 |
Определение стоимости земельного участка методом прямых продаж в рамках сравнительного подхода
|
|
|
|
При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
При оценке земельного участка мы применяем метод сравнения продаж. Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
· определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее – элементов сравнения);
· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
· определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
|
|
|
· корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
· расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
· местоположение и окружение;
· целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
· физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
· транспортная доступность;
· инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
· условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
· условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
· обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
· изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
|
|
|
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут - быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
· прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
· прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
· корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
· определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
· экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать
· другие аналоги;
· элементы, по которым проводится сравнение;
· значения корректировок.
Информация об объектах-аналогах приведена в таблице 3, а результаты расчета рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж – в таблице 4.
| Аналог | |||||||
| Назначение/описание | Земельный участок (свободный) | Земельный участок (свободный) | Земельный участок (свободный) | Земельный участок (свободный) | Земельный участок (свободный) | Земельный участок (свободный) | Земельный участок (свободный) |
| Местоположение | Советский р-н | Советский р-н | Советский р-н | Советский р-н | Советский р-н | Советский р-н | Советский р-н |
| Цена предложения, тыс. руб. | 2 300 | 1 800 | 1 270 | 1 450 | 1 100 | 2 500 | 2 700 |
| Право собственности | полное | полное | полное | полное | полное | полное | полное |
| Условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные |
| Условия продажи | предложение | предложение | предложение | предложение | предложение | сделка | сделка |
| Дата предложения | Ноябрь 12 | Ноябрь 12 | Ноябрь 12 | Ноябрь 12 | Ноябрь 12 | Ноябрь 12 | Ноябрь 12 |
| Физические характеристики: | |||||||
| Общая площадь зем уч-ка, кв. м | 800,0 | 650,0 | 480,0 | 590,0 | 574,0 | ||
| Подъезд | хороший | хороший | удовлетв | удовлетв | удовлетв | удовлетв | хороший |
| Инженерные коммуникации: водоснабжение, электроснабжение, газопровод | имеются | имеются | имеются | имеются | нет | имеются | имеются |
| Использование | ИЖС | ИЖС | ИЖС | ИЖС | ИЖС | ИЖС | ИЖС |
| Источник информации | "Домино-недвижимость", ноябрь 2012 | "Домино-недвижимость", ноябрь 2012 | "Домино-недвижимость", ноябрь 2012 | "Домино-недвижимость", ноябрь 2012 | "Домино-недвижимость", ноябрь 2012 | "Домино-недвижимость", ноябрь 2012 | "Домино-недвижимость", ноябрь 2012 |
Таблица 3. Информация об объектах-аналогах.
|
|
|
Таблица 4. Расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж.
| Элемент сравнения | Единица измер. | Объект оценки | Объекты сравнения | ||||||
| Цена предложения | тыс. руб. | 2 300 | 1 800 | 1 270 | 1 450 | 1 100 | 2 500 | 2 700 | |
| Общая площадь, кв. м | м2 | 448,0 | 800,0 | 650,0 | 480,0 | 590,0 | 574,0 | 814,0 | 750,0 |
| Единица сравнения | |||||||||
| Цена предложения | тыс. руб. | 2 300 | 1 800 | 1 270 | 1 450 | 1 100 | 2 500 | 2 700 | |
| Цена за ед. площади | тыс.руб./м2 | 2,9 | 2,8 | 2,6 | 2,5 | 1,9 | 3,1 | 3,6 | |
| Корректировки | (Все корректировки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемому) | ||||||||
| Право собственности | полное | полное | полное | полное | полное | полное | полное | полное | |
| Корректировка | % | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Скорректированная цена | тыс.руб./м2 | 2,9 | 2,8 | 2,6 | 2,5 | 1,9 | 3,1 | 3,6 | |
| Условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | |
| Корректировка | % | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Скорректированная цена | тыс.руб./м2 | 2,9 | 2,8 | 2,6 | 2,5 | 1,9 | 3,1 | 3,6 | |
| Условия продажи | предложение | предложение | предложение | предложение | предложение | сделка | сделка | ||
| Корректировка | % | -5,0% | -5,0% | -5,0% | -5,0% | -10,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Скорректированная цена | тыс.руб./м2 | 2,7 | 2,6 | 2,5 | 2,3 | 1,7 | 3,1 | 3,6 | |
| Дата продажи (дата оценки) | Декабрь 12 | Ноябрь 12 | Ноябрь 12 | Ноябрь 12 | Ноябрь 12 | Ноябрь 12 | Ноябрь 12 | Ноябрь 12 | |
| Корректировка | % | 1,0% | 1,0% | 1,0% | 1,0% | 1,0% | 1,0% | 1,0% | |
| Скорректированная цена | тыс.руб./м2 | 2,8 | 2,7 | 2,5 | 2,4 | 1,7 | 3,1 | 3,6 | |
| Физические характеристики | |||||||||
| Использование | ИЖС | ИЖС | ИЖС | ИЖС | ИЖС | ИЖС | ИЖС | ИЖС | |
| Корректировка | % | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Скорректированная цена | тыс.руб./м2 | 2,8 | 2,7 | 2,5 | 2,4 | 1,7 | 3,1 | 3,6 | |
| Подъезд | удовлетв | хороший | хороший | удовлетв | удовлетв | удовлетв | удовлетв | хороший | |
| Корректировка | % | -4,0% | -4,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | -4,0% | |
| Скорректированная цена | тыс.руб./м2 | 2,7 | 2,6 | 2,5 | 2,4 | 1,7 | 3,1 | 3,6 | |
| Инженерные коммуникации | имеются | имеются | имеются | имеются | имеются | нет | имеются | имеются | |
| Корректировка | % | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 25,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Скорректированная цена | тыс.руб./м2 | 2,7 | 2,6 | 2,5 | 2,4 | 2,2 | 3,1 | 3,6 | |
| Площадь участка | 448,0 | 800,0 | 650,0 | 480,0 | 590,0 | 574,0 | 814,0 | 750,0 | |
| Корректировка | % | 10,0% | 5,0% | 0,0% | 3,0% | 3,0% | 10,0% | 7,0% | |
| Скорректированная цена | тыс.руб./м2 | 3,0 | 2,7 | 2,5 | 2,4 | 2,2 | 3,4 | 3,8 | |
| Выводы: | 0,0 | ||||||||
| Общая чистая коррекция | тыс.руб./м2 | 0,0 | (0,1) | 0,0 | 0,1 | 0,0 | (0,3) | (0,3) | (0,2) |
| Весовой коэффициент | % | 1,0 | 0,1 | 0,3 | 0,1 | 0,2 | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Цена за ед. общей площади | |||||||||
| Ср. взвешенное | тыс.руб./м2 | 2,81 | |||||||
| Ср. значение | тыс.руб./м2 | 2,89 | |||||||
| Стоимость объекта оценки | |||||||||
| По ср взвешенному | тыс.руб. | 1 300,0 | |||||||
| По ср значению | тыс.руб. | 1 300,0 | |||||||
| Стоимость объекта оценки | 1 300 |
|
|
|
Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная в рамках методов сравнительного подхода составила с учетом округления 1 300 тыс. руб.
|
|
|
