 |
Рынок складских помещений.
|
|
|
|
Лекция № 3. Структура рынка недвижимости.
Рынок недвижимости подразделяется на следующие сегменты:
1. Рынок земельных участков:
- земельные участки несельскохозяйственного назначения;
- земельные участки сельскохозяйственного назначения.
2. Жилье (жилые помещения) – в т.ч. городское и загородное:
- квартиры в многоквартирных домах;
- индивидуальные жилые дома;
- помещения постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах и т.п.
3. Коммерческая недвижимость:
- гостиницы, дома отдыха;
- бизнес-центры, офисные помещения;
- торговые центры, магазины;
- рестораны, кафе и т.п.;
- пункты сервиса.
4. Промышленная недвижимость:
- заводские помещения;
- автостоянки, гаражи;
- складские помещения;
- помещения научно-исследовательских организаций.
5. Недвижимость социально-культурного назначения:
- больницы, поликлиники;
- школы;
- здания правительственных и административных учреждений;
- культурные сооружения;
- церкви, монастыри и другие культовые сооружения.
Рынок земельных участков
Особенность земли как товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. Изменение уровня и динамики цен на землю не меняет размера ее предложения. Поэтому цена земли определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается, цена или рента соответственно повышается.
Особенности рынка земельных участков:
1) Отсутствие единого банка данных.
2) Цикличность динамики цен, носящая сезонный характер: спрос и цены обычно начинают расти в конце зимы, достигают пика в мае-июне, затем период относительной стабильности, в августе-сентябре спрос снижается до минимума и цены застывают до конца зимы.
|
|
|
3) Зависимость цены от степени благоустройства участка, наличия коммуникаций.
4) Зависимость цены земельного участка от его назначения: цены на участки для жилой застройки практически везде выше цен садоводческих участков, участки под фермерское хозяйство стоят дешевле всех остальных видов участков.
5) Привлекательность земли в качестве объекта для инвестиций по причине относительно низких издержек входа на рынок и издержек по содержанию участка.
Рынок жилья.
Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере определяет наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных условий - наличие огромного потенциального спроса (статистика). Экономический кризис привел к резкому сокращению строительства жилья, в тоже время, бесплатная приватизация жилья создала широкую прослойку собственников - наличие предложения. Имущественное расслоение общества при примерно одинаковом уровне обеспеченности жильем разных его слоев (статистика) создает предпосылки для перехода прав собственности. Таким образом, созданы реальные предпосылки для рынка жилья.
Основные понятия недвижимого имущества в жилищной сфере
Жилое помещение – это помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, техническим и иным требованиям.
Объектом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Пригодность для постоянного проживания означает возможность проживания в помещении в течении всех сезонов, поэтому не признаются жилыми помещениями дачные некапитальные строения, по общему правилу не предназначенные для проживания зимой. Не относятся к жилым помещениям различные временные сооружения типа бытовок, вагонов, сборно-разборных домиков и т.п., поэтому выселение из таких объектов должно регулироваться не правилами договора найма, а правилами договора аренды.
|
|
|
Законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств.
В жилых помещениях выделяют:
общую площадь – то есть площадь всех жилых комнат и вспомогательных помещений (кухня, балкон и т.п.) в границах одного жилого помещения;
жилую площадь – включает только жилые комнаты.
Выделяют следующие виды жилых помещений:
жилой дом;
квартира;
жилая комната.
Жилой дом – это здание (строение), в котором жилыми помещениями занята вся полезная площадь или более половины полезной площади.
Квартира – это конструктивно обособленная часть жилого дома (здания) предназначенная для проживания и имеющая отдельный выход на улицу или на лестничную клетку.
Жилая комната – это конструктивно обособленная неделимая часть квартиры, предназначенная и используемая для постоянного проживания.
2 .1. Рынок городского жилья.
Жилой фонд большинства городов делится на несколько групп характерной застройки:
1) жилье низкого качества;
2) типовое жилье;
3) застройка сталинских времен;
4) дома улучшенной планировки;
5) элитное жилье.
Структура спроса не совпадает со структурой предложения. Предложение - избыток малогабаритного типового панельного жилья, спрос - недостаток кирпичных домов улучшенной планировки, коттеджей, современной малоэтажной застройки.
Сезонность: летнее замирание цен, осенью с повышением деловой активности - повышается спрос, начинают расти цены.
Жилье имеет специфические характеристики, определяющие его комфортность и полезность для владельца или арендатора. На спрос и предложение на рынке жилья будут влиять параметры, которые характеризуют:
1) строение, в котором расположено жилье;
2) квартиру (комнату);
3) месторасположение жилища;
4) благоустройство жилища;
5) инфраструктуру микрорайона;
6) стоимость жилища.
Аренда жилья относится к числу наиболее активных сегментов рынка недвижимости (по причине увеличения собственников приватизированного жилья и доступности цен по сравнению с куплей-продажей). В структуре предложения преобладают одно- и двухкомнатные квартиры, часто являющиеся вторым жильем у владельца.
Спрос на рынке арендуемого жилья сосредоточен либо на очень дешевом, либо на очень дорогом жилье.
|
|
|
Сезонность на рынке аренды жилья: после спада в феврале, к середине апреля возрастает активность, связанная с желанием отъезжающих за город владельцев сдать свои квартиры на лето. В сентябре с окончанием отпускного сезона и началом учебного года - новый подъем активности.
Рынок загородного жилья.
на рынке загородного жилья присутствует три основных участника:
1. Продавцы частных загородных домов.
2. Строительные организации - подрядчики, строящие на заказ.
3. Застройщики, выполняющие строительство домов и целых поселков для их последующей реализации.
Большинство новых загородных домов, выставляемых на продажу, рассчитано на состоятельных покупателей и учитывает их типичные требования:
1) В отношении месторасположения (расстояние от города, направление).
2) Готовность к эксплуатации и все современные коммуникации.
3) Близость мест отдыха (водоемов, лесных массивов и т.п.).
4) Повышенные требования к личной безопасности и сохранности своего имущества.
На загородные дома существует значительный разброс цен спроса и предложения, причем спрос чаще фиксируется на значительно более низком уровне, чем предложение (по причине небольшого количества сделок и недостатка рыночной информации).
Предложение на рынке загородных домов имеет три основные составляющие:
1) новая застройка;
2) старая застройка (жилье, бывшее в употреблении);
3) объекты незавершенного строительства.
Сезонность: осень - период спада деловой активности и цен.
Рынок нежилых помещений.
Для рынка нежилых помещений характерно широкое развитие отношений аренды. Можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок.
Первичный рынок: нежилые помещения муниципального фонда, предоставляемые в аренду через коммерческие конкурсы.
Вторичный рынок: рынок субаренды муниципального нежилого фонда, а также рынок недвижимости, принадлежащей физическим и юридическим лицам, цены на нем, как правило, выше, чем на первичном, однако затраты времени и средств на сбор информации и заключение договора значительно ниже.
|
|
|
Особенность рынка нежилых помещений - значительное несоответствие запросов арендаторов и арендодателей.
Рынок офисов.
На офисном рынке преобладающей формой отношений является аренда. Спрос и стоимость офисной недвижимости зависит от следующих факторов:
1) месторасположение в престижных местах города;
2) удобство доступа с точки зрения транспортных коммуникаций и наличия мест для парковки;
3) размещение офиса в отдельно стоящем здании или в помещении с отдельным входом;
4) строгий режим охраны;
5) стиль и качество отделки помещений.
Для рынка офисных помещений характерно разделение на три сектора, которые значительно различаются по качеству помещений и по уровню цен аренды.
1) Престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для офисных помещений и расположенные в отдельно стоящих специально оборудованных зданиях - бизнес-центрах.
2) Хорошо отделанные и оборудованные помещения, размещаемые в реконструированных зданиях, в расселенных и реконструированных квартирах большого размера.
3) Офисные помещения муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений).
Не все офисы одинаково престижны. Офисные помещения подразделяются на несколько категорий. Это категории A, B, C и D. В свою очередь первые две группы делятся еще на несколько подгрупп. Офисы класса A могут быть трех подвидов – это помещения подкатегорий А1, А2, А3.
В случае с классом B выделяют две подкатегории – B1 (B+) и B2 (B). Все это, конечно замечательно, но возникает вполне закономерный вопрос. Зачем надо знать классификацию офисов? Некоторые виды бизнеса требуют наличия помещений какого-то определенного класса. Например, чтобы открыть тренинговый центр, необходим офис не ниже категории B1.
Давайте разберем все четыре категории офисов, посмотрим, чем они отличаются, что есть в одних, и чего нет в других. Это поможет лучше понять специфику данного элемента практически любого современного бизнеса.
Офисы категории D
Это самый непривлекательный вид офисных помещений, который подходит лишь в том случае, если основная цель владельца бизнеса – сэкономить максимальное количество средств. Да, стоимость аренды таких «штаб-квартир» будет неприлично низкой. Но работать в таком помещении будет очень тяжело. А принимать клиентов еще сложнее.
Как правило, к категории D относятся площади в офисных и административных зданиях времен СССР. Фасады таких построек почти всегда требуют капитального ремонта. В оконных проемах красуются тридцатилетние деревянные окна с облезшей краской. Ни о каких удобствах и речи быть не может. Скорее всего, даже система кондиционирования и вентиляции будет отсутствовать. А инженерные системы могут требовать серьезного ремонта. Если это многоэтажное здание, то перекрытия, скорее всего, будут деревянными, что, опять-таки, не слишком хорошо.
|
|
|
Добавьте сюда отсутствие стоянок, удаленность от остановок общественного транспорта или метро, никаких столовых или комнат отдыха. В общем, дешевизна аренды таких офисов очень и очень сомнительна. Ведь вкладывать в поддержание жизнеспособности такого помещения придется много и часто.
Офисы категории C
Данный класс помещений немного привлекательнее офисов категории D. Но, в целом, это все те же постройки советского периода с полуразрушенными фасадами, требующими серьезного ремонта (или полной реконструкции). Кроме того, офисы категории C отличаются коридорно-кабинетной внутренней планировкой. Подобное вы можете увидеть в любом государственном учреждении, расположенном в здании 15-20 летней давности. Это большая система длинных коридоров с множеством дверей в кабинеты. Довольно удобная планировка для размещения рабочих мест. Особенно в том случае, когда сотрудники нуждаются в тихих комнатах, где им никто не будет мешать выполнять свои обязанности.
Месторасположение таких офисов может быть самым различным. Удаленность от остановок или метро, как правило, составляет несколько сотен метров, что вполне приемлемо. Нередко присутствует круглосуточная охрана. Но управление зданием почти всегда ложится на плечи арендатора. Нередко требуется внутренний косметический ремонт. Стоянка, скорее всего общая (то есть, ее придется делить с представителями других близлежащих контор). Из удобств – сплит-системы, телефон, интернет.
Данная категория помещений является одной из самых распространенных в нашей стране. Особенно в городах, где до сих пор большая часть зданий – это постройки советских времен. Не самый плохой вариант для обустройства своего офиса, когда хочется хоть немного комфорта, но нет лишних денежных средств.
А еще говорят, что офисы категории C – это любые помещения, хотя бы одному из параметров не достигающие категории B.
Офисы категории B
Как было уже отмечено выше, данная категория делится на два класса. Это офисы B1 и B2. К данной категории относят помещения в бизнес-центрах и специальных офисных комплексах, которые находятся в эксплуатации последние 7-10 лет. Кроме того, в эту же категорию относят огромные особняки, которые специально переоборудуют под офисы, делают соответствующий ремонт, устанавливают оборудование и мебель. Также, сюда можно отнести административные здания советского периода после полной реставрации и полного переоборудования.
Офисы данной категории являются одними из самых востребованных в крупных и средних городах нашей страны. Они располагают практически всеми необходимыми удобствами – удобным расположением, наличием парковки, охраны, внутренней инфраструктуры, лифтов, кондиционеров, близостью остановок и метро, хорошим ремонтом и т.д. При этом стоимость аренды таких помещений будет значительно ниже, чем в случае с офисами A категории. Что касается различий между B1 (B+) и B2 (B), то это отсутствие или наличие каких-то отдельных удобств. То есть, данная разбивка довольно условна.
Офисы категории A
Это офисные помещения самого высокого класса, которые отвечают всем современным требованиям. Располагаются в деловых престижных районах города. Собственная охраняемая парковка, охрана, метро и остановки общественного транспорта поблизости, удобный подъезд. Здания – преимущественно новые бизнес-центры (категория A1) или же отреставрированные здания советских времен с красивыми фасадами, высокими потолками и огромными окнами (категория A2 или A3).
Управление зданием осуществляется специалистами обслуживающих организаций (управляющие компании). Таким офисам присуща открытая планировка, которая позволяет самому арендатору планировать пространство внутри помещения. Нередко в оформлении интерьера участвуют профессиональные дизайнеры. Здания оборудованы всеми необходимыми удобствами, которые только можно представить – кондиционирование, телефонная связь, высокоскоростной интернет, спутниковое телевидение, бесперебойное энергоснабжение (устанавливают генераторы), скоростные лифты. Также в здании или поблизости могут располагаться столовая (или даже кафе), спортзал, салон красоты, несколько магазинов и многое другое.
Рынок торговых помещений.
Для объектов торговли главным фактором их успешной деятельности является выгодное месторасположение. На рынке торговых помещений характерно наличие, как отношений купли-продажи, так и отношений аренды. Многие покупатели сначала берут помещение в аренду, чтобы оценить, как пойдет торговля в этом месте и на основе этого принять решение о целесообразности покупки. Характерной формой для торговой деятельности являются мелкооптовые рынки, когда арендуется земельный участок без строений и на нем производится торговля с автомашин или контейнеров.
Рынок складских помещений.
Рынок складских помещений является динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости, который характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен.
В структуре предложения выделяют следующие виды помещений, используемых под склады:
1) Специализированные оборудованные склады (складские комплексы;
2) Ангары, частично оборудованные склады;
3) Подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях;
4) Склады на первых этажах охраняемых зданий;
5) Переоборудованные бомбоубежища;
6) Неспециализированные подвальные и полуподвальные помещения в жилых зданиях.
В настоящее время практикуются три основных формы взаимоотношений владельца склада и хозяина груза:
- простая аренда,
- ответственное хранение,
- ответственное хранение со страхованием груза.
Предложение на рынке складов имеет тенденцию к росту так как удельные затраты на создание складского пространства значительно ниже затрат на жилые и офисные помещения. В тоже время, увеличение количества хозяйствующих субъектов и масштабов их деятельности создает гарантированный спрос на новые объекты для складирования.
|
|
|
