Статья 22. Аренда земельных участков

Статья 22. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды...

2. Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с ГК и ЗК.

3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК.

3. 1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

3. 2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации…

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вопрос № 23 Право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут)

Современное российское гражданское право рассматривает сервитут как право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Собственник имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитутом может быть обременено право собственности на земельный участок. В то же время закон не предусматривает возможность обременения сервитутом земельного участка, принадлежащего лицу на праве постоянного бессрочного пользования, аренды. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Они классифицируются на личные и вещные, частные и публичные, земельные, водные, лесные, градостроительные, постоянные и срочные, возмездные и безвозмездные, договорные и установленные в силу закона, судебного решения, постановления органов государственной власти местного самоуправления.

Земельный кодекс ввел понятие публичного сервитута, которое устанавливается в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, в случаях, когда не требуется изъятие земельного участка.

Принимая во внимание, что сервитуты могут иметь место не только в отношении земель, принадлежащих лицам на праве собственности, но и на иных вещных правах, указанное правило должно распространяться и на них. Хотя установление сервитута не лишает лица пользования земельным участком вообще, но оно может быть практически прекращено применительно к части земельного участка, например по которой проходят дороги и поезда, либо существенно ограничено, например, в отношении тех земельных участков, под которыми проходят те или иные линии коммуникации. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено Федеральными законами. Требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута, но только в том случае, если оно привело к существенным затруднением в использовании земельного участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который им обременен. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимися собственниками земельного участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Как и все другие права на землю, сервитуты подлежат государственной регистрации (п. 9 ст. 23 ЗК РФ).

Сервитут обременяет земельный участок, поэтому собственник земельного участка при передаче его в аренде обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении земельного участка сервитутом. Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а публичный – в случаях отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. От сервитутов, права пользования чужим земельным участком со стороны иных лиц, следует отличать законные ограничения использования земельным участком лицами, имеющими на это законные права. Так, на прилегающей к водной части земельного участка правовыми актами запрещается строительство крупных животноводческих ферм и иных сооружений, отрицательно влияющих на состояние того или иного водоема.

Извлечения из НПА:

ГК РФ