 |
ЗНОП зеленые насаждения общего пользования
|
|
|
|
Проблемы межевания озеленённых территорий
Вводные положения
1.1. Чем термин «озеленённые территории» отличается от термина «территории зелёных насаждений».
Термин «озеленённые территории» отражает текущее состояние или текущее функциональное предназначение, не закреплённое юридически.
Термин «территории зелёных насаждений» подразумевает, что определённое функциональное назначение закреплено за территориями юридически тем или иным нормативным документом.
В настоящем докладе будут рассмотрены случаи любых «озеленённых территорий».
1.2. Особенность текущего момента в правовом отношении заключается в том, что, с вступлением в силу новых Правил землепользования и застройки, в ходе проведения работ по планировке и межеванию кварталов СПб необходимо обеспечивать земельные участки жилых зданий озеленённой территорией в соответствии с нормативами, устанавливаемыми в Правилах землепользования и застройки.
1.3. В условиях размежевания территории городских кварталов на объекты собственности, полноценное пользование гражданами рекреационными функциями озеленённых территорий становится все более затруднительным и конфликтным. Обобществлённый принцип пользования любыми земельными участками вообще и зелёными насаждениями на них в частности всё чаще подвергается сомнению со стороны представителей власти и бизнеса и нуждается в дополнительной юридический защите, в том числе, при подготовке проектов планировки и межевания.
2. Система территорий зелёных насаждений в Санкт-Петербурге (до проведения процедур межевания).
| Абревиатура | название | определение | как отличить |
| ЗНОП | зеленые насаждения общего пользования | зеленые насаждения на выделенных в установленном порядке земельных участках, предназначенных для рекреационных целей, доступ на которые бесплатен и свободен для неограниченного круга лиц (в том числе зеленые насаждения парков, городских садов, скверов, бульваров, зеленые насаждения озеленения городских улиц) | то, что указано в Законе о ЗНОП |
| ЗНОгрП | зеленые насаждения ограниченного пользования | зеленые насаждения на земельных участках, предназначенных для рекреационных целей, доступ на которые осуществляется на платной основе или ограничен особым режимом использования | перечень ещё не составлен, поэтому с оговорками можно только предложить формулу: ЗНОгрП = Р2(иР4) минус ЗНОП (кроме пригородов) |
| ЗНВСФ | зеленые насаждения, выполняющие специальные функции | зеленые насаждения санитарно-защитных, водоохранных, защитно-мелиоративных, противопожарных зон, кладбищ, зон землеотвода магистралей и инженерных сооружений, озеленение крыш жилых и промышленных зданий, а также зеленые насаждения на земельных участках, расположенных за пределами жилых, общественно-деловых и рекреационных зон | преимущественно озеленение территорий общего пользования, не относящихся к рекреационным зонам |
| ЗНВО | зеленые насаждения внутриквартального озеленения | все виды зеленых насаждений, находящиеся в границах красных линий кварталов, кроме зеленых насаждений, относящихся к другим видам, указанным в настоящей статье | Всё остальное в жилых и деловых зонах |
| ЗНДО* | Зелёные насаждения декоративного озеленения* | элементы озеленения территорий общего пользования, не являющиеся ландшафтообразующими (в том числе клумбы, отдельные деревья в вазонах и решетках, декоративные газоны, озеленение крыш и фасадов зданий) | Не формируют собственной функции земельного участка. Не имеют внутренней инфраструктуры |
|
|
|
* - ещё официально не введены в систему законодательства о зелёных насаждениях в Санкт-Петербурге. Сейчас де юре следует относить к ЗНВСФ.
|
|
|
Схема преобразования озеленённых территорий в ходе проведения межевания
| До межевания | После межевания |
| 3.1 ЗНОП зеленые насаждения общего пользования | ЗНОП |
| 3.2 ЗНОгрП зеленые насаждения ограни-ченного пользования | ЗНОгрП или Зелёные насаждения озеленения земельных участков |
| 3.3 ЗНВО Зелёные насаждения внутриквар-тального озеленения | Зелёные насаждения озеленения земельных участков (реже - ЗНОП) |
| 3.4 ЗНВСФ Зеленые насаждения выполняющие специальные функции | Озеленение территорий общего пользования не рекреационного назначения |
| 3.5 ЗНДО Зелёные насаждения декоративного озеленения | Зелёные насаждения озеленения земельных участков или не учитываются |
4. Особенности межевания каждого из типов ЗН:
ЗНОП зеленые насаждения общего пользования
Перечень ЗНОП определён Законом СПб от 8.10.2007 года № 430-85 «О зелёных насаждениях общего пользования». Сейчас с участием нашей организации готовится корректировка этого списка и, согласно текущей информации, результаты этой работы могут быть приняты Законодательным Собранием в первом чтении к лету с.г.
