 |
Практическая работа 1. Согласование результатов оценки
|
|
|
|
Практическая работа предполагает устный опрос-беседу по вопросам 1 – 9 и выполнение задания 1 в письменной форме.
Вопрос 1. В чем сущность согласования результатов оценки. Какие методы согласования существую в практике оценочной деятельности?
Вопрос 2. Почему при применении различных подходов к одному объекту оценки стоимостные результаты различны?
Вопрос 3. При каких условиях результаты оценки, проведенные различными подходами, могут быть одинаковыми?
Вопрос 4. Какова цель проведения процедуры по согласованию результатов оценки?
Вопрос 5. Как можно назвать наиболее вероятную величину стоимости объекта оценки, полученную как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки, представленную в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости?
Вопрос 6. Что собой представляют весовые коэффициенты (или коэффициенты доверия)?
Вопрос 7. Охарактеризуйте реализацию метода логического анализа с целью выполнения процедуры согласования результатов оценки различными подходами?
Вопрос 8. Какой принцип лежит в основе согласования оценочных результатов методом анализа иерархий?
Вопрос 9. Может ли оценщик при реализации метода «согласования по критериям» установить бóльшее число критериев? Если «да», то какие изменения необходимо отразить в результирующей таблице? Если «нет», то почему?
Задание 1.
На основе выполненной итоговой контрольной работы по дисциплине проведите согласование результатов оценки методами: логического анализа, анализа иерархий, согласования по критериям.
1.4.2. Составление отчета об оценке
|
|
|
Результаты оценки недвижимости должны оформляться письменно в виде отчета об оценке.
Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения [8].
Общие требования к оформлению результатов оценки установлены Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [3]. Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки считаются надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором.
Согласно ст. 11 [3], отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии их установления и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости.
В отчете должны быть указаны [8]:
- дата составления и порядковый номер отчета;
- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
- юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
|
|
|
- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
- дата определения стоимости объекта оценки;
- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может содержать и иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Согласно ст. 13 [3], в случае спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Оценщик имеет право запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной. Если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик должен указывать это в отчете.
Оценщик не должен разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Копии составленных отчетов требуется хранить в течение трех лет.
|
|
|
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев [7].
Профессиональные оценщики должны удовлетворять жестким профессиональным стандартам [4] (требованиям в плане компетентности, образования и профессиональных навыков) и соблюдать профессионально-этические нормы.
Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми тремя рассмотренными методами (затратным, доходным и сравнительным) [5, 7]. Окончательная стоимость объекта недвижимости определяется в результате согласования, т.е. анализа альтернативных заключений о стоимости объекта оценки, полученных на основе различных подходов с целью определения окончательной оценки стоимости.
На основе проведенного анализа оценщик дает вес каждому подходу. Таким образом, окончательная оценка стоимости представляет собой средневзвешенный показатель стоимости [5].
Результаты работы по оценке обычно представляются в виде отчета. При этом международные стандарты требуют называть подобный отчет «Отчет по оценке» (Valuation Report) или «Сертификат оценки» (Valuation Certificate).
Единой классификации отчетов об оценке на уровне международных организаций пока не разработано. Вместе с тем существуют разнообразные классификации отчетов на национальном уровне и на уровне отдельных государственных ведомств и коммерческих компаний.
Рассмотрим более подробно типовое содержание полного отчета об оценке рыночной стоимости [23].
По своей сути полный отчет об оценке является документом произвольной формы. Однако опыт практической деятельности показывает, что определенное структурирование и стандартизация изложения материала существенно упрощают как написание, так и изучение такого документа. Рекомендуемая типовая форма полного отчета об оценке рыночной стоимости содержит следующие основные разделы.
|
|
|
Титульный лист. На титульном листе указываются наименование и адрес объекта оценки, дата оценки, наименование клиента и оценщика [17].
Сопроводительное письмо. Сопроводительное письмо на имя клиента предваряет отчет. В нем подтверждается факт окончания работ по оценке, приводятся основные характеристики объекта оценки и полученная в результате оценки величина стоимости собственности [23].
Краткое содержание основных фактов и выводов. В данном разделе отчета перечисляются следующие позиции:
- основные положения технического задания на оценку;
- дополнительная информация, имеющая существенное отношение к величине стоимости;
- основные результаты, полученные при анализе и обработке исходной информации.
Материал этого раздела предназначен для оперативного ознакомления клиента с основными моментами выполненной работы.
Основные предпосылки, допущения и ограничения. Перечисление используемых оценщиком предпосылок, допущений и ограничений является обязательным элементом отчета. При этом особо подчеркиваются позиции, указанные клиентом и не совпадающие со стандартными подходами при оценке.
