Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Как написать раздел «Постановка задачи оценки»




Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

 

1. Идентификация и описание объекта оценки.

2. Установление имущественных прав.
Объекты недвижимости могут иметь различные правовые
режимы (собственность, аренда и т.д.), каждый из которых
будет иметь различную величину стоимости.

3. Указание даты оценки.

4. Описание цели оценки (купля-продажа,
залог, исчисление налогов, страхование и т.д.).

5. Определение вида оцениваемой стоимости, соответствую
щей цели оценки (один и тот же объект недвижимости
может иметь ряд отличных по величине видов стоимости).
и отражаются другие условия проведения оценки.

 

В процессе выполнения курсовой работы необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости. Основная информация об оцениваемом объекте приведена по вариантам в приложениях 1 и 2, часть информации необходимо будет добавить после выполнения соответствующих разделов работы.

 

1. На этапе «Идентификация объекта оценки» необходимо указать следующие сведения: функциональное назначение здания (опреде­ляется после анализа лучшего и наиболее эффективного исполь­зования недвижимости), район местоположения и адрес.

Описывается здание: характеристики, площадь, конструктивные особенности, этажность, транспортная доступность, наличие оборудования, состояние (определяется после оценки физического износа).

Описывается земельный участок, на котором расположено здание: площадь, наличие асфальтобетонного покрытия, несущая способность грунтов. Для определения площади земли необходимо схематично изобразить оцениваемое здание и добавить с каждой свободной стороны от 3 до 10 м, чтобы в итоге застроенная зданием площадь составляла от 20 до 40 % площади участка. Желательно выполнить рисунок.

2. На этапе «Установление имущественных прав» необходимо указать собственника, его адрес и правоустанавливающий документ, на основании которого собственник имеет право на объект (план приватизации, договор купли-продажи, соглашение о передаче в уставный капитал и т.д.). По желанию
студента собственником может быть одно или несколько (ука­зываются доли собственности для каждого) физических или юридических лиц;

3. На этапе «Указание даты оценки» указывается дата оценки (число,месяц, год), которая устанавливается на момент выполнения курсовой работы. 4. На этапе «Описание цели оценки» описывается цель оценки в соответствии с заданием. В соответствии с определенной в предыдущем пункте целью оценки устанавливается вид стоимости и приводится его определение. При описании, если таковое имеет место, необходимо указать и объяснить конкретные проценты. При описании вида стоимости необходимо учесть: 1) залоговая стоимость составляет 30-70 % от рыночной стоимости в зависимости от ликвидности объекта; 2) размер доли имущества и соответствующая величина её стоимости зависят от совладельцев недвижимости. Устанав­ливаются произвольно; 3) при продаже в ограниченный период времени рыночная стоимость снижается на 10-20 % в зависимости от ликвид­ности объекта; 6) другие условия при выполнении настоящей курсовой работы во внимание не принимаются. 4. Как написать раздел «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости» При выполнении данного раздела необходимо изучить сущность принципа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа. При выполнении курсовой работы следует исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим. При анализе ННЭИ здания необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям: 1.юридическая допустимость (предполагается, что
оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство); 2.физическая осуществимость (анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания); 3.экономическая целесообразность (обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала). Оценивается возможная доходность, по данным табл. 3.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания; 4.максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а, следовательно, и максимальную текущую стоимость. В подтверждение выбранного варианта использования в данном разделе также необходимо описать местоположение объекта оценки и соседнее окружение (соседние здания, инфраструктура и т.д.). Для этого студентом самостоятельно выбирается конкретное местоположение объекта в соответствующем варианту районе. В заключение раздела делается вывод о функциональном назначении оцениваемого объекта.

Таблица 4.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2

Тип здания Назначение Площадь Местоположение
Отд. с/о Цен.
Административное Офис, банк До 200      
200-500      
500-1000      
Более 1000      
Складское Склад, автомобильный гараж До 200      
200-500      
500-1000      
Более 1000      
Производственное Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка   До 200      
200-500      
500-1000      
Более 1000      
Общественного питания Столовая, ресторан, кафе До 200      
200-500      
500-1000      
Более 1000      
Торговое Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека До 200      
200-500      
500-1000      
Более 1000      

 


 


Определение стоимости объекта оценки различными подходами к

Оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недви­жимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

5.1. Использование затратного подхода

Затратный подход основан на определении стоимости не­движимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

Сзп = Сзу + Снс - Ин , (1)

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

Сзу - стоимость земельного участка, тыс. р.;

Снс - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

Ин - накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках


затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необ­ходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.2.



 


 


 

 


После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные ха­рактеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м2.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже -понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не под­вергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа -элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Расчет скорректированных цен земельных участков необходимо провести по форме табл. 3.3.



Размер величины поправок, необходимых для расчета скор­ректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных; кредиты предоставляются под 15 %;

условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приоб­ретении соседнего участка для расширения бизнеса позво­лила продавцу завысить цену на 7 %; за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4%, за 9мес- на 8 %;

разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. -10%, цен. и отд.-30%;

разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % - 5 %; разница в ценах между низкой и средней несущей способностью грунтов - 3 %, средней и высокой - 4 %, низкой и высокой - 7 %.

