Ограничение права собственности на землю.

Землевладелец обладает большими правами, чем землепользователь

. Земельный участок может быть изъят у него для государственных или общественных надобностей соответствующей местной администрацией только с его согласия. Он ничем не ограничен при осуществлении своей хозяйственной деятельности. В случае причинения ущерба или изъятия земли все убытки возмещаются в полном объеме, включая упущенную выгоду.

Землепользователь

может хозяйствовать на земле лишь в пределах целевого назначения предоставленных ему земель, указанных в актах отвода. При изъятии у него земель для государственных или общественных надобностей ему возмещаются убытки в меньшем объеме, чем землевладельцу.

Схожим образом регламентируется право пожизненного наследуемого владения земельным участком

, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ. Исключение по распоряжению земельным участком

– возможность перехода права на него по наследству.

ЗК РФ содержит важные положения о праве на аренду.

В частности, расширен круг субъектов землепользования за счет включения иностранцев и лиц без гражданства, т. е. частично снимаются дискриминирующие ограничения, а также предусматривается довольно обширный перечень полномочий по распоряжению. Регулируются и порядок установления, сроки и виды публичных сервитутов

, т. е. прохода или проезда через земельные участки; использование в целях ремонта инфраструктуры, забора воды, прогона скота и т. д. Сервитуты могут быть срочными и постоянными

и подлежат обязательной государственной регистрации. Определяется состав земель, которые могут быть предоставлены в безвозмездное срочное пользование.

В законодательстве установлены гарантии прав собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

Прекращение прав собственности на землю, землевладения, землепользования или аренды

допускается по основаниям, предусмотренным законом. Такими основаниями являются юридические факты (события или действия как правомерные, так и неправомерные).

СОДЕРЖАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ.

В теории права различают такие понятия, как «собственность» и «право собственности». Под собственностью в экономическом смысле понимают ту или иную форму присвоения предметов природы, орудий и средств производства, предметов потребления.

Под правом собственности понимают совокупность принадлежащих субъекту правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, позволяющая ему по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие нормам права и охраняемым законом интересам других лиц. Это право собственности в субъективном смысле.

Под правом собственности в объективном смысле понимают совокупность норм права, регулирующих отношения собственности и составляющих самостоятельный институт той или иной отрасли права, в нашем случае – Российского земельного права.

Среди прав на землю выделяется две основные группы: права, определяющие принадлежность, присвоенность имущества (в данном случае природных объектов) – например, право собственности, и право пользования – например аренда.

Возможность иметь в частной собственности землю предусмотрена Конституцией РФ 1993 года (ст. 9). Конституция закрепляет только два ограничения осуществления собственником своих прав – не нанесение ущерба окружающей природной среде и защита охраняемых законом интересов других лиц.[5] Это же правило содержит ст. 209 Гражданского кодекса РФ.

По земельному законодательству РФ граждане могут иметь в собственности земельные участки. Однако их использование ограничено целевым назначением, например для дачного участка, и другими условиями, закрепленными в договоре о передаче участка. При этом предоставление гражданам земли ведется в основном для организации личного подсобного (садово–огородного) или крестьянского (фермерского) хозяйства. Вопросы землеотвода решают органы субъектов РФ или местного самоуправления.

Лесной кодекс РФ предусматривает для граждан возможность иметь в собственности только древесно–кустарниковую растительность, расположенную на земельном участке и появившуюся на нем в результате хозяйственной деятельности или естественным образом[6].

Водным кодексом РФ устанавливается право частной собственности граждан на обособленные водные объекты, т.е. на небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами.

Горное законодательство и законодательство о животном мире не допускает права частной собственности на эти природные ресурсы.

Среди прав пользования можно выделить право аренды, предусмотренное для земельных участков и участков лесного фонда.

Для земельных участков предусмотрены также право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитуты[7].

Для участков лесного фонда и участков, не входящих в лесной фонд, предусмотрены также права безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования, а также сервитуты[8].

Для водных объектов – право краткосрочного и долгосрочного пользования и сервитуты[9].