Примерный перечень предпосылок, допущений и ограничений при оценке рыночной стоимости содержит следующие позиции [8]:
- отчет об оценке достоверен только в полном объеме. Использование отдельных положений и выводов вне контекста всего отчета является некорректным и может привести к искажению результатов исследований;
- результаты и содержание отчета достоверны только для указанной в техническом задании цели оценки;
- содержание отчета является конфиденциальным для клиента и его профессиональных консультантов в части их касающейся. Ответственность или обязательства оценщика перед третьей стороной исключены;
- содержание отчета является конфиденциальным для оценщика, за исключением случаев представления его в соответствующие органы для целей сертификации, лицензирования, а также контроля качества при возникновении спорных ситуаций;
- во избежание некорректного истолкования результатов оценки любые ссылки на материалы отчета, а также перевод отчета на иностранные языки без соответствующей редакции и разрешения оценщика не допускаются;
- работы по техническому освидетельствованию объекта оценки выполнены в объеме, согласованном с клиентом;
- специальные исследования экологической ситуации техническим заданием на оценку не предусмотрены;
- экспертиза юридических аспектов прав собственности не проводилась. Оцениваемая собственность считается свободной от всех претензий со стороны третьих сторон, за исключением оговоренных в отчете;
|
|
|
- мнение оценщика относительно полученной величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение ситуации после даты оценки, которое может повлиять на стоимость объекта оценки [4];
- результат оценки полностью зависит от адекватности и точности используемой информации и от сделанных допущений. Вследствие этого полученная величина рыночной стоимости носит вероятностный характер с определенными параметрами рассеивания, независимо от того, выражена она одним числом, или в виде диапазона;
- отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта [9] для указанной в техническом задании цели оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном рынке по цене, равной полученной в данном отчете стоимости;
- наряду с общими позициями, в данный перечень следует включать дополнительные пункты, которые, по мнению оценщика, существенно влияют на результат.
Перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки или ссылку на них. Если в соответствии с договором на проведение оценки предполагается публикация результатов оценки или открытая ссылка на них, то одновременно с представлением отчета оценщик должен предоставить проект материала для опубликования или ссылки [8].
Дата и объем технического освидетельствования. Приводится дата или период, в течение которого выполнялось техническое освидетельствование, фамилии и квалификация экспертов или оценщиков, объем и глубина выполненных работ. Если в процессе оценки выявляются факты, указывающие на необходимость более глубокой технической экспертизы, приводится мнение специалистов в отношении влияния дополнительных данных на стоимость объекта [8, 23].
Если по каким-либо причинам доступ на объект или к отдельным элементам сооружения был затруднен, необходимо указать данный факт.
Определение базы оценки. Приводится полное определение и соответствующие комментарии базы оценки, согласованной в техническом задании [5].
Анализ социально-экономической ситуации в регионе. В данном разделе отчета проводится исследование рыночной ситуации по следующим направлениям:
- краткое описание природно-климатических особенностей региона;
- основные макроэкономические показатели;
- основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке;
- основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияния на позиционирование объекта оценки на рынке;
- основные характеристики рынка недвижимости;
- выводы по разделу обоснованием текущего и перспективного позиционирования объекта оценки на рынке, определением наиболее вероятного типичного покупателя и его инвестиционной мотивации.
В качестве иллюстрации приводится карта региона с указанием местоположения объекта оценки.
Анализ местоположения объекта оценки. На основе конкретных характеристик местоположения выявляются положительные и отрицательные факторы, которые существенно влияют на стоимость:
- характер окружающего типа землепользования;
- транспортная доступность;
- инженерные сети и коммунальное обслуживание;
- социальная инфраструктура;
- экономическое местоположение;
- экологическое состояние района;
- социальная репутация;
- криминогенная обстановка.
В качестве иллюстрации приводится карта местности с указанием местоположения объекта оценки.
Описание объекта оценки. Приводится подробное описание участка земли, зданий и сооружений. Детализируются объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное обеспечение объекта. В качестве иллюстрации приводятся планы, картограммы, материалы фотофиксации.
В Приложении к отчету приводится акт технического освидетельствования объекта с дефектными ведомостями.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. В зависимости от состава технического задания выполняется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли как свободного, и/или собственности с имеющимися улучшениями.
Далее, в зависимости от выбранного метода оценки, оценивается стоимость объекта недвижимости [5]:
- «Определение стоимости затратным методом»;
- «Определение стоимости рыночным методом»;
- «Определение стоимости доходным методом».
Согласование результатов оценки. На основании выполненного анализа и проведенных расчетов и с учетом всех полученных выводов формулируется мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки.
Сертификат оценки. В данном разделе отчета оценщик:
- информирует о профессиональных стандартах, на основании которых выполнена работа;
- подтверждает соблюдение при оценке норм профессиональной этики;
- заявляет о своем статусе при выполнении работы, то есть, является ли он внутренним, внешним или независимым оценщиком;
- приводит полученную в результате оценки величину стоимости с указанием даты оценки;
- ставит свою подпись и печать.
Список использованной литературы. Приводится список нормативной, технической, специальной литературы и печатных источников, использованных при выполнении оценки.
Общие сведения об оценщике. Указываются образовательные учреждения, в том числе профессиональные, даты их окончания, наименование полученных специальностей и квалификаций, ученые степени и звания, членство и квалификация в профессиональных обществах, перечень выполненых работ по оценке и другая информация, позволяющая клиенту получить мнение о профессионализме и опыте оценщика.
Приложения. В приложении проводятся:
- сведения об объектах-аналогах с указанием источников получения информации;
- расчеты и информация, которые использовались при выполнении работы, с указанием источников;
- графические и фотоматериалы, иллюстрирующие объект оценки.
|
|
|
