 |
Чистая текущая стоимость (NPV)
|
|
|
|
План занятия
Тема:Оценка целесообразности проекта (Расчёт чистой текущей стоимости)
Тип занятия: практическое занятие
Актуализируются в работе ПК и ОК:
ПК 1.2. Подготавливать документацию, необходимую для принятия управленческих решений по эксплуатации и развитию территорий
ПК 1.3. Готовить предложения по определению экономической эффективности использования имеющегося недвижимого имущества
ОК 1. Понимать сущность и социальную значимость своей будущей профессии, проявлять к ней устойчивый интерес
ОК 2. Анализировать социально-экономические и политические проблемы и процессы, использовать методы гуманитарно-социологических наук в различных видах профессиональной и социальной деятельности
ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество
Цель:
- учебная: Сформировать знания о проектах девелопмента, разработки инвестиционного проекта недвижимости..
- развивающая: Способствовать развитию умений учащихся обобщать полученные знания, научиться применять полученные знания на практике.
- воспитательная: Создать условия, обеспечивающие воспитание интереса к будущей профессии, воспитание стремления к творчеству, новаторству
Информационно-методическое обеспечение:
1.Максимов С.Н., Управление девелопментом недвижимости:учебник.-Москва:Проспект,2015- 336 с.
2.Инвестиционный менеджмент - Гончаренко Л.П. - Учебное пособие-М.:»Кнорус», 2009, 296 с.
Ход работы.
Краткие теоретические сведения.
Любой инвестиционный проект начинается с бизнес-плана, который подробно описывает технологическую и организационную сторону проведения проекта, механизм генерирования доходов, рассматривает систему внутренних и внешних факторов, влияющих на прибыльность проекта. В нем также дается заключение об эффективности вложений при различных уровнях требуемой инвестором доходности.
|
|
|
Бизнес-план проекта необходим как инвесторам, рассматривающим возможность вложения своих средств в проект, так и непосредственным исполнителям проекта на операционном уровне. Инвесторы должны увидеть в бизнес-плане механизм получения доходов, понимание и доверие к которому являются для них гарантиями возврата вложенных средств, а менеджеры будут руководствоваться бизнес-планом при осуществлении проекта.
Проблема планирования бизнеса слишком обширна. Поэтому остановимся на одном из аспектов, а именно основных показателях эффективности инвестиционного проекта.
Оценка эффективности инвестиционного проекта призвана определить, насколько цена приобретаемого актива (размер вложений) соответствует будущим доходам с учетом рисков проекта.
Это даст вам возможность:
быстро определить действенность вложения средств в новый проект;
сориентироваться в принесенном бизнес-плане, для воплощения которого у вас настойчиво просят энную сумму денег.
К основным показателям эффективности инвестиционного проекта относятся:
Cash Flow;
чистая текущая стоимость проекта (NPV);
внутренняя норма рентабельности (IRR);
индекс прибыльности инвестиций (PI).
Расскажем о каждом из них более подробно по схеме «что» — «зачем» — «как».
Cash flow
Что? Наиболее точным российским определением Cash Flow будет «Поток денежных средств».
Зачем? Важнейшая задача экономического анализа инвестиционных проектов состоит в расчете будущих денежных потоков, возникающих при реализации производственной продукции. Только поступающие денежные потоки могут обеспечить реализацию инвестиционного проекта. Поэтому именно они, а не прибыль, становятся центральным фактором в анализе.
|
|
|
При оценке различных проектов инвесторам приходится суммировать и сопоставлять будущие затраты, поступления капитала и финансовое сальдо на разных интервалах планирования. Перед сопоставлением и сложением указанных потоков капитала их принято приводить в сопоставимый вид (дисконтировать1) на определенную дату (на сегодняшний день, на текущий момент, на настоящее время). В процессе дисконтирования будущую сумму (приток, отток и баланс) делят на две части: сегодняшний эквивалент будущей суммы (т.е. Рresent Value); начисления на PV за заданное число лет при определенной процентной ставке.
Определение Cash Flow имеет большое значение в оценке эффективности инвестиций, поскольку это базовый критерий, на основе которого рассчитываются другие (например, NPV). С другой стороны, это результирующий показатель с точки зрения бюджетного подхода. Именно поэтому для оценки эффективности инвестиций наиболее часто используется такая разновидность Cash Flow как Net Cash Flow (NCF). Этот показатель характеризует действительное, реальное движение денежных средств за определенный период с точки зрения как их притока, так и оттока. Другими словами, это чистые собственные средства предприятия, прибыль после выплаты дивидендов плюс амортизационные отчисления.
Как посчитать? В бизнес-плане Net Cash Flow рассчитывается следующим образом: Приток (выручка от реализации за период) минус Отток (инвестиционные издержки, операционные затраты и налоги за этот же период). Для получения величины кумулятивного NCF нужно величины NCF за каждый период суммировать нарастающим итогом.
Чистая текущая стоимость (NPV)
Что? Стоимость, получаемая путем дисконтирования отдельно за каждый год разности всех оттоков и притоков денежных средств, накапливающихся за период функционирования проекта.
Пересчет всех потоков денежных средств производится с помощью коэффициентов приведения (DF), значения которых находят по специальным таблицам, рассчитанным заранее для различных ставок дисконтирования и интервалов планирования. Практически это выглядит как умножение предполагаемых величин NCF за каждый период реализации инвестиционного проекта на соответствующий коэффициент приведения и последующее их суммирование.
|
|
|
Зачем? Экономический смысл чистой текущей стоимости можно представить как результат, получаемый немедленно после принятия решения об осуществлении данного проекта, т.к. при ее расчете исключается воздействие фактора времени. Положительное значение NPV считается подтверждением целесообразности инвестирования денежных средств в проект, а отрицательное, напротив, свидетельствует о неэффективности их использования.
Иными словами: Если NPV < 0, то в случае принятия проекта инвесторы получат убытки; Если NPV = 0, то в случае принятия проекта благосостояние инвесторов не изменится, но объемы производства возрастут; Если NPV > 0, то инвесторы получат прибыль.
Абсолютная величина чистой текущей стоимости (NPV) зависит от двух видов параметров. Первый характеризует инвестиционный процесс объективно и определяется производственным процессом (больше продукции — больше выручки, меньше затраты — больше прибыли и т.д.). Ко второму виду относится ставка сравнения (RD), обратная коэффициентам приведения. Определение величины ставки сравнения — результат субъективного суждения составителя бизнес-плана, т.е. величина условная. Поэтому целесообразно при анализе инвестиционного проекта определять NPV не для одной ставки, а для некоторого диапазона ставок.
На величину чистой текущей стоимости проекта (NPV), безусловно, влияет масштаб деятельности, выраженный в «физических» объемах инвестиций, производства или продаж. Отсюда вытекает естественное ограничение на применение данного метода для сопоставления различных по этой характеристике проектов: большее значение NPV не всегда будет соответствовать более эффективному варианту капиталовложений. В подобных случаях рекомендуется использовать показатель рентабельности инвестиций, называемый также коэффициентом чистой текущей стоимости (NPVR). Указанный показатель представляет собой отношение чистой текущей стоимости проекта к дисконтированной (текущей) стоимости инвестиционных затрат (РVI).
Как посчитать? Рассчитать NPV проекта можно при помощи Microsoft Excel (Меню «Вставка» >>> «Функция» >>> «Финан-совые» >>> «НПЗ»). Исходными данными для расчета NPV будут значения NCF за каждый период проведения инвестиционного проекта.
|
|
|
