 |
Описание земельного участка
|
|
|
|
КРАТКИЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
| Объект оценки | Единый объект недвижимости: капитальное строение (жилой дом) с инвентарным номером 112/С-8354, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 121684703602000615 |
| Адрес объекта оценки | Брестская область, Ганцевичский район, Хотыничский с/с, д. Хотыничи, ул. Светлая, 1 |
| Основание для проведения независимой оценки | Договор №06-09/5/2/418 от 09.12.2015 |
| Заказчик оценки | Сельскохозяйственный производственный кооператив "Хотыничи" |
| Адрес заказчика | Брестская область, Ганцевичский район, д. Хотыничи, ул. Пинская, 2 |
| Исполнитель оценки | Унитарное предприятие по оказанию услуг «Брестское отделение Белорусской торгово-промышленной палаты» |
| ул. Гоголя, 13, г.Брест | |
| Оценщик | Перещук Алина Геннадьевна |
| Свидетельство № 30646 от 22.10.2015 г. | |
| Имущественные права, ограничения (обременения прав) на капитальное строение | Право собственности (Провообладатель - СПК "Хотыничи"), ипотека (Провообладатель - ОАО "Белагропромбанк") |
| Имущественные права, ограничения (обременения прав) на земельный участок | Право собственности (Правообладатель - СПК "Хотыничи"), право аренды (Правообладатель - СПК "Хотыничи") |
| Дата осмотра | 10.12.2015 |
| Дата оценки | 10.12.2015 |
| Валюта оценки | BYR |
| Цель оценки | Продажа без проведения аукциона либо конкурса, в том числе в процедуре банкротства |
| Предмет оценки | Рыночная стоимость |
| Методы оценки | Сравнительный |
| Методы расчета стоимости | Метод компенсационных корректировок |
| Назначение объекта оценки | Здание одноквартирного жилого дома |
| Характер текущего использования объекта оценки | жилой дом |
| Общая площадь, м² | 67,5 |
| Площадь земельного участка, м² | 0,1644 |
| Курс доллара США | 18259,00 |
| Курс Евро | 19936,00 |
Результат независимой оценки
|
|
|
| С учетом принимаемых в стандартном отчете об оценке 418 /1 предпосылок и ограничений рыночная стоимость объекта недвижимости: | |
| капитального строения с инвентарным номером 112/С-8354 (жилой дом), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 121684703602000615 | |
| на 10.12.2015 составляет | |
| 83 809 000 | #ИМЯ? |
ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ
Заключение договора и составление задания на оценку
До начала проведения независимой оценки между исполнителем оценки и заказчиком оценки составлен договор, в котором отражены сведения в соответствии с [4].
Сбор и анализ информации
На данном этапе получены исходные данные об объектах оценки от заказчика оценки, произведен поиск информации по объектам – аналогам и проанализирована информация. Выбран состав, объем, источники информации, применяемой при оценке стоимости
Анализ данных, использованных для оценки стоимости
На данном этапе изучены и проанализированы данные и документы, представленные заказчиком оценки и использованные оценщиком в процедуре независимой оценки объектов оценки.
Осмотр объекта оценки
На данном этапе осмотр объектов оценки производится с целью установления фактических данных о функциональном использовании, состоянии (износе) объекта оценки, в том числе о недвижимых улучшениях.
Определение предпосылок и ограничений
На данном этапе определены предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась независимая оценка и которые базируются на основных положениях и соблюдений условий, изложенных в [4]. Предпосылки не должны противоречить [4], исходной информации об объектах оценки, анализу рынка недвижимости, выбранным методов расчета стоимости, исследованиям, которые приняты в основу обоснования результата независимой оценки.
|
|
|
Анализ рынка объектов-аналогов
На данном этапе исследованы цены продаж (предложений и спроса) объектов-аналогов, тенденции изменения цен, спроса и предложения на объекты недвижимости, условия продажи, финансирования, договорные и рыночные арендные ставки, срок экспозиции объектов недвижимости и др.
Анализ местоположения объекта оценки
На данном этапе проанализировано местоположение объекта оценки, его окружение, транспортные связи, коммуникации, инфраструктура
Описание объекта оценки
На данном этапе отражены характеристики объектов оценки, установленные на основании данных, представленных Заказчиком и осмотра объекта оценки.
Обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости
На данном этапе выбраны метод оценки и методы расчета стоимости. Обоснование методов оценки и методов расчета стоимости осуществляется в соответствии с СТБ 52.0.01 [4], условием договора, заданием на оценку.
Определение стоимости выбранным методом оценки и методами расчета стоимости
На данном этапе процедура независимой оценки реализуется выбранным методом оценки и методом расчета стоимости в соответствии с СТБ 52.3.01, а также СТБ 52.0.01 и СТБ 52.2.01, техническими кодексами установившейся практики по видам объектов оценки.
Обоснование результата независимой оценки
На данном этапе определен и обоснован результат независимой оценки одной денежной суммой в белорусских рублях.
Составление и оформление отчета об оценке и заключения об оценке
На данном этапе на основе полученных расчетов подготовлены и оформлены стандартный отчет об оценке и заключение об оценке в соответствии с требованиями ТНПА [4-8].
АНАЛИЗ ДАННЫХ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ
Документы, предоставленные Заказчиком:
- Копия свидетельства (удостоверения) №112/682-3082 о государственной регистрации в отношении капитального строения, составленного 10.06.2009г. Ганцевичским бюро Барановичского филиала РУП «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».
- Копия свидетельства (удостоверения) №112/682-3079 о государственной регистрации в отношении земельного участка, составленного 09.06.2009г. Ганцевичским бюро Барановичского филиала РУП «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».
- Копия технического паспорта на одноквартирный жилой дом, составленного Ганцевичским бюро Барановичского филиала РУП «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» по состоянию на 23.12.2008г.
- Копия инвентарной карточки.
Оценщиком не выявлено противоречий и разночтений в документах, представленных заказчиком и сведений, содержащихся в ЕГРНИ.
|
|
|
Объема информации, имеющейся в представленных документах достаточно для идентификации и проведения расчетов по определению рыночной стоимости.
ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Объект оценки: единый объект недвижимого имущества, недвижимые улучшения, элементы единого объекта недвижимого имущества с учетом имущественных прав на них.
Капитальное строение: капитальное здание; капитальное сооружение: Любой объект на земле, над землей или под землей, законченный строительством, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах Единого государственного регистра недвижимого имущества прав на него и сделок с ним;
Земельный участок: часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями;
Дата осмотра: календарная дата или период осмотра объекта оценки;
Дата оценки: календарная дата, на которую определяется стоимость объекта оценки;
Заключение об оценке: документ оценки, составленный и оформленный в соответствии с требованиями законодательства и стандартов оценки, содержащий результат независимой оценки;
Имущественные права: права участников гражданских правоотношений, связанные с осуществлением ими правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом, а также с теми имущественными требованиями, которые возникают между участниками гражданского оборота по поводу определения судьбы имущества и связанных с ним прав;
|
|
|
Объект-аналог: объект, сходный с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам;
Ограничения: ограничительные условия, которые указываются в отчете об оценке и описывают препятствия либо обстоятельства, влияющие на результат независимой оценки;
Отчет об оценке: документ оценки, составленный и оформленный в соответствии с законодательством и содержащий информацию, описание методов оценки и методов расчета стоимости, использованных при проведении оценки, описание процедуры оценки, расчеты, выводы, результат независимой оценки;
Предмет оценки: вид определяемой стоимости;
Предпосылки: условия и (или) факты, предварительные выводы, ситуации, положения, которые, будучи объявленными, принимаются или не могут быть приняты во внимание в процедуре оценки и которые могут повлиять на результат независимой оценки;
Результат независимой оценки: итоговая величина стоимости объекта оценки, выраженная денежной суммой или в виде диапазона денежной суммы и указанная в заключении и отчете об оценке;
Рыночная стоимость: представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести.
Сравнительный метод оценки: представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сравнении объекта-оценки и объектов-аналогов, по которым доступна информация о рыночных ценах с последующей корректировкой этих цен по элементам сравнения.
Затратный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на принципе замещения и определения стоимости:
– объекта недвижимости на основе выделения элементов объектов недвижимости (земельного участка и его недвижимых улучшений), включая имущественные права на них или на основе сравнения цены (стоимости объекта-аналога и одного или нескольких основных количественных показателей объекта оценки и объекта-аналога;
–улучшений, в том числе недвижимых улучшений, и их элементов на основе сравнения цены (стоимости) объекта-аналога или нескольких основных количественных показателей объекта оценки и объекта-аналога или их стоимости восстановления либо стоимости замещения за минусом их накопленного износа или переоцененной стоимости за минусом накопленной амортизации.
