 |
Метод прямой капитализации
|
|
|
|
Метод прямой капитализации применяется при расчете стоимости производственного комплекса (предприятия, цеха, участка линии) и предполагает последовательное решение трех задач:
- определение среднегодового (среднемесячного) дохода от владения комплексом (ЧОД);
- определение коэффициента (ставки) капитализации (К)',
- определение стоимости комплекса (С) на основе среднегодового (среднемесячного) чистого дохода и коэффициента капитализации по формуле:
Коэффициент (ставка) капитализации - процентная ставка, используемая для пересчета доходов в рыночную стоимость объектов.
Если в расчетный период производились капиталовложения в оцениваемый комплекс, формула для расчета стоимости будет иметь следующий вид:
где ЧОД - чистый операционный доход;
К- коэффициент (ставка) капитализации;
В- капиталовложения в улучшение имущества.
Примерный перечень доходов и расходов, учитываемых при расчете чистого операционного дохода, приведен в таблице:
| Показатели | Обозначение | |
| Доходы | ||
| 1. | Доходы от функционирования собственности в расчетный период, в том числе: | Д 1. |
| 1.1. | Выручка от реализации продукции (услуг) | Д 1.1. |
| 1.2. | Доходы от аренды (лизинга) | Д 1.2. |
| 1.3. | Использование накопленного дохода на инвестиции и погашение кредитов | Д 1.3. |
| 2. | Доходы от продажи собственности | Д 2. |
| Доходы в целом Д=Д1+Д2 | Д | |
| Расходы | ||
| 1. | Расходы, связанные с функционированием собственности в расчетный период, в том числе: | Р 1. |
| 1.1. | Производственные затраты | Р 1.1. |
| 1.2. | Затраты по обслуживанию аренды (лизинга) | Р 1.2. |
| 1.3. | Амортизационные отчисления | Р 1.3. |
| 1.4 | Налоги, относимые на финансовые результаты | Р 1.4. |
| 2. | Расходы, идущие на покупку или улучшение собственности | Р 2. |
| Расходы в целом Р=Р1+Р2 | Р |
Чистый операционный доход от производственного комплекса рассчитывается по формуле:
|
|
|
ЧОД= Д-Р,
Где Д - доходы в целом;
Р - расходы в целом.
Из всех существующих методов определения коэффициента (ставки) капитализации при определении стоимости машин и оборудования применяются два:
1) метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж) - коэффициент капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о чистом доходе и стоимости объектов по имевшим место продажам.
Коэффициент капитализации определяется по формуле:
где К - общий коэффициент (ставка) капитализации;
ЧОД - значение чистого операционного дохода по каждому проданному объекту;
ЦП - цена продажи.
Данный метод наиболее предпочтителен, прост и точен, но он требует достоверной и полной информации об объектах сравнения. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для сравниваемых объектов совпадали со способом, примененным к оцениваемому объекту.
2) Метод суммирования (кумулятивного построения) - коэффициент капитализации определяется как сумма ставки дохода (процентной ставки) и ставки возмещения (возврата) капитала.
К = р + Кф.
Ставка дохода (процентная ставка) р складывается из 4-х частей:
- чистый процент (безрисковая ставка). Определяется исходя из курса ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам банков высшей категории надежности;
- дополнительный риск (ставка компенсации за риск). Чем больше риск вложения капитала в конкретную отрасль, тем больше величина процентной ставки;
- нагрузка управления инвестициями (инвестиционный менеджмент). Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют;
- отсутствие ликвидности (низкая ликвидность) - это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта оценки из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке машин и оборудования, а также временные факторы, обусловливающие динамику продаж (т.е. среднее время ожидания сделки после подготовки объекта к продаже, приводящее к возможным потерям капитала).
|
|
|
Ставка возмещения капитала Кф определяется по формуле:
где п - число лет, требуемое для возврата вложенного капитала.
Метод суммирования может обеспечить более высокую точность по сравнению с методом рыночной выжимки. Однако практика определения ставок требует сбора, обобщения и проведения аналитических исследований и оценок финансовой, экономической и политической информации, а также информации по соответствующей отрасли.
|
|
|