Для объектов животного мира к правам пользования относятся: охота; рыболовство, включая добычу водных беспозвоночных и морских млекопитающих; использование полезных свойств жизнедеятельности объектов животного мира; изучение, исследование и иное использование в научных, культурно-просветительских, воспитательных, рекреационных, эстетических целях без изъятия их из среды обитания; извлечение полезных свойств жизнедеятельности объектов животного мира; получение продуктов жизнедеятельности объектов животного мира[10].

Право собственности является первым и основным из вещных прав, определяющих отношение к вещам и отношения по поводу вещей. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом[11]. Это три правомочия, которые существуют у каждого собственника.

Под правомочием владения понимается возможность фактически обладать данным имуществом. Такая возможность должна быть юридически обоснованной, т.е. необходимо наличие правового титула (основания) на владение. Фактическое обладание может заключаться в том, что собственник непосредственно имеет данную вещь в своем обладании (например, живет в доме, построенном на принадлежащем ему земельном участке) или числит это имущество на балансе.

Право пользования представляет собой возможность извлечения из имущества полезных свойств. Такое извлечение возможно, например, при эксплуатации имущества по его целевому назначению. По общему правилу, использовать имущество может лишь его фактический обладатель, т.е. владелец.

Распоряжение имуществом означает для собственника возможность определения юридической судьбы вещи. Например, собственник может отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (сдавать в аренду, передавать доверительное управление), отдавать имущество в залог и распоряжаться им иным образом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц[12].

Земля и другие природные ресурсы являются особым объектом гражданского оборота. Гражданское законодательство распространяется на эти объекты в той мере, в какой вопросы их оборота не урегулированы законодательством о земле и других природных ресурсах[13]. Гражданский кодекс регулирует эти вопросы специальной главой 17 «Право собственности и другие вещные права на землю».

Лица, имеющие в собственности земельный участок вправе распоряжаться им свободно, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. К числу земель, исключенных из оборота, могут быть отнесены, например, земли захоронений, земли лесного и водного фонда и другие, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ.

Кроме этих ограничений существуют также ограничения по целевому использованию отдельных категорий земель. В частности, использование по целевому назначению устанавливается для земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий[14].

Объектом права собственности являются не все земли вообще, а конкретный земельный участок. Это правило является общим правилом для гражданского законодательства. Право собственности может распространяться только на вещи, определенные родовыми или индивидуальными признаками.

Территориальные границы земельного участка устанавливаются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов (ст. 26 Земельного кодекса РФ), выдаваемых собственнику специально уполномоченными государственными органами. К числу таких документов относится, например, свидетельство о праве собственности на землю, выдаваемое в соответствии с федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если иное не предусмотрено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой (в настоящее время не установлено ограничений на обладание им) и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Леса являются исключительной собственностью Российской Федерации[15], но могут быть переданы в собственность субъектов Российской Федерации. Это не относится к городским лесам и лесам, расположенным на землях обороны. Иная растительность (растения, древесно-кустарниковая растительность, зеленые насаждения) может находиться в собственности собственника земельного участка без ограничения[16].

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает права других лиц. В настоящее время действуют Закон РФ «О недрах», Федеральный закон «Об охране атмосферного воздуха» и Воздушный кодекс РФ. Недра являются исключительной собственностью Российской Федерации и ее субъектов[17], поэтому собственник земельного участка может осуществлять на своем земельном участке только добычу общераспространенных полезных ископаемых (торфа, глины, песка и т.п.) на глубине не более пяти метров от поверхности для личного потребления. Также собственник имеет право для личного потребления осуществлять рытье колодцев до первого водоносного горизонта, который не используется для питьевого водоснабжения данного населенного пункта.

Использование воздушного пространства ограничивается для частных собственников в соответствие с Воздушным кодексом РФ. Забор воздуха для предпринимательских нужд осуществляется на основании лицензии, выдаваемой специально уполномоченным органом. Высотное строительство осуществляется в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также в соответствии с градостроительным планом развития данной территории. Таким образом, использование пространства над земельным участком тоже ограничено.

