 |
Современные направления рынка земли
|
|
|
|
Содержание
Введение
Глава 1. Теоретический аспект рынка земли
Общие положения рынка земли
Система рынка земли
Современные направления рынка земли
Глава 2. Состояние рынка земли в России
Особенности земельного рынка в России
Актуальные проблемы современного рынка земли в России
Пути совершенствования российского земельного рынка
Заключение
Список литературы
Введение
Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность, так как в отличие от капитала она неподвижна.
Актуальность. Именно проблема частной собственности легла в основу появления рынка земли, так как с одной стороны, выступают собственники земельных ресурсов, а с другой - люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в аренду, таким образом, формируя предложение на землю. Потенциальные сельскохозяйственные землепользователи (арендаторы) вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос на землю, вследствие чего в обществе возникают аграрные отношения. В роли землевладельца может выступать физическое лицо, государство, фирма. Арендатор, предприниматель, получающий обычную прибыль, является землепользователь. Иногда функции собственника земли и землепользователя совпадают, эта ситуация возникает, когда землевладелец сам обрабатывает свой участок или когда землепользователь стал хозяином данной земли.
Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из самых актуальных, и широко обсуждается не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения сторон, участвующих в обсуждении иногда противоречивы, но все сходятся в одном: действующее законодательство о земле не отвечают современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, поэтому, изменилось отношение к земле. Есть множество инноваций, например, одна из них это свободная продажа и покупка земли.
|
|
|
Основным национальным ресурсом является земля. Земля, особенно сельскохозяйственный свободный рынок не являются обязательным, во всех странах введены определенные ограничения, чем земля ценнее по местоположению, тем больше ограничений. Практика в землепользовании России показала, что отсутствие таких ограничений, особенно в естественных и курортных зонах, а также в населенных пунктах привело к появлению феномена огромного теневого рынка земли.
Россия является одним из немногих стран в мире, с его уникальным земельным участком, но не имеет на сегодняшний день специализированную систему землепользования. Таким образом, вопросы, связанные с функционированием и использованием земли находятся в общественных интересах.
Цель работы - охарактеризовать состояние рынка земли в России.
Задачи работы:
- раскрыть теоретический аспект рынка земли;
охарактеризовать систему рынка земли;
выявить современные направления рынка земли;
рассмотреть особенности земельного рынка в России;
раскрыть актуальные проблемы современного рынка земли в России;
изучить пути совершенствования российского земельного рынка.
Глава 1. Теоретический аспект рынка земли
Общие положения рынка земли
Рынком земли является сфера товарного оборота земельных угодий, которые можно использовать либо для земледелия, либо для строительства зданий, сооружений, объектов инфраструктуры. При этом следует иметь в виду, что под земельным рынком понимается оборот земли, включающий как непосредственную ее куплю-продажу, так и иные сделки с землей (аренда земельных участков).
|
|
|
Земля как экономический ресурс, имеет ряд особенностей. Во-первых, земля не имеет производственных затрат. Земля доступна в качестве природного объекта. Это бесплатно и не воспроизводимый дар природы. Во-вторых, ограниченность земли ли. Все другие экономические ресурсы (труд и капитал) также ограничены, но они могут сохранить или воспроизвести. Изменение размера земли человечество не в силах.
Поскольку количество совокупного предложения земли в любой момент времени не может быть увеличено, то кривая не эластична к предложению земли. Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже к значительному увеличению цен на землю. Тем не менее, следует иметь в виду, что в долгосрочной перспективе предложение земли может измениться. Например, в связи с нерациональным использованием природных ресурсов могут быть потеряны земли сельскохозяйственного назначения. Из-за эрозии из сельскохозяйственного производства в мире каждый год 6-7 млн. га приходится на заболачивание и засоление.
Это означает, что в кривой краткосрочным предложением является вертикальная линия, а в долгосрочном - косая (слева).
Земельные угодья можно использовать как для сельскохозяйственных, так и для несельскохозяйственных нужд (земля используется для строительства жилья, объектов инфраструктуры, производственных корпусов и пр.).
Совокупный спрос на землю складывается из сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса: DN = D1 + D2, где DN - совокупный спрос на землю; D1 - сельскохозяйственный спрос; D2 - несельскохозяйственный спрос (рисунок справа).
