 |
9.2. Определение восстановительной стоимости объекта оценки
|
|
|
|
9. 2. Определение восстановительной стоимости объекта оценки
Полную восстановительную стоимость можно получить двумя способами: определяя стоимость воспроизводства (стоимость создания идентичного объекта) или стоимость замещения (стоимость создания аналогичного объекта).
Стоимость воспроизводства
Сущность методов определения полной стоимости воспроизводства заключается в том, что в качестве меры стоимости принимаются затраты или издержки на создание, приобретение идентичного объекта.
Методы расчета стоимости воспроизводства:
Ÿ Метод сравнения с идентичным аналогом – в качестве полной стоимости воспроизводства объекта оценки на дату оценки принимается стоимость приобретения идентичного объекта. Идентичный объект – это объект, имеющий одинаковую с объектом оценки марку (модель), комплектацию, дополнительную оснастку, завод (фирму) изготовитель. Идентичный объект не имеет конструктивных отличий от объекта оценки и отличий по техническим характеристикам.
Ÿ Метод ценовых индексов (индексирования по факту времени) – данный метод предполагает, что оценщику известна полная стоимость воспроизводства на дату, не совпадающую с датой оценки и отстоящую от даты оценки на достаточно длительный срок (более 6 мес. ). Полная стоимость воспроизводства объекта (без учета износа) может увеличиваться, как правило в результате инфляционных процессов в экономике. Возможно и уменьшение стоимости в тех случаях, когда объект снят с производства и вместо него выпускается новая, более совершенная модель. Достаточно часто в качестве индекса изменения стоимости используются индексы инфляции, индексы роста цен по отдельным группам товаров, публикуемые Росстатом.
|
|
|
Стоимость замещения
В качестве полной стоимости замещения объекта принимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату оценки, без учета износа объекта. Стоимость замещения используется при оценке имущества в тех случаях, когда объект заменяется (замещается) другим объектом-аналогом и объекту оценки приписывается стоимость аналога. Естественно, что при такой замене возможны ошибки, возрастает погрешность расчета. С этой точки зрения полная стоимость воспроизводства всегда более «точна», чем полная стоимость замещения.
Для того чтобы некоторый объект можно было считать аналогом, необходимо соблюдение нескольких условий:
1. Аналог и объект оценки должны иметь одинаковое функциональное назначение – функциональное сходство. Функциональное сходство заключается в идентичности главной функции объекта оценки и аналога, для выполнения которой они предназначены.
2. Аналоги объект оценки должны иметь одинаковые принципы действия. В основе их функционирования должны лежать одинаковые физические процессы
3. Аналог и объект оценки должны иметь конструктивное сходство
Методы расчета стоимости замещения:
Ÿ Метод прямого сравнения с аналогом – это наиболее распространенный и используемый на практике метод, с помощью которого корректируются параметрические отличия аналога и объекта оценки.
Ÿ Метод расчета по корреляционным моделям – строится корреляционная зависимость между ценой объекта и ценообразующим параметром.
Ÿ Метод расчета по цене однородного объекта. Сущность этого метода заключается в том, что для объекта оценки подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый по конструкции, материалам и технологии изготовления. При этом допускается, что однородный объект может не иметь функционального сходства с объектом оценки, но себестоимости его изготовления и объекта оценки формируются под влиянием общих производственных факторов. Этот метод является достаточно грубым, приближенным
|
|
|
Расчет восстановительной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения с аналогом
Идентичный объект – это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по функциональному назначению, конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам. Идентичный объект имеет то же обозначение модели и модификации, что и оцениваемый объект; у них одинаковая комплектация и один изготовитель.
Близкий аналог – может отличаться лишь по некоторым второстепенным параметрам, материалам, конструктивным усовершенствованиям и др. Одну и ту же модель машины могут выпускать разные производители и это также предопределяет некоторые различия между аналогами. Близкий аналог можно в некотором приближении (достаточном для целей оценки) считать идентичным объектом. Строго идентичных объектов в природе не существует, особенно среди машин, в конструкции которых изготовители постоянно что-то меняют, добавляют и т. д.
Метод сравнения с аналогом основан на подборе объекта, идентичного по конструкции и технологии изготовления (воспроизводство) или аналогичного оцениваемому по полезности и функциям (замещение), и позволяют на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик рассчитать стоимость оцениваемого объекта. Базой для расчета стоимости является цена производителя или цена дилера. Если промышленность выпускает машину или оборудование, являющееся полным аналогом оцениваемого объекта (идентичный объект), тогда за базу оценки берется стоимость воспроизводства (текущая стоимость создания нового идентичного объекта) или цена производителя. Когда используется альтернативная технология изготовления объекта, аналогичного объекту оценки, другие материалы и конструктивные особенности, за базу оценки принимается стоимость замещения – в таких случаях главное требование оценки заключается в полном функциональном соответствии объекта замещения объекту оценки.
Источниками информации о ценах аналогов являются:
· прайс-листы предприятий и организаций, поставляющих оборудование (в том числе опубликованные в интернете);
· данные специализированных сайтов в интернете
Таблица 9
|
|
|
