 |
Национальная юридическая служба
|
|
|
|
115054, г.Москва, Большой Строченовский переулок, дом 22/25, строение 1, тел.8-495-926-88-06
www.amulex.ru; e-mail: [email protected]
Уважаемый Евгений Вячеславович!
Вы обратились в компанию с вопросом о правомерности отказа в компенсации процентов по ипотечному кредиту.
На исследование специалистам Национальной Юридической Службы предоставлены следующие документы:
1. Соглашение № 160 о компенсации процентов по кредитному договору от 13.012.2016г.
2. Положение о порядке компенсации процентной ставки по ипотечным кредитам.
Основные нормативные акты, регулирующие анализируемые правоотношения:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
3. Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
4.
По существу заданного вопроса сообщаем следующее.
Между ООО «Славянский Дом» и Суховым Е.В. было заключено соглашение от 13.12.2016 года о компенсации процентов по кредитному договору.
Согласно условиям соглашения, Застройщик компенсирует разницу между процентной ставкой по кредитному договору.
Согласно п. 7 соглашение действует до окончания действия кредитного договора.
В настоящее время соглашение является действующим.
В силу статей 309 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства; убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
|
|
|
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации). Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.
|
|
|
Поскольку обязательства по кредитному договору возникают между заемщиком и кредитором, доказать убытки в связи с неисполнением Застройщиком Соглашения о компенсации процентов по ипотеке достаточно проблематично.
Статьей 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрены особые требования относительно использования денежных средств застройщиком.
Положения ч. 1 ст. 18 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях: 1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание); 2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным; 4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией; 5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения; 6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории; 7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Таким образом, закон ограничивает застройщика в использовании денежных средств.
|
|
|
Согласно ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации":
8.1. По расчетному счету указанного в части 7 настоящей статьи застройщика не допускается совершение следующих операций:
1) операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
2) операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
|
|
|
3) предоставление ссуд, займов;
4) покупка ценных бумаг;
5) операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ - застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
6) оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.
8.2. Указанные в части 8.1 настоящей статьи ограничения не распространяются на исполнение обязательств указанного в части 7 настоящей статьи застройщика, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (25.12.2018г.)
Таким образом, к правоотношениям возникшим в рамках Соглашения от 13.12.2016г. № 160 не применяются нормы ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и ФЗ «Об ипотеке».
При этом, правоприменительная практика в части споров о досрочном отказе застройщика в компенсации участнику долевого строительства процентов по кредитному договору не установлена.
Учитывая вышеизложенное, заключенное соглашение от 13.12.2018г. № 160 не противоречит действующему законодательству и подлежит исполнению. Основанием для бонусного вознаграждения (компенсации процентов) явилось заключение участником долевого строительства договора долевого участия с застройщиком.
Учитывая вышеизложенно, рекомендуем Вам обратиться к застройщику с письменным требованием о надлежащем исполнении соглашения и о выплате компенсационной процентной ставки.
В случае отказа застройщика, спор подлежит разрешению судом.
С уважением,
|
|
|