Доходный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на преобразовании будущих денежных потоков в стоимость в текущем уровне цен.
|
|
|
Первоначальная стоимость объекта оценки: стоимость нового объекта оценки, определяемая затратами воспроизводства и вновь созданной стоимости в базисном или другом уровне цен, отличном от базисного.
Косвенные затраты: определяются как дополнительные затраты сверх стоимости строительства, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости за срок экспозиции.
Внешнее удорожание: определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект оценки. К таким факторам относятся экономические и градообразующие факторы, благоприятное изменение экологической ситуации, законодательства, непосредственная близость к природным или искусственным объектам, зонам отдыха и туризма, историко-культурным, спортивным и оздоровительным объектам и другие элементы инфраструктуры, влияющие на стоимость объекта оценки.
Физический износ: определяется как износ конструкций, элементов, систем инженерного оборудования, и объекта оценки в целом вследствие утраты ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
ПРЕДПОСЫЛКИ И ОГРАНИЧЕНИЯ
1. Документы оценки содержат профессиональное мнение оценщика относительно результата независимой оценки объекта оценки и не являются гарантией того, что объект оценки будет продан на рынке по стоимости, равной результату независимой оценки.
2. Настоящий отчет достоверен только в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Использование отдельных положений и выводов отчета вне данного контекста является некорректным;
3. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание имущественных прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением имущественных прав. Указанные в отчете имущественные права на объект оценки считаются достоверными;
4. Объекты оценки считаются свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме указанных в отчете;
5. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы и чертежи и т.п.) по объекту оценки;
6. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результаты оценки, состояние объекта оценки, и не несет ответственности за их наличие, а также за необходимость выявления таковых;
7. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете об оценке, считаются достоверными. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации и допускает вероятность искажения отдельных данных как по объективным, так и по субъективным причинам. Кроме того, в современной обстановке не все источники информации разрешают делать на них открытую ссылку;
8. Информация, полученная от Заказчика, считается достоверной;
9. Заказчик, исполнитель оценки и оценщик не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на проведение независимой оценки;
10. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда;
11. Мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после даты оценки, и повлиять на стоимость объекта оценки.
12. Результат независимой оценки указан с округлением без НДС.
13. Цены объектов-аналогов приняты без учета НДС.
14. Право на объект недвижимости приравнено к праву собственности.
15. Прочие предпосылки и ограничения, сделанные оценщиком в ходе настоящей оценки, указаны далее по тексту отчета.
АНАЛИЗ РЫНКА
Анализ формального рынка
Состояние рынка недвижимости напрямую зависит от уровня экономического развития и потенциала населенного пункта, в том числе и от социально-экономических показателей.
Анализ формального рынка произведен на основании информации Национального кадастрового агентства о зарегистрированных сделках (www.pr.nca.by). Оценщиком были проанализированы зарегистрированные сделки в населенных пунктах Ганцевичского района в период 01.01.2011- 10.12.2015г. по следующим критериям: жилые одноквартирные дома приобретенные на правах собственности, доля в праве 1/1, за исключением нулевых и случайных критических значений. Выборка зарегистрированных сделок представлена в таблице 2.1. Приложения 2.
В разрезе ценового уровня выборка выглядит следующим образом:
Диаграмма 6.1. Количество сделок в зависимости от цены
Как видно из диаграмм наибольшее число сделок зарегистрировано по цене до 5000 USD.
Анализ неформального рынка.
по информации официального сайта Национального кадастрового агентства Республики Беларусь, материалам аналитических статей сайта www.ganc-chas.by, Realt.by, http://www.kvartiradom.by, информационного сервисного центра «Вся недвижимость Беларуси».
7. анализ местоположения объекта оценки
Описание местоположения объекта оценки представлено в таблице 7.1.
Таблица 7.1 Описание местоположения объекта оценки
| Характеристика | Сведения |
| Адрес объекта оценки | Брестская область, Ганцевичский район, Хотыничский с/с, д. Хотыничи, ул. Светлая, 1 |
| Территориальная зона | Жилая усадебная |
| Границы окружения | |
| Типичное окружение использования | Жилые дома |
| Основной тип застройки | Отдельно стоящее здание |
| Основной тип зданий | Смешанные |
| Качество застройки | Дома различных годов постройки |
| Полнота застройки | 25-50% |
| Этажность застройки | Одноэтажные |
| Основной тип зданий | Панельный, кирпичный, деревянный |
| Социальная инфраструктура | Жилье |
| Благоустройство территории | Зеленые насаждения, освещение, тротуары |
| Транспортные связи | |
| В данном населенном пункте развита сеть наземного пассажирского транспорта, которая представлена рейсовыми автобусами | |
| Теплоснабжение | От отопительного котла |
| Водоснабжение | Есть |
| Канализация | Местная |
| Электроснабжение | Есть |
| Телефон | Есть |
Вывод:
Данная часть города является достаточно привлекательной для размещения объектов жилой застройки. К положительным моментам данного местоположения можно отнести развитую социальную инфраструктуру в агрогородке, расположение вдоль республиканской трассы Р-6.
8. Описание объекта оценки
Описание объекта оценки произведено по результатам осмотра объекта оценки и на основании документов, представленных Заказчиком оценки.
Описание земельного участка
Описание земельного участка представлено в таблице 8.2.
Таблица 8.2 Описание земельного участка
| Кадастровый номер земельного участка | |
| Местонахождение | Брестская область, Ганцевичский район, Хотыничский с/с, д. Хотыничи, ул. Светлая, 1 |
| Имущественные права, ограничения (обременения) на земельный участок | Право собственности (правообладатель - Республика Беларусь), право аренды (правообладатель – СПК «Хотыничи») |
| Свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации | №112/682-3079 от 09.06.2009 |
| Площадь земельного участка, кв.м | 0,1644 |
| Целевое назначение земельного участка | Для строительства и обслуживания жилого дома |
| Уникальный номер оценочной зоны | |
| Зона | Жилая усадебная |
| Форма земельного участка | Прямоугольная |
| Дата кадастровой оценки | 01.01.2010 |
| Кадастровая стоимость 1 м2 земельного участка, дол.США | 0,15 |
| Транспортная инфраструктура | |
| Время подъезда до районного центра: | |
| На общественном транспорте | 30мин. |
| На личном транспорте | 20-25 мин. |
| Время в пути до остановок общественного транспорта | 3-5 мин. |
| Развитость инженерной инфраструктуры | |
| Теплоснабжение | Печное |
| Водоснабжение | Присутствует |
| Канализация | Местная |
| Электроснабжение | Присутствует |
| Телефон | Присутствует |
| Окружение земельного участка | |
| В непосредственной близости расположены объекты жилой застройки |
Описание объекта оценки
Объемно-планировочные показатели и характеристики приняты согласно данным содержащимся в техническом паспорте на нежилое здание, предоставленном заказчиком оценки, а также результатам осмотра.
Таблица 8.3 Описание капитального строения (инв. 112/С-8354)
| Наименование показателя | Характеристика |
| Назначение | Здание одноквартирного жилого дома |
| Наименование | Жилой дом |
| Имущественные права, ограничения (обременения прав) | Право собственности (правообладатель – СПК "Хотыничи "), ипотека (правообладатель - ОАО "Белагропромбанк") |
| Свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации | №112/682-3082 от 10.06.2009 |
| Адрес | Брестская область, Ганцевичский район, Хотыничский с/с, д. Хотыничи, ул. Светлая, 1 |
| Общие сведения о жилом здании | |
| Год постройки | |
| Количество этажей | |
| Общая площадь жилого помещения, м² | 67,5 |
| Жилая площадь, м2 | 40,1 |
| Общая площадь застройки, м² |
Описание конструктивных элементов
| № п/п | Конструктивные элементы | Материал |
| Фундамент | Бетон | |
| Стены, перегородки | Панельные | |
| Перекрытия | Бетон | |
| Крыша | Шиферная | |
| Полы | Дощатые, линолеум, плитка | |
| Проемы | Оконные деревянные пакеты, дверные: деревянные | |
| Отделочные работы | Штукатурка, окраска, обои, плитка | |
| Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | Водоснабжение, канализация местная, освещение |
9. выбор МЕТОДов ОЦЕНКИ и методов расчета стоимости
В соответствии с договором на проведение независимой оценки требуется определить рыночную стоимость в текущем использовании объекта оценки. Рыночная стоимость в текущем использовании определяется с использованием одного или нескольких методов оценки.
Сравнительный метод оценки (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сравнении объекта оценки и объектов-аналогов, по которым доступна информация о рыночных ценах с последующей корректировкой их цен по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, предложения или спроса в зависимости от используемой информации.
При реализации сравнительного метода оценки используют методы расчета стоимости, которые можно объединить в две группы:
− методы количественного анализа;
− методы качественного анализа.
К группе методов количественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости: статистического анализа (в том числе метод графического анализа и метод анализа тенденций, метод прямого сравнения), компенсационных корректировок, метод рынка каптала, метод сделок, метод мультипликаторов (метод отраслевых коэффициентов) и др.
К группе методов качественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ (ранжирование) и др.
В сравнительном методе оценки может использоваться комбинация из вышеперечисленных методов расчета стоимости.
Доходный метод оценки представляет собойсовокупность методов расчета стоимости, основанных на преобразовании будущих денежных потоков в стоимость в текущем уровне цен. При реализации доходного метода оценки используют следующие методы расчета стоимости:
− прямой капитализации;
− капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков);
− капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей;
− валовой ренты (валового мультипликатора);
− остатка;
− и другие.
В доходном методе оценки может использоваться комбинация из вышеперечисленных методов расчета стоимости.
Затратный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта оценки, основанных на определении принципе замещения и:
-сравнения цены (стоимости) объекта-аналога и одного или нескольких основных количественных показателей объекта оцени и объекта-аналога, или их стоимости восстановления, либо стоимости замещения за минусом их накопленного износа, либо переоцененной стоимости за минусом накопленной амортизации;
-выделения стоимости земельного участка и его недвижимых улучшений, включая имущественные права на них, или сравнения цены (стоимости) объекта-аналога и одного или нескольких основных количественных показателей объекта оценки или объекта-аналога;
-определения разницы между суммой активов баланса и обязательствами по пассивам баланса по объекту оценки с учетом их корректировок в соответствии с законодательством.
При реализации затратного метода оценки используют следующие методы расчета стоимости:
-сравнительной единицы;
-построения;
и другие.
Затратный метод оценки применяется, а иногда является единственным возможным в следующих случаях:
-анализа наиболее эффективного использования земельного участка;
-экономического обоснования стоимости нового строительства;
-оценки стоимости специализированной недвижимости;
-невозможности использования других методов;
-не противоречащих законодательству.
Проведенный анализ рынка недвижимости, документов, представленных Заказчиком оценки, показал, что определение стоимости возможно сравнительным методам.
Расчет стоимости в рамках сравнительного метода проводился методом компенсационных корректировок.
10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТа ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ МЕТОДОМ
Общие положения
Расчет стоимости в рамках сравнительного метода проводился методом компенсационных корректировок.
Метод компенсационных корректировок основан на определении стоимости объекта оценки с помощью корректировок цен объектов-аналогов по элементам сравнения. Метод компенсационных корректировок реализуется через методы последовательного внесения корректировок и внесения относительных корректировок.
Метод последовательного внесения корректировок реализуется путем последовательного внесения корректировок в цены объектов-аналогов по элементам сравнения в следующей последовательности:
определяются корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;
определяются корректировки второй группы, которые выполняются после корректировок первой группы в логической последовательности: корректировка на местоположение, физические характеристики, экономические характеристики и др.
Если в качестве исходной информации использованы цены предложения, то проводится корректировка на торг, которая может выполняться как до проведения корректировок первой группы, так и после проведения всех корректировок.
Метод внесения относительных корректировок реализуется путем определения относительной величины корректировок по элементам сравнения от цены объекта-аналога в следующей последовательности:
определяются относительные корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;
рассчитывается скорректированная цена объектов-аналогов после корректировок первой группы;
рассчитываются относительные корректировки второй группы, производимые после корректировок первой группы в логической последовательности.
Относительные корректировки первой группы могут выполняться как от исходной цены объекта-аналога, так и от скорректированной цены после предыдущей корректировки. Относительные корректировки второй группы рассчитываются от скорректированной стоимости после корректировок первой группы.
Корректировка на торг может выполняться аналогично методу внесения последовательных корректировок.
Методы последовательного внесения корректировок и внесения относительных корректировок могут использоваться в комбинации.
Исследование рынка
Исследование рынка недвижимости приведено в главе 6 настоящего стандартного отчета об оценке.
|
|
|
