Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Примеры оценки недвижимости по доходному подходу




Пример 1. Определить текущую стоимость офисного здания на основе доходного подхода, если известно:

Здание площадью - 600 м2

Предполагается сдавать помещения в аренду оплатой - 500 $/м2 в год

Выручка от дополнительных видов услуг в год:

- плата за пользование автостоянкой - 3500 $

- плата за средства связи - 2500 $

Потери от недоиспользования фондов - 6 %

Фиксированные расходы:

- страхование имущества от пожара - 3500$

- амортизационные отчисления - 20000 $

Операционные расходы - 68200 $

Резервы (замена сантехнического оборудования) - 2500 $

Налог на прибыль - 20 %

Удельный вес кредитных ресурсов в общей

величине инвестиций - 70 %

Ипотечная постоянная - 0,14

Ставка капитализации на собственный капитал - 0,11

Решение.

1. Определяем потенциальную валовую выручку как доход от сдачи помещений в аренду и дополнительных услуг

ПВВ = 600 х 500 + 3500 + 2500 = 306 тыс. $.

2. Рассчитаем действительную валовую выручку на основе потенциальной с учетом потерь

ДВВ = 306 (100 - 6): 100 = 287640 $.

3. Найдем балансовую прибыль как разницу между ДВВ и всеми видами эксплуатационных расходов

БП = 287640 - (3500 + 20000 + 68200 + 2500) = 193 440 $.

4. Определим величину налога на прибыль

193440 х (20: 100) = 38688 $.

5. Рассчитаем чистую прибыль

193440 - 38688 = 154752 $.

6. Найдем чистый доход как сумму чистой прибыли и амортизационных отчислений

ЧД = 154752 + 20000 = 174752 $.

7. ОКК определим по методу связанных инвестиций

ОКК = (70%: 100%) х 0,14 + [(100% - 70%)]: 100% x 0,11 =

= 0,098 + 0,033 = 0,131.

8. Тогда текущая стоимость офисного здания составит

СР = ЧД: ОКК = 174752: 0,131 = 1334,0 тыс. $.

Пример 2. Определить возможную цену продажи объекта недвижимости в конце 5-летнего периода, исходя из следующей информации: чистый доход за первый год составляет 20000 $, а темпы роста дохода в год - 5 %, ставка капитализации равна 20 %.

Решение.

1. Определим чистый доход за 6-й год с учетом темпов его ежегодного роста ЧД6 = 20000 х (1 + 0,05)5 = 25526 $.

2. Рассчитаем текущую стоимость объекта недвижимости

СР = ЧД: ОКК = 25526: 0,2 = 127630 $.

Пример 3. Общая площадь здания 1000 м2, из которых 40 м2 свободны, а остальные сдаются в аренду по 150 $ за 1 м2 в год. Эксплуатационные расходы без учета амортизации составляют 45 % потенциальной валовой выручки. Оставшийся срок экономической жизни составляет 20 лет, а ставка дисконтирования составляет 10 %.

Решение.

1. ПВВ = 1000 х 150 = 150000 $.

2. ДВВ = (1000 - 40) х 150 = 144000 $.

3. Эксплуатационные расходы 45 % от ПВВ

150000 х 0,45 = 67500 $.

4. ЧД = ДВВ - Экспл. расх. = 144000 - 67500 = 76500 $.

5. ОКК = Д + (1: n) = 0,1 + (1: 20) = 0,15.

6. СР = ЧД: ОКК = 76500: 0,15 = 510000 $.

Оценка недвижимости по сравнительному подходу

 

Сравнительный подход к оценке недвижимости иначе называется рыночным, так как основывается на рыночной информации о сделках купли-продажи, совершенных с объектами, аналогичными оцениваемому. Наиболее распространённым в рамках данного подхода считается метод прямого сравнительного анализа продаж. Этот метод базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Посредством анализа рыночных цен недавних продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Так как абсолютно одинаковых объектов недвижимости не существует, возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравниваемых объектов так, как если бы они имели все характеристики оцениваемого объекта. Корректировка проводится путём внесения в цены продаж аналогичных объектов поправок, причём, они могут быть как положительными, так и отрицательными.

В оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Имущественные права на недвижимость.

2. Условия финансовых расчётов.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Отклонения от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества.

 

Методы определения поправок

 

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. определяется, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Среди методов внесения поправок выделяют:

- анализ парных продаж;

- регрессионный анализ;

- относительный сравнительный анализ;

- общая группировка.

 

1. Анализ парных продаж. Парными продажами называют продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного элемента, который и нужно оценить. Для такой оценки проводится сравнение нескольких пар проданных идентичных объектов. По разнице в их цене и определяется размер поправки.

Пример. Оценить поправку на наличие гаража с учётом имеющихся у оценщика данных по парным продажам (табл. 2.4).

Таблица 2.4

Данные о парных продажах

 

Виды объектов Продажные цены, тыс.руб.
Пара 1 Пара 2 Пара 3 Пара 4 Пара 5
Объект с гаражом          
Объект без гаража          
Разница в цене          

 

Рассмотрим вероятностные характеристики данного ряда: 8000 - 8000 - 9000 - 9500 - 10000. Среднее значение - 8900. Модальное значение (наиболее часто встречающееся) - 8000. Медианное значение (на середине ряда) - 9000.

Однако заключение оценщиком принимается не математическое, а аналитическое. В данном примере за поправку на стоимость гаража принимается значение - 8900.

2. Метод регрессионного анализа. Определение величины поправок при оценке стоимости недвижимости методом регрессионного анализа основано на использовании ряда формул

А. УС = В х Х(100+а+в+с+…+n):100,

где УС - рассчитываемая стоимость объекта;

В - коэффициент, полученный для единицы сравнения;

Х - размер оцениваемого объекта;

a,в,с,…n - процентные поправочные коэффициенты, которые складываются и вычитаются из 100 %.

Пример. Данные исследования рынка показывают, что цена 1 кв.м нежилого помещения в г. Москве составляет 90 долл. Площадь оцениваемого объекта - 500 кв.м. При этом отличное состояние объекта даёт возможность повысить его стоимость по сравнению с базовой ставкой на 3 %, а неудачное местоположение снижает её на 2 %. Используя вышеприведённую формулу, получаем

УС = 90 х 500(100+3-2):100 = 45450 $.

Б. Часто на развитых секторах рынка недвижимости, например, на рынке жилья, эксперты-оценщики используют многофакторные линейные и нелинейные регрессионные модели типа

n

УС = Σ аi xi,

i=1

где ai - коэффициенты регрессии;

хi - различные переменные, характеризующие факторы,

влияющие на стоимость объекта недвижимости.

3. Метод относительного сравнительного анализа состоит в непосредственном сопоставлении оцениваемого объекта с проданными аналогами и оценке их различий в относительном процентном выражении. Существует 2 вида учёта процентных поправок:

- независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой, а общая поправка является алгебраической суммой отдельных поправок;

- кумулятивная процентная поправка.

Кумулятивные процентные поправки представляют собой поправочные коэффициенты, выведенные на основе процентных поправок. Общая кумулятивная поправка определяется перемножением отдельных поправок. Этот метод применяется в случае, когда поправки влияют друг на друга.

Пример. Необходимо скорректировать цену сопоставимого объекта, которая составляет 60 тыс.долл., если известны следующие его отличия от оцениваемого (табл. 2.5).

Таблица 2.5

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...