Помимо прав закон устанавливает для собственника обязанности. Основной обязанностью собственника является бремя содержания принадлежащего ему имущества[18]. В состав этой обязанности входит, если иное не предусмотрено законом или договором, необходимость заботы о своем имуществе, поддержание его в должном состоянии (не захламление участка, использование его по целевому назначению, недопущение ухудшения качества земель и т.д.).

Собственник несет также риск случайной гибели или порчи своего имущества при отсутствии чьей-либо вины (наводнение, землетрясение и т.д.). Риск случайной гибели переходит к собственнику в соответствии с правилами гражданского законодательства о возникновении права собственности. Например, такой риск переходит на приобретателя земельного участка с момента государственной регистрации[19].

В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности[20]. Это означает, что имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации и муниципальных образований. Все формы собственности признаются равными и защищаются равным образом.

Однако фактически различные формы собственности не равны между собой. В частности, законом определяется, какие виды имущества могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. К такому имуществу относится, например, имущество, изъятое из гражданского оборота (ст.27 Земельного кодекса РФ).

Различны также способы приобретения и прекращения права собственности для различных субъектов. Например, государство может приобретать право собственности за счет конфискации какого-либо имущества или иного отчуждения (выкупа) для своих нужд (глава VII Земельного кодекса РФ). В то же время граждане отвечают по своим обязательствам не всем принадлежащим им имуществом, а только его частью. Но даже с учетом данных различий речь идет прежде всего о разных субъектах права собственности – публичных и частных.

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением тех видов, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут принадлежать гражданам и юридическим лицам.

ОГРАНИЧЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ.

 

Граждане и юридические лица могут обладать правами на землю, предусмотренными земельным законодательством, однако в отдельных случаях данные права могут быть ограничены. В принципе, к ограничениям прав на землю можно отнести все, что ограничивает право владения, пользования или распоряжения земельным участком.

П.2 статьи 56 Земельного кодекса РФ устанавливает следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, Федеральными законами.

 

Данный перечень не является исчерпывающим. Некоторые из ограничений предусмотрены другими статьями Земельного кодекса, а также законами об охране и использовании отдельных природных ресурсов и иными федеральными законами.

Земельным кодексом предусмотрено установление нескольких видов зон с особыми условиями использования земель.

Например, в составе земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, энергетических, особо радиационно-опасных и ядерно-опасных производств и объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут устанавливаться охранные, защитные, санитарные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в такие зоны, у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон[21]. Так на земельных участках в границах охранных зон системы газоснабжения не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений, в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации – собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф[22].

На территориях, на которых находятся памятники природы, и в границах их охранных зон запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятников природы. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, на которых находятся памятники природы, принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы. Расходы собственников, владельцев и пользователей указанных земельных участков по обеспечению установленного режима особой охраны памятников природы возмещаются за счет средств федерального бюджета, а также средств внебюджетных фондов[23].

В законах названы только допустимые ограничения в использовании земельных участков. Конкретные ограничения по отношению к тем или иным земельным участкам должны устанавливаться актами исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Эти акты могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены в судебном порядке. Тогда ограничение прав на землю устанавливается решением суда. В любом случае требуется государственная регистрация ограничений прав на землю.

Собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в связи с ограничением их прав несут определенные убытки, связанные, в частности, с невозможностью осуществления в полном объеме хозяйственной деятельности. Такие убытки подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду, соответствующими бюджетами или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления защитных, охранных, санитарных зон и влечет ограничение прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов[24].

20. Понятие, виды и форма сделок с земельными участками.

Анализ норм Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации позволяет выявить следующие виды сделок с землей:

а) купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев);

б) передача органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным государственным и муниципальным предприятиям, в том числе при расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иных объектов и прав производится в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации и законодательством области.

в) продажа земельных участков, права аренды земельных участков, права застройки земельных участков с аукциона или конкурса;

г) продажа с аукциона земельных участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления;

д) залог земельных участков и земельных долей;

е) наследование земельных участков и земельных долей;

ж) мена земельных участков и земельных долей;

з) дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей;

и) передача земельных участков и земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций;

к) передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания;

л) иные сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации и законодательству области.

