 |
Определение остаточной стоимости здания
|
|
|
|
Остаточная стоимость здания Vrem определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:
Vrem = VR - D (5)
Vrem = 189 585,25 тыс.руб. –31054,05 тыс. руб. = 158531,20 тыс. руб.
Таблица 1. Расчет физического износа оцениваемого здания
| Наименование конструктивных элементов здания | Доля в восстановительной стоимости всего здания, % | Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб. | Фактический срок эксплуатации, лет | Нормативный срок эксплуатации, лет | Коэффициент износа (гр.4/гр.5) | Сумма износа, тыс. руб. (гр.З *гр.6) |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Фундамент | 7 | 13270,96 | 7 | 100 | 0,07 | 928,97 |
| Наружные стены | 16 | 30333,64 | 7 | 100 | 0,07 | 2123,35 |
| Перекрытия | 14 | 26541,93 | 7 | 100 | 0,07 | 1857,94 |
| Кровля | 8 | 15166,82 | 7 | 50 | 0,14 | 2123,35 |
| Перегородки | 8 | 15166,82 | 7 | 80 | 0,09 | 1365,01 |
| Внутренняя отделка | 6 | 11375,12 | 2 | 5 | 0,4 | 4550,05 |
| Наружная отделка | 3 | 5687,56 | 7 | 30 | 0,23 | 1308,14 |
| Система водоснабжения и канализации | 10 | 18958,53 | 7 | 50 | 0,14 | 2654,19 |
| Система электроснабжения | 7 | 13270,97 | 7 | 40 | 0,18 | 2388,77 |
| Система отопления | 9 | 17062,67 | 7 | 50 | 0,14 | 2388,77 |
| Система вентиляции | 2 | 3791,71 | 7 | 40 | 0,18 | 682,51 |
| Система пожаротушения | 3 | 5687,55 | 7 | 50 | 0,14 | 796,26 |
| Система телефонизации | 2 | 3791,71 | 7 | 40 | 0,18 | 682,51 |
| Лифты | 5 | 9479,26 | 7 | 30 | 0,23 | 2180,23 |
| Всего | 100 | 189 585,25 | 7 | 26030,05 |
Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом Vсa определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)
Vca = Vrem + VL (6)
|
|
|
VCA = 158531,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 165620,10 тыс. руб.
Оценка объекта рыночным подходом
Характеристики сопоставимых объектов аналогов
Для расчета стоимости объекта по сравнительному подходу выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В, Г. Цены объектов, полезная площадь, время продажи, местоположение и состояние приведены в таблице 2.
Таблица 2. Характеристики сопоставимых объектов аналогов
| Показатели | Сопоставимые объекты | |||
| А | Б | В | Г | |
| Цена продажи, тыс. руб. | 47250 | 19820 | 35960 | 21730 |
| Полезная площадь здания, кв. м. | 3566 | 2066 | 3266 | 1866 |
| Время продажи, месяцы | 3 | 3 | 1 | 1 |
| Местоположение объекта (хуже, лучше, аналог) | аналог | хуже | хуже | хуже |
| Состояние объекта (хуже, лучше, аналог) | лучше | аналог | аналог | лучше |
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого объекта либо увеличивается, либо уменьшается в зависимости от того, хуже или лучше сопоставляемый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.
1. Корректировка по времени продаж:
Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.
|
|
|
Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Б и В: 11,01 - 9,59 = 1,42
Т.е. за два месяца цена продажи 1 м недвижимости данного типа выросла на 1,42. Отсюда рост цена за 1 месяц составит: 1,42/ 2 = 0,71.
Проведем корректировку цены продажи 1 м:
по объекту А: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м;
по объекту Б: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м;
по объекту В: 0,71 * (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м;
по объекту Г: 0,71* (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м;
2. Корректировка по местоположению:
Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект А и Г: 15,38 - 12,35 = 3,03 тыс. руб./м;
3. Корректировка по состоянию объекта:
Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Г и Б: 15,38 - 14,74 = 0,64 тыс. руб./м;
Результаты расчетов приводятся в таблице 3.
Таблица 3. Характеристика объектов аналогов
| Показатели | Сопоставимые объекты | |||
| А | Б | В | Г | |
| Цена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания, тыс. руб. | 13,25 | 9,59 | 11,01 | 11,64 |
| Величина корректировки по времени продаж | +2,13 | +2,13 | +0,71 | +0,71 |
| Скорректированная по времени продажи цена | 15,38 | 11,71 | 11,72 | 12,35 |
| Величина корректировки по местоположению | 0 | +3,03 | +3,03 | +3,03 |
| Скорректированная по местоположению цена | 15,38 | 14,74 | 14,75 | 15,38 |
| Величина корректировки по состоянию объекта | -0,64 | 0 | -0,01 | -0,64 |
| Скорректированная по всем показателям цена | 14,74 | 14,74 | 14,74 | 14,74 |
В итоге расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта: 14,74 тыс. руб./м;
Стоимость оцениваемого здания VB определяется по формуле
VB = Рс * SB, (7)
где: Рс - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;
SB - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.
Получим: VB = 14,74 * 3516 = 51 825,84 тыс. руб.
Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж Vsc определяется путем суммирования стоимости здания Vb и стоимости земельного участка Vl, которая определена ранее по формуле (1).
|
|
|
Vsc = VB + VL (8)
Получим: Vsc = 51 825,84 + 7088,90 = 58 914,74 тыс. руб.
Оценка объекта доходным подходом
Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.
Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.
|
|
|
