Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Формирование расходов и доходов от объекта недвижимости.




Доходы и расходы, формирующиеся при управлении объектами недвижимости, отражаются рядом показателей, каждый из которых имеет свое значение для понимания основных направлений деятельности управляющего.

 

Из показателей, отражающих формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью выделяют следующие:

а) потенциальный валовой доход;

б) эффективный валовой доход;

в) операционные расходы;

г) чистый операционный доход.

 

Потенциальный валовой доход (PTR) - суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной, т. е. 100%-ой сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов. Нужно иметь в виду, что при определении размера арендной платы все площади могут быть разделены на полезные и вспомогательные, так что арендная плата для арендатора определяется как плата за полезную площадь плюс доля в оплате арендной платы за вспомогательные площади - либо через прямое установление доли (пропорционально полезной площади), либо через оплату вспомогательных площадей по пониженной ставке, (по практике доля полезной площади в общей площади офисных центров составляет около 65%, по объектам производственного назначения эта величина сильно зависит от конструктивных особенностей объектов).

 

Очевидно, что реально полученный доход от объекта отличается от PTR. Эти отличия связаны с факторами двух видов. Факторы, ведущие к снижению валового дохода.

Периоды времени, когда объект оказывается временно незанятым по причине смены арендаторов. Поэтому необходимо внесение корректировок с учетом высвобождения сдаваемых в аренду помещений.

 

Среднегодовая оборачиваемость помещений на офисном рынке составляет от 15 до 30%, а срок экспозиции (простаивания помещений) для офисного рынка равен 2 месяцам. Соответственно Коэффициент незанятости помещений равен произведению среднегодового показателя свободных помещений и срока экспозиции.

Часть помещений сдается в аренду по льготным расценкам. Коэффициент льготных помещений рассчитывается как произведение доли льготных площадей и величины льгот от базовой арендной ставки

 

Таким образом, PTR должен быть уменьшен при расчете дохода от объекта недвижимости: на величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате и потерь от недобросовестных арендаторов. Факторы, увеличивающие величину доходов от недвижимости.

 

К числу таких факторов относятся оказание услуг по автомобильной парковке, предоставление услуг связи (например, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники и пр., предоставление услуг по охране помещений и пр. Управляющий может существенно снизить потери от незанятости помещений или неоплаты аренды за счет тщательной договорной работы.

 

Так, если в договорах аренды предусмотрено предупреждение арендатором о прекращении арендных отношений за определенное время до съезда, то это дает возможность управляющему заранее начать работу по привлечению других арендаторов, что сокращает сроки незанятости помещений. В договоре аренды может быть также предусмотрено, что арендатор вносит в качестве задатка арендную плату за определенный срок и эта сумма засчитывается ему при оплате, например, за последний месяц аренды или возвращается при освобождении помещений.

 

Эффективный валовой доход (ETR) от объекта недвижимости представляет собой потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости. За счет эффективного валового дохода должны быть, прежде всего, возмещены операционные расходы.

 

Операционные расходы (ОС) - расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением. Главное отличие операционных расходов от понятия "себестоимость" состоит в отсутствии в операционных расходах такой важной статьи, как "амортизационные отчисления".

 

Операционные расходы, так же как и расходы любого предприятия, могут быть разделены на постоянные и переменные. Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть эксплуатационных расходов.

 

Переменные расходы - расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам. Типичный перечень переменных операционных расходов включает:

· основную часть расходов по управлению;

· коммунальные услуги;

· расходы на заработную плату обслуживающего персонала (с налогами и начислениями);

· расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды (реклама, оплата юридических услуг);

· расходы по содержанию и косметическому ремонту помещений;

· расходы по обеспечению безопасности;

· расходы на содержание территории;

· резерв на замещение.

 

Резерв на замещение - это резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащих к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться. Это:

· кровля, напольные покрытия, элементы отделки;

· сантехника, электрооборудование и арматура;

· мебель и пр.

 

Величина расходов на замещение прямо влияет на уровень чистого операционного дохода. Однако, ее сокращение, не обусловленное объективными факторами, влечет за собой фактическое увеличение расходов в будущем и снижает привлекательность объекта недвижимости для арендаторов. В связи с этим обоснованная политика в области расходов на замещение является важным условием получения стабильного чистого операционного дохода.

 

В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например налоги с его доходов, расходы по его личному страхованию и пр.

 

Точная оценка потенциального валового дохода, действительного валового дохода и операционных расходов исключительно важна, так как доходность актива является, при прочих равных обстоятельствах критерием для принятия решения об инвестировании в актив.

 

Общий принцип включения или не включения тех или иных фактических расходов, которые несет собственник или управляющий объекта, в состав операционных расходов состоит в том, относятся ли они к объекту как таковому или связаны с конкретным собственником, конкретными условиями приобретения им объекта. Например, расходы по обслуживанию ипотечного кредита относятся именно к конкретным обстоятельствам приобретения недвижимости данным собственником и не имеют отношения к объекту недвижимости как таковому.

 

Таким образом, Чистый операционный доход (NOR) есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости. Чистый операционный доход - действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.

 

Уровень операционных расходов прямо влияет на величину чистого операционного дохода, а, следовательно, и прибыли от объекта недвижимости. Однако вместе с тем уровень и качество операционных расходов прямо влияют на привлекательность помещений для пользователей, а следовательно, и уровень доходов от их эксплуатации.

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...