Вопрос о том, учитывать перечень ЗНОП в проектах планировки и межевания де-юре не стоит, но, к сожалению, стоит де-факто. Дело в том, что, не смотря на Закон и даже прямые методические указания Земельного комитета (инструктивное письмо от 16.07.2008 №1335), в принимаемых и утверждаемых проектах планировки и межевания ЗНОПы до сих пор, как правило, не находят отражения. Судебных прецедентов по отмене утверждённых проектов планировки и межевания пока не было. Но будут.
Ещё более интересным является вопрос о том, следует ли в процессе межевания выделять ЗНОПы дополнительно к тем, что утверждены в перечне Закона о ЗНОП.
Во-первых, необходимо заметить, что перечень Закона о ЗНОП довольно исчерпывающе сформирован только в отношении территорий, выходящих на красные линии кварталов. Формирование же перечня в части внутриквартальных ЗНОП производилось главным образом по заявочному принципу.
Во-вторых, возможность формирования в пределах не рекреационных зон отдельных земельных участков рекреационного назначения прямо предусмотрена в принятом проекте ПЗЗ, находящемся на подписи у Губернатора.
|
|
|
В-третьих, для ответа на этот вопрос необходим небольшой экскурс в историю.
С 1959 по 1975 года в период действия СН 41-58 и СНиП II-К.2-62 в нормативной документации по планировке была такая обязательная составляющая, как микрорайонный сад. Существовал он именно как ЗНОП отдельный от прочего внутриквартального озеленения. Все проекты комплексной застройки городских кварталов, спроектированные и застроенные в этот период, предусматривали такие сады, что зафиксировано в балансе территории таких проектов.
К сожалению, практика разработки проектов планировки и межевания в Санкт-Петербурге показывает, что разработчики относятся ко всем озеленённым пространствам квартала как к источнику формирования придомовых земельных участков. Фактически, формирования территорий ЗНОП внутри кварталов на уровне планировки и межевания территорий сейчас не происходит. При этом необоснованно игнорируется как исторически сложившаяся и успешно функционирующая в настоящее время рекреационная структура территории квартала, так и планировка территорий общего пользования ранее установленная в ПДП.
Напротив, осуществляя межевание в соответствии с п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса (т.е. «…с учётом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территорий»), внутриквартальные сады, предусмотренные ПДП, могут и должны быть сформированы, во-первых – как участки зелёных насаждений общего пользования, а во-вторых, как земельные участки - отдельные объекты недвижимого имущества государственной собственности.
До сих пор бытует мнение, что территории общего пользования межеванию не подлежат или, уж во всяком случае, не слишком в нём нуждаются. Однако, по Закону это не так.
Существующая в настоящее время практика, в соответствии с которой разработчики проектов планировки и межевания оставляют не размежёванными внутриквартальные территории общего пользования ведёт к тому, что в пределах кварталов отсутствуют участки – объекты управления соответствующих государственных структур и ответственность за их содержание тем самым размывается.
|
|
|
Исходя из изложенных выше положений, можно рекомендовать следующую последовательность действий по отображению ЗНОП в совмещённом проекте планировки и межевания:
1. Проектом планировки территории ЗНОП оставляются за пределами красных линий квартала (в том числе – внутриквартальные ЗНОП, за пределами внутриквартальных красных линий, обозначающих внутриквартальные проезды).
2. Проектом межевания формируются земельные участки не только внутри красных линий квартала, но производится межевание внутриквартальных территорий общего пользования на отдельные участки, включая участки рекреационного назначения - территории ЗНОП.
|
|
|