Общие правила совершения сделок с землей. Земельному участку, выступающему в ка­честве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом:

1) оборотоспособностъ — т. е. земельный участок может сво­бодно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в по­рядке универсального правопреемства (наследование, реорганиза­ция юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте;

2) земельный участок как объект гражданского права являет­ся недвижимым имуществом. На основании этого положения пра­во собственности на земельный участок, а также его ограничение, переход и' прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

3) земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью. Этот признак существен в том случае, когда земельный участок находится в об­щей собственности и возникает вопрос о выделе части земельного участка одному из собственников. А также в случае необходимости отчуждения части земельного участка.

Земельный участок крестьянского хозяйства, является неделимым имуществом, по­скольку Закон о крестьянском

хозяйстве установил, что земельный участок является "единым целым". Вышедший из хо­зяйства имеет право на получение денежной компенсации;

4) следующим признаком земельного участка как объекта граж­данского права (как, впрочем, и земельного, если участок использу­ется гражданами или юридическими лицами) является то, что пло­ды, продукция, доходы, полученные в результате использования земельного участка, принадлежат использующему этот участок на законном основании.

Еще одним признаком следует считать то, что объектом права собственности земля выступает в качестве ограниченного в про­странстве земельного участка. Для него характерно то, что границы участка и его местоположение устанавливаются в порядке, за­крепленном законодательством о землеустройстве

Купля-продажа

Общие положения о купле-продаже земельных участков регулируются частью второй ГК РФ. Однако не все статьи § 1 гл. 30 "Общие положения о купле-продаже" ГК РФ применимы к сделкам с землей из-за спе­цифики этого объекта. Но часть статей распространяется и на зе­мельные отношения.

По договору купли-продажи (в соответствии со ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязует­ся принять земельный участок и уплатить -за него определенную денежную сумму (цену). Собственно, это и составляет основное со­держание данного договора.

На земельные отношения распространяются и статьи § 7 "Про­дажа недвижимости" гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору про­дажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.

Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресур­сах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирает­ся их приобрести, это означает, что при решении правовых вопро­сов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяс­нить особенности сделки.

Договоры купли-продажи земельных участков заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.

Основные требования к заключению договора купли-продажи, закрепленные земельным и гражданским законодательством

Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать поку­пателю товар, предусмотренный до­говором, а также, если иное не пред­усмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара и относящие­ся к нему документы (ст. 456 ГК РФ).

Сделки - правовая форма оборота объектов гражданских прав.

Сделки - действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Особенности оборота земельных участков находят отражение в содержании соответствующих сделок с землей.

Общие положения гражданско-правового института сделок с имуществом применяются в земельном обороте. Земельное законодательство предусматривает особенности совершения, например, сделок купли-продажи земельных участков, обусловленные необходимостью обеспечения публичных интересов. В этих случаях должен соблюдаться принцип использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, контролироваться соблюдение норм предельных площадей земельных участков и т. д.

Специальные правила, касающиеся оборотоспособности, установлены в ГК в отношении земли и других природных ресурсов. Эти объекты могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства (п. 1 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»). Общие положения регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности - в земельном законодательстве. Пункт 1 ст. 27 ЗК предусматривает, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК. В то же время в ЗК есть специальные нормы, отражающие особенности заключения, например, договоров куплипродажи, аренды земельных участков. Все земельные участки, в отношении которых существуют ограничения оборота, ЗК делит на два вида:

1) земли, изъятые из оборота, которые не могут приватизироваться и быть объектами гражданско-правовых сделок;

2)земли, ограниченные в обороте, которые также не передаются в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами. Кроме того, они могут являться предметом гражданско-правовых сделок на основе действующего

законодательства.

Из оборота изъяты земельные участки, на которых расположены различные объекты, находящиеся в федеральной собственности, например полностью изъяты из оборота земли государственных природных заповедников, земельные участки, на которых находятся здания и сооружения Вооруженных Сил РФ и др. К землям, ограниченным в обороте, относятся земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, перечень которых содержится в п. 5 ст. 27 ЗК РФ, например земли лесного фонда, земли водного фонда, занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами и т. д.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

21. Особенности купли-продажи земельных участков.

Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уп-

латить за него определенную денежную сумму (цену). К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных ЗКРФ.

Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.

Существенное значение согласно ЗК РФ принадлежит преддоговорным условиям заключения договора купли-продажи земельного участка. Несоблюдение их влечет признание договора купли-продажи недействительным даже в том случае, если содержащиеся в нем условия законны. К таким условиям относятся следующие:

1) предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет,.т. е. имеющий кадастровый номер;

2) обязанность продавца при заключении договора предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о земельном участке, которая может оказать влияние на решение покупателя о приобретении данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами;

3) отсутствие земельных и иных имущественных споров по земельному участку, являющемуся предметом договора купли-продажи;

4) соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъехта РФ, органа местного самоуправления.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. В случае, если субъект РФ или орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

Купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров о его принадлежности, границах и иных земельных споров.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его подписания сторонами как единого документа. Государственной регистрации в этом случае подлежит переход права собственности к покупателю.

Значение государственной регистрации - с момента регистрации покупатель становится собственником земли (п. 2 с-г. 551 ГК РФ).

22. Аренда земельных участков.

По договору аренды собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды эта вещь должна быть возвращена ее собственнику. Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется ГК РФ, который предусматривает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы ЗК РФ. По общему правилу именно собственники земельных участков могут свободно предоставлять их в аренду

в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства. Ограничения установлены в отношении РФ - собственника земельных участков, указанных в п. 4 ст. 27 ЗК в качестве исключенных из оборота, а в п. 11 ст. 22 - запрет на передачу в аренду изъятых

из оборота земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. ЗК РФ закреплено преимущественное право аренда-

тора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением следующих случаев:

1) когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реализовать свое преимущественное право на аренду

данного земельного участка (п. 5 ст. 35);

2) когда граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды (п. 1 ст. 36);

3) когда арендодатель желает прекратить договор аренды в связи с совершением арендатором действий (бездействия), предусмотренных ст. 46 ЗК РФ. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако при заключении договора аренды земельного участка можно предусмотреть необходимость такого согласия.

Более широкий объем прав предоставлен арендатору при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет:

1) арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления;

2) изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арен-

датора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

23. Обмен и дарение земельных участков.

Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки куп­ли-продажи земельного участка от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за участок денеж­ных сумм, а не имущества или иных объектов (ст. 567—571 ГК РФ).

Мена земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться в двух основных формах: в виде обмена земельными уча­стками и обмена земельного участка на какое-либо имущество.

Обмен земельными участками между субъектами земельно-право­вой сделки может иметь следующие варианты:

≈ обмен равнозначный, т.е. обмениваются земельные участки оди­наковой площади, качества, стоимости и т.п. В таком случае сделка осуществляется наиболее простым путем — через регистрацию ее в местной администрации и переоформление свидетельств о праве соб­ственности на землю;

≈ обмен неравнозначный, т.е. обмениваются земельные участки разной площади и стоимости. В таком случае происходит смешан­ная земельно-правовая и имущественная сделка, при которой одна из обменивающихся сторон, меняющая меньший по площади и низший по ценности земельный участок на больший по площади и высший по ценности и качеству, доплачивает другой стороне компенсацию, де­нежную или имущественную. Данная сделка имеет двойственную природу и оформляется по двум направлениям: переоформляются права собственности на обмениваемые земельные участки и заклю­чается отдельный договор на компенсацию имуществом или деньга­ми стороне, предоставившей к обмену более ценный земельный уча­сток.

Право свободного обмена земельными долями предоставлено быв­шим работникам колхозов и совхозов, получившим свой земельный пай вместе с имущественным.

Свобода воли сторон при обмене земельными участками ограниче­на следующими обстоятельствами:

♦ целевым назначением земельных участков;

♦ местонахождением земельного участка и наличием соседствую­щих с ним объекто

12Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: