкая достоверность изменения его стоимости, субъективность расчета ставки доходности, основанной на оценке премии за выявленные риски.

Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 3.

Таблица 3

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...