 |
Физического износа оцениваемых площадей.
|
|
|
|
Расчет физического износа произведен методом нормативного срока службы. Данный метод основан на том, что износ объекта зависит от группы капитальности объекта оценки и его календарного срока эксплуатации (при нормальных условиях эксплуатации и ремонтно-технического обслуживания).
Таблица 8. Расчет рыночной стоимости затратным подходом
| № | Наименование конструктивного элемента | Доля элемента в ПВС, % | Восстановительная стоимость (руб.) | Срок жизни, лет | Износ конструктивного элемента | ||
| нормативный | на дату оценки | в % гр6/гр5´ 100% | в руб гр4´гр7/100% | ||||
| Здание торгово-общ. центра | |||||||
| Фундаменты | 1771598,1 | 2,67% | 1724355,45 | ||||
| Стены | 3,20% | 15862889,06 | |||||
| Перекрытия | 3100296,6 | 4,00% | 2976284,75 | ||||
| Крыши (кровля) | 1328698,5 | 4,00% | 1275550,61 | ||||
| Полы | 3100296,6 | 8,00% | 2852272,88 | ||||
| Проемы | 8,00% | 9779221,31 | |||||
| Отделочные работы | 1771598,1 | 8,00% | 1629870,22 | ||||
| Внутренние санитарно-технические и | 4871894,7 | 8,00% | 4482143,10 | ||||
| электрические устройства | |||||||
| Прочие работы | 1328698,5 | 8,00% | 1222402,66 | ||||
| Итого: | 44 289 952 | 41 804 990 |
Так как помещение соответствует своему функциональному назначению, а внешний износ не имеет место, то функциональный и внешние износы не определяем. Таким образом накопленный износ равен сумме физического износа.
Таблица 9. Итого по затратному подходу. Расчёт остаточной стоимости
| № п/п | Наименование объекта | Восстановительная стоимость, руб. | Износ накопленный, руб. | Остаточная стоимость, руб. с учетом округления |
| Нежилое помещение – здание | 44 289 952 | 2 484 962 | 41 804 990 |
|
|
|
Источник информации:
Ссылки на источники определения коэффициентов
http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_000105.HTM
«http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_000137.htm»
http://www.lawrussia.ru/texts/legal_913/doc913a973x652.htm
http://russia.bestpravo.ru/ussr/data01/tex10752.htm
http://www.ocenchik.ru/docs/367.html
http://www.e-smeta.ru/index/302-index-smr-fer-ter-4kv2012.html
Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости включает следующие этапы:
· Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
· Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).
· Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
· Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.
|
|
|
· Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.
6.
6.1.
6.2.
6.3.
6.4.
Выбор объектов аналогов
При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.
Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка аналогичной недвижимости Оценщиками были выбраны в качестве аналогов 4 объекта.
При подборе информации по ценам сделок (предложений) были использованы данные сайтов – http://www.kazned.ru; http://www.tatre.ru; http://www.avito.ru и др.; информация, предоставленная в сети Интернет.
Выбор единицы сравнения
В качестве единицы сравнения в рамках данного экспертного заключения принимается стоимость единицы площади (1 м2) объекта, т.к. сложившиеся на рынке недвижимости понятия о стоимости объекта в целом, отталкиваются от стоимости его квадратного метра, это в большей степени применимо именно к рынку жилой недвижимости, так как потенциальный покупатель принимая решение о приобретении жилой недвижимости прежде всего ориентируется на его площадь и стоимость 1 м2. Стоимость продажи (предложения) объекта является производной от стоимости единицы площади и не способна в полной мере отразить все необходимые корректировки при проведении расчетов.
Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в следующей таблице.
Таблица 10 Сопоставимые объекты аналоги.
| № п/п | Наименование | Объекты сравнения | |||
| Местоположение | Наб.челны, в черте города Московский р-н | Наб.челны, в черте города Советский р-н | Наб.челны, в черте города Вахитовский р-н | Наб.челны, в черте города Вахитовский р-н - исторический центр | |
| Вид недвижимости | пом. свободного назначения | офисное помещение | пом. свободного назначения | офисное помещение | |
| 3. | Общая площадь, кв. м. | ||||
| 4. | Инженерные коммуникации, в том числе: | ||||
| 4.1. | Отопление | есть | есть | есть | есть |
| 4.2. | Холодная вода | есть | есть | есть | есть |
| 4.3. | Электроснабжение | есть | есть | есть | есть |
| 4.4. | Канализация | есть | есть | есть | есть |
| 5. | Этажность и тип помещения | отдельное 4-этажное здание | отдельное 2-этажное здание | отдельное 3-этажное здание | отдельное 4-этажное здание |
| 6. | Год постройки (ввода в эксплуатацию) | н/д | н/д | н/д | н/д |
| 7. | Износ (экспертно согласно телефонному интервью) | ||||
| 8. | Состояние отделки | с отделкой | с отделкой | с отделкой | с отделкой |
| 9. | Подъездные пути | Асфальтированная дорога | Асфальтированная дорога | Асфальтированная дорога | Асфальтированная дорога |
| 10. | Примечание | - | - | - | - |
| 11. | Дата продажи | янв.16 | янв.16 | янв.16 | янв.16 |
| 12. | Цена, руб. | 63 648 000 | 45 000 000 | 45 000 000 | 65 000 000 |
| 13. | Цена за 1 кв. м., руб. | 39 000 | 27 778 | 37 252 | 57 118 |
| 14. | Источник информации | https://www.avito.ru/kazan/ kommercheskaya_nedvizhimost/ pomeschenie_svobodnogo_ naznacheniya_1632_m_575786676 | https://www.avito.ru/kazan/ kommercheskaya_nedvizhimost /ofisnoe_pomeschenie_ 1620_m_694552515 | https://www.avito.ru/kazan/ kommercheskaya_nedvizhimost/ pomeschenie_svobodnogo_ naznacheniya_1208_m_689223944 | https://www.avito.ru/kazan /kommercheskaya_nedvizhimost/ prodam_ofisnoe_pomeschenie _1138kv._m_703014232 |
Распечатки страниц с выбранными аналогами представлены в приложении настоящего экспертного заключения.
|
|
|
Сравнительный анализ объектов аналогов и примененных корректировок представлены в таблице ниже.
|
|
|