В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос демонстрирует сегодня устойчивую тенденцию к росту. Например, все земельные ресурсы России составляют 1709,8 млн. га, из них на сельскохозяйственные земли приходится только 662,2 млн. га.
На рынке земли действует тот же, что и на всех прочих рынках, механизм Спроса и предложения. Однако прежде чем его рассматривать, необходимо определить некоторые экономические категории, без понимания которых изучение данного факторного рынка было бы затруднительно.
|
|
|
Необходимо четко различать понятия аренды и ренты, землевладения и землепользования. Субъектами экономических отношений на рынке земли выступают два типа собственников - полный собственник и собственник по пользованию. Полный собственник (землевладелец) обладает всеми правами собственности на земельный участок и определяет его дальнейшее использование. После заключения сделки по аренде определяется конкретный пользователь земли - землепользователь. Землевладение - владение землей на правах собственности и отдача ее в пользование предпринимателям. Землепользование - пользование землей в установленном законом порядке. Землевладелец может сам заниматься производительным использованием земли, тогда землевладелец и землепользователь едины в одном лице. Пользователь же земли не обязательно является ее собственником.
Особенностью механизма ценообразования на рынке земли является необходимость различать земельный участок как таковой и производственную функцию земли. У землевладельца существует три варианта использования своей собственности: земельный участок можно продать, выручив за него соответствующую цену; на данном участке можно вести хозяйственную деятельность, получая при этом регулярный доход в виде прибыли; земля может быть сдана в аренду, что принесет ее владельцу регулярный доход в виде ренты.
Система рынка земли
При рассмотрении системы рынка земли, следует учесть его индивидуальности. Во-первых, через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая дробь земляного фонда. Во-вторых, земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях. В-третьих, большая часть земляных участков изредка меняет своего владельца. В рыночной системе земельный рынок играет двоякую роль: с одной стороны, он формирует и поддерживает отношение к земле как к особенной ценности, побуждает очень продуктивно ее применять, формирует механизмы перехода земли в руки такого, кто способен наиболее отлично ею распоряжаться.
|
|
|
С иной стороны, он не формирует запрет бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения земельного потенциала сообщества.
Земля, как специфическое средство производства, выступает одновременно и как лекарство труда, и как объект труда. Как народнохозяйственный ресурс земля не имеет трудового происхождения, количественно ограничена, незаменима иными средствами изготовления, владеет постоянством местоположения, не изнашиваема при верном применении, обладает различными свойствами по плодородию и местоположению. Ограниченность земли означает, что её предписание совсем неэластично, т. е. не может быть увеличено даже в критериях значимого роста цен на землю. Для такого чтоб найти, какая стоимость действительно установится, нужен анализ спроса, который в предоставленном случае играет функциональную роль [7].
Неотъемлемой частью механизма рынка земли является спрос на землю. Спрос на землю неоднороден. Он подключает два главных элемента - аграрный и несельскохозяйственный спрос:
= Dсх + Dнесх,
где D - совокупный спрос;сх - сельскохозяйственный спрос;несх - несельскохозяйственный спрос.
Сельскохозяйственный спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д.
Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение - степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья. Сельскохозяйственная спрос на землю определяется особенностями спроса на продукты питания. Для пищевой типичной ситуации, близкой к совершенной конкуренции, как во власти семейных ферм. Страна в развитых странах, как правило, не ограничивает право граждан на продажу земли и практически не влияет на его цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с высокой долей аренды, таких как Бельгия), в случае его предоставления преимущественного права на приобретение земельных постоянных арендаторов. Тем не менее, в этом случае, сделка по продаже земли осуществляется по рыночным ценам. [7]
Сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное воздействие такой важный фактор, как постепенное снижение доли продуктов питания в бюджете потребителя - типичное явление для подавляющего большинства населения стран. Это долгосрочная тенденция. Таким образом, доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается.
|
|
|
Естественно, это, в конечном счете, повлияет на спрос земли сельскохозяйственного назначения, и на ее предложении. В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственного назначения спрос постоянно растет. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет различные типы спроса. Он стоит из спроса на земли для жилищного строительства, инфраструктуры и промышленного спроса даже инфляционного спроса на землю. В условиях высокой инфляции борьба амортизации денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. Земля действует как один из гарантий для сохранения и улучшения благосостояния. Несельскохозяйственный спрос, как правило, равнодушен к уровню плодородия земли. Главное для него - местоположение земли. Это имеет особое значение в крупных городах. В различных частях города цены земельного участка варьируется и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городах небоскребы. Они позволяют размещать значительную производственную (или непродуктивную) область на ограниченной территории земли.
Земля, как и другие экономические выгоды имеет свою цену. Цена земли определяется путем капитализации ренты.
Следовательно, цена земли это текущая стоимость будущей земельной ренты. На практике цена земли зависит от многих факторов. Например, цены на землю могут быть связаны с растущим спросом на нее для несельскохозяйственных нужд. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, которые, следовательно, приводит к увеличению цен на землю. В целом, динамика цен на землю в странах с рыночной экономикой с начала ХХ века неуклонно увеличивается.
В развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в основе цены на земли?
При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок, по крайней мере, такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента.
Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц’):
При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы. Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т.п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли [8].
Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 1.
На рис. 1. показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее.
Рис. 1. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее.
Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 - П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1, что приводит к образованию цены земли Ц1.
Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4) пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.
Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза.
Инвестировать деньги и имущество - земельные участки, дома и другие объекты капитала, цены, как правило, растут быстрее, чем другие продукты, был особенно выгодно с точки зрения инфляции. Наконец, мы подошли к важному выводу. Эффективное использование собственности на землю (прибыль) может быть в разных формах землепользования. Это означает, что сельское хозяйство может процветать в плюралистических формах собственности на землю. Решающее значение для нормального дохода имеют технические, организационные и экономические условия производства. Такие условия процветает в крупных хозяйствах. [10]
В свою очередь, что касается мелких хозяйств, они нуждаются в поддержке государства: они нуждаются в финансовой помощи, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которая обеспечивает агробизнес.
Поставка земли зависит от спроса на землю. Ограниченное предложение земли, не только на макро, но и на микроуровне. Для большинства расширения ферм не только в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной перспективе сталкивается с определенными трудностями. Факторы, влияющие на предложение земли, являются плодородие и положение. Таким образом, когда речь идет об ограниченности земли, имеют в виду определенное качество земли, расположенный в определенном месте. Естественно, количество хорошей земли вокруг конкретного города или даже большой частной ферме вдвойне ограничен: как качество и количество. Рождаемость, например, зависит от качества почвы, климата, характера используемого метода, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле, и т.д.
Многие часто ищут другие формы дохода (работы разделения, аренда комнаты или части арендной платы, и т.д.), но эти источники являются лишь дополнением к их базовой прибыли, связанных с сельским хозяйством. Даже ограниченная подвижность сотрудников. Тот факт, что прибыль сельскохозяйственных рабочих, как правило, ниже, чем промышленных рабочих. Кроме того, многие из них получают различные формы «неденежного вознаграждения» в виде имущества (которое часто предоставленной вместе с работой), сельскохозяйственной продукции и т.д. Однако, как правило, есть определенные положения повысить качество и производительность земли, которые зависят от форм управления. По традиции этот вид производства не может быть изменен [14].
Поставка земли осуществляется арендой. Это является важным звеном в механизме рынка земли. Прежде чем определить арендную плату, необходимо различать две экономических категорий - собственности на землю и пользования. Собственность на землю означает признание права человека (физического или юридического) в течение определенного отрезка земли на исторических основаниях.
Землепользование относится к использованию земли в установленном обычае или законом. В реальной экономической жизни пользователь и собственник - часто разные лица. Аннуитет - цена за использование земли и других природных ресурсов. Если фактор производства не имеет альтернативного использования, его альтернативная стоимость равна нулю, а все доходы от его использования представляются в виде арендной платы.
В экономической литературе широкое распространение получила точка зрения, согласно которой экономическая рента на рынке факторов производства представляет собой выигрыш (излишек) производителя на рынке товаров: она показывает, насколько реальная цена экономического ресурса выше цены, достаточной для привлечения ресурса в данную экономическую сферу (т.е. по сравнению с альтернативной стоимостью предложения ресурсов).
В экономической литературе, экономическая рента, трактуется как любой доход, относимый к производственным затратам ресурса, который превосходит его альтернативную стоимость. Этот доход возможен лишь при фиксированном предложении ресурса. Ресурсы производства всегда имеют определённое ограничение в краткосрочном периоде. В долгосрочном периоде положение может меняться. Единственным ресурсом, предложение которого неэластично даже в долгосрочных временных интервалах, является земля (с точки зрения всего общества). Доход, получаемый от её использования, называют чистой экономической рентой.
Независимо от качества земли и ее расположения, его владелец будет по-прежнему получать доход от ее реализации. Эта опция называется чистой арендой земли или абсолютная рента. Экономическую ренту следует отличать от квазиренты. Платежи владельцам факторов производства, поставки которых закреплены в краткосрочной перспективе, называются квазирента, которая называется остаточная оплаты. Квазирента в долгосрочной перспективе, когда все факторы производства становятся переменными. Экономическая рента сохраняется в долгосрочной перспективе.
Спрос на землю (или, скорее, на использование земли) интересует всех тех, кто желает использовать плодородие почвы для сельскохозяйственного производства, и те, кто нуждаются в земле для промышленного производства (добыча), строительных или иных целях, не связанных с использованием плодородия. Эти лица являются арендаторы. Для использования земельного участка арендатор платит арендную плату арендодателю. Таким образом, земельная рента является доходом физических ресурсов, полученных от сдачи в аренду этих ресурсов предпринимателей (арендаторов). Рента как экономическая категория это не только доходы от факторов производства. Это доход от любого фактора производства. Принцип установления ставок аннуитета как противовес таким же, как в случае заработной платы и процента.
Поскольку общее количество земли фиксировано, то его общая ставка неэластичена. [7]
Итак, величина земельной ренты определяется в первую очередь спросом на землю. При этом рента различна в зависимости от качества земли:
) природных условий (тип почвы, климат, рельеф);
) плодородия почвы;
) местоположения земли.
Ограниченность земли ведет к возникновению монополии хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чужого капитала. Земли, лучшие по качеству, приносят и большую ренту. Кроме монополии хозяйства на земле, существует монополия частной собственности на землю. В связи с этим выделяют две формы земельной ренты:
абсолютная рента - это тот минимальный доход, который получают владельцы всех участков земли независимо от ее качества; она порождена монополией частной собственности на землю;
дифференциальная рента - это уже добавочный доход, полученный только собственниками средних и лучших земельных участков (лучшие. Средние и худшие - условное деление участков).
Дифференциальная земельная рента связана с различиями в естественном плодородии участков земли, что обуславливает их различную предельную производительность, а следовательно, и получение более высокого дохода при одинаковых затратах.
рынок земля экономический рента
Современные направления рынка земли
Ключевую роль играет определение цен на землю. При определении цены на землю, конечно, последнее слово в спросе и предложении. Тем не менее, те, кто хочет купить землю, рассматривают альтернативы. На самом деле, цена земли - это не цена покупки земли, а это земельная рента, и то, что она приносит.
Земле в России так и не удалось стать полноценным продуктом. Одним из них является цена земли, а во-вторых, есть только арендная плата. Например, земля в окрестностях города, вы можете легко купить или продать. И любая операция с сельскохозяйственными землями связана с огромным количеством законодательных «если» и «но», разбросанных по нескольким документам.
Сегодня, в соответствии с сельскохозяйственным институтом Российской академии сельскохозяйственных наук, имущество граждан составляет более 60% сельскохозяйственных земель в России.
Цена родилась на рынке. "Открытие " цены, происходит тогда, когда покупатель и продавец соглашаются на спрос и предложение. В России этот процесс идет, но очень неравномерно. Уже давно идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном участки, земельный участок под жилье, некоторые виды земли в городских районах (например, земля под строениями приватизированных предприятий).
Но большую часть рынка земли потенциала у нас есть, а именно - земли сельскохозяйственного назначения, общая стоимость которых, по словам директора Американского Института сельского развития Роя Простермана составляет $5 триллионов. И эта земля практически вне рынка и, следовательно, не имеет рыночной цены. [9]
Закон «О земле» в ст. 25 указывает, что нормативная цена земли - это мера стоимости земли и расположение определенного качества, на основе потенциального дохода за Расчетный срок окупаемости [4].
Земля в соответствии с Земельным кодексом, который будет использоваться только по их прямому назначению, он не может продать любую компанию, скажем, строительство завода. В свою очередь сделка с акциями еще не являются, как правило, между родственниками в деревне, и это потому, что продажа организовать выгодно с точки зрения налогообложения, чем подарок.
|
|
|
