 |
Расчет ставки дисконтирования методом инвестиционной группы
|
|
|
|
Расчет стоимости объекта оценки
| Метод общей суммы | Метод суммирования процентных отклонений | Метод мультипликативных процентных отклонений |
| 10 000 + 500 = = 10 500 тыс. руб. | 10000 + 5% = = 10 500 тыс. руб. | 10 000 х 1,05 = = 10 500 тыс. руб. |
Таким образом, стоимость объекта оценки составляет 10 500 тыс. руб.
Задача 4. Требуется определить скорректированную цену 1 м2 тор
гового помещения, расположенного в районе средней отдаленности,
если в результате анализа рынка выявлено, что различия в ценах ана
логичных помещений за счет местоположения следующие: 15% —
между расположенными в отдаленном районе и районе средней от
даленности, 10% — между расположенными в центре города и райо
не средней отдаленности.
Расчет скорректированных цен
| Параметр | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1. Цена продажи, руб./м2 | — | 61 035 | 51 494 | |
| 2. Местоположение | Район средней отдаленности | Район средней отдаленности | Отдаленный район | Центр |
| 3. Корректировка | — | 0% (в долях 1,00) | + 15% (в долях 1,15) | -10% (в долях 0,90) |
| 4. Скорректированная цена, руб./м2 | 61 035 |
Таким образом, при отсутствии других различий между объекта
ми наиболее вероятная цена 1 м2 объекта оценки попадет в интервал
от 59 218 руб. до 61 035руб.
Задача 5. Нужно определить стоимость нового строительства жи
лого здания, если площадь оцениваемого здания равна 12 000 м2, сто
имость строительства 1 м2 аналога в ценах на дату оценки составляет
50 тыс. руб. К тому же в объекте оценки, в отличие от аналога, в не
сколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 900 тыс. руб.
Стоимость нового строительства объекта оценки составит 600,9 млн
руб. (12 000 х 50+900 тыс. руб.).
|
|
|
Пример 6.4. По мнению оценщика, эффективный возраст объекта
оценки составляет 15 лет, а срок экономической жизни строения —
70 лет. Полная восстановительная стоимость объекта равна 3 млн
руб. Определим износ строения:.
И= —100% = 21,43%..
И = 3 млн руб. х 21,43% = 642,9 тыс. руб. Таким образом, износ здания будет равен 21,43%, или 642,9 тыс. руб.
Задача 6. Необходимо оценить затратным подходом здание холодного склада, если известно, что его площадь 850 м2, срок экономической жизни — 70 лет, эффективный возраст — пять лет, стоимость строительства 1 м2 недавно построенного аналогичного здания — 30 тыс. руб.
Определим износ методом срока жизни:
И=(ЭВ: СЭЖ) х ПВС=5:70 х 30 х 850 = 18214,3 тыс.руб.
Таким образом, накопленный износ здания равен 18 214,3 тыс. руб.
Задача 7. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома — 500 тыