Отсутствие регистрации само по себе не влечет за собой незаключенность договора

– В пунктах 2–4 обзора № 165 последовательно проводится мысль о том, что договор, который требует обязательной государственной регистрации, но не прошел ее, на этом основании не является незаключенным для сторон. Если в нем есть какие-либо пороки (кроме отсутствия регистрации), его можно оспаривать как недействительный. В принципе эти выводы и так следуют из пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.13 № 13 «<…> О договоре аренды». Зачем понадобилось разжевывать их еще подробнее?

Nota bene!

В пункте 6 обзора № 165 повторяется тезис, который ранее прозвучал в постановлении Президиума ВАС от 18.05.10 № 1404/10: если начальный момент периода выполнения работ в подряде определен указанием на действия заказчика или иных лиц, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. Тогда сроки выполнения работ считаются согласованными. В то же время пункт 6 обзора № 165 разъясняет, что происходит, если в установленный в договоре срок (или в разумный срок) заказчик не совершит необходимые действия. Тогда подрядчик вправе отказаться от исполнения своих встречных обязательств (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

– Во-первых, та идея, которая была заложена в пункте 14 постановления Пленума № 13, в обзоре № 165 представлена именно в контексте незаключенности договора, к тому же с иллюстрациями несколькими наглядными примерами.

Во-вторых, после появления постановления Пленума № 13 мы увидели, что не все восприняли ту мысль, которая была заложена в пункт 14. Вероятно, это связано с тем, что в российской судебной практике очень долгое время исходили из того, что незарегистрированный договор – это незаключенный договор. Преодолеть этот подход оказалось очень непросто, возможно, даже в силу привычки.

Представление о незарегистрированном договоре как о незаключенном базировалось на пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Из этого делался вывод: нет регистрации – нет заключенного договора. Но такая концепция не укладывалась в общую модель заключения договора в момент получения оферентом акцепта оферты (п. 1 ст. 433 ГК РФ) и плохо согласовывалась со статьей 165 Гражданского кодекса, которая позволяет предъявить иск из незарегистрированного договора о его регистрации. Высший арбитражный суд исходил из цели, с которой в Гражданском кодексе закреплялось требование об обязательной государственной регистрации договора аренды: создание возможности для заинтересованных третьих лиц знать о том, что конкретный объект обременен арендой. Ведь арендатор получает право, которое противопоставимо правам третьих лиц (в частности, новому собственнику недвижимости или новому арендатору). С точки зрения целевого и системного толкования закона отсутствие регистрации само по себе (притом что стороны согласовали существенные условия договора) не влечет за собой незаключенность договора для его сторон. Но такой договор не порождает правовых последствий для третьих лиц.

К сожалению, после появления постановления Пленума № 13 не все восприняли идею о том, что незарегистрированность договора не означает его незаключенность. Напомню, в пункте 14 постановления Пленума № 13 было сказано: «Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон». Некоторые поняли этот пункт так, будто бы арендатор связан обязательством вносить арендную плату в определенном размере, но арендодатель не связан обязательствами и может в любой момент выгнать арендатора на том основании, что долгосрочный договор аренды не прошел регистрацию. Во избежание такого однобокого толкования в пункте 3 обзора № 165 приведен пример как раз по делу о выселении арендатора из-за того, что договор не был зарегистрирован. Нужно было донести, что, несмотря на незарегистрированность, для сторон обязательны все условия договора: о взаимных обязательствах, сроках, ответственности и т. д.

– Что касается отсутствия у незарегистрированного долгосрочного договора аренды правового значения для третьих лиц, которые вступают в правоотношения по поводу объекта аренды, то в пунктах 3 и 4 обзора № 165 затрагивается вопрос добросовестности этих лиц (они не должны знать о том, что объект находится в незарегистрированной аренде). Как должно распределяться бремя доказывания знания или незнания о фактической аренде?

– Вопрос добросовестности очень важен. Как я уже сказал, общее правило таково, что незарегистрированный договор не имеет силы против третьих лиц. Но это правило не работает, если третье лицо, вступающее в правоотношения по поводу объекта незарегистрированной аренды (в частности, новый покупатель этого объекта), знало об аренде, несмотря на то, что она не была зарегистрирована. Если новый покупатель знал об аренде, то он не может игнорировать договор аренды только потому, что тот не был зарегистрирован. Иное означало бы злоупотребление правом со стороны покупателя и уход правоприменительной практики от одного формализма к другому формализму.

Предполагается, что третье лицо не должно доказывать свою неосведомленность о незарегистрированной аренде. Наоборот, арендатор, заинтересованный в сохранении своего права против третьего лица, должен доказать, что это третье лицо знало об аренде, несмотря на то, что она не была зарегистрирована. Причем хочу обратить внимание на важную деталь: по смыслу пункта 4 обзора № 165 нужно доказать, что третье лицо не просто должно было знать, а именно знало об аренде.