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

- среднего арифметического значения скорректированных цен;

- модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;

- медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо ранжировать ряд (записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя — при четном количестве значений);

- скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчёт величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м2 необходимо выполнить по форме табл. 3.4.

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

заработная плата составляет 35 % от стоимости материа­лов;

накладные расходы - 25 % от прямых затрат;

прибыль подрядчика - 12 % от суммы прямых и наклад­ных затрат;

оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 % от

прямых затрат;

маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6 % от

цены подрядчика;

затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от

цены подрядчика;

налоги (НДС) - 18 % от суммы всех предыдущих затрат;

прибыль инвестора - 30 % от понесенных расходов.

 

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трёх видов износа: физического, функционального и внешнего.


 

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

ИН = 1 - (1 - ИФИЗ/100) х (1 - ИФУНК/100) х (1 - ИВН/100), (2)

где Ифиз - физический износ здания, %;

ИФУНК - функциональный износ здания, %;

ИВН- внешний износ здания, %.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций. В качестве примера в курсовой работе необходимо воспользоваться Правилами оценки физического износа жилых зданий. Для оценки физического износа необходимо изучить сте­пень повреждения конструктивных элементов здания по форме таблицы 3.4.

 

 

Таблица 3. 4

Расчет физического износа здания

Конструктивные элементы здания Удельный вес по типам зданий. Износ конструктивного элемента, % Итого износ, %
общепит
  Фундаменты 0,04 36,2 1,448
  Стены 0,23   6,67
  Перекрытия 0,18   1,26
  Кровля 0,12   5,4
  Полы 0,07   2,66
  Проемы 0,10   2,2
  Отделочные работы 0,08    
  Инженерное оборудование 0,16   6,72
  Прочие работы 0,02   0,44
  Итого   - 34,798

Количественная оценка физического износа приводится по данным приложения 3 (только по фундаментам и стенам).

Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий. Для остальных элементов износ определяется студентом самостоятельно исходя из уровня износа, оцененного по первым двум элементам.

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путём умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.

Делается вывод о состоянии здания:

- хорошее - если физический износ определен в размере до 20 %;

- удовлетворительное - если физический износ определен в размере от 20 до 40 %.

Функциональный износ здания оценивается студентом са­мостоятельно в интервале от 1 до 5 %. При этом на основе изучения специальной литературы необходимо объяснить оцененную величину с описанием конкретных признаков функционального износа.

Внешний износ оценивается аналогично функциональному в интервале от 1 до 10 %.

Процентное значение накопленного износа определяется по формуле (2).

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания.

В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках затратного подхода. Для этого используется формула (1).


 

5.2. Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использо­вался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в прил. 4 и 5, а также в табл. 3.5.

 

Таблица 3.5

Данные о продажах коммерческой недвижимости

 

Аналоги Площадь*, м2 Место- положение Транспортная доступность Состояние
А1 +15% с/о гл. хорошее
А2 -25% с/о гл. удовлетворительное
А3 +80% с/о втр. хорошее
А4 -35% отд. втр. хорошее
А5 +40% отд. гл. удовлетворительное
А6 +30% отд. гл. хорошее
А7 +100% цен. гл. хорошее
А8 -50% цен. гл. удовлетворительное
А9 -10% цен. втр. хорошее

*Относительно объекта оценки.

 

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой не­движимости необходимо провести по форме табл. 3.7.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой не­движимости за счет местоположения следующие:

-1 5 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

- 10 % между центром и районом средней отдаленности.

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобран­ных аналогов (см. табл. 3.7, гр. 1-9). Для этого используется ме­тод парных продаж.


Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная дос­тупность, но разное состояние;

3) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

После определения поправок необходимо сделать вывод о различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированные цены аналогов определяются с учётом всех поправок (гр. 13 табл. 3.7 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12). Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в п. 3.4.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов.

Для расчёта весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов.

При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. ляющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Xi) над другой (Xj).

a ij = {1,5 если Xi > Xj; 1,0 если Xi = Xj; 0,5 если Xi < Xj}.

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для 6.3 Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

СДП = ЧОД/ККАП, (3)

где СДП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.; ККАП - коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды (см. табл. 3.1), при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

Сдп = ЧОД / Ккап, (3)

где Сдп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

Ккап - коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД опре­деляется за год с учётом ставок аренды (см. табл. 3.1), при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.


Эффективный валовой доход (ЭВД) (равноценен действительному валовому доходу ДВД) - это величина, определяемая как разница между ПВД и потерями от недозагрузки объекта и потерями арендной платы.

представляет собой рассчитанную устойчивую вели­чину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объ­екта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР)

 

 

Для расчёта ставки дохода используется метод кумулятив­ного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости, (оценивается студентом самостоятельно, объяснения приводятся в работе).

Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл..

 

 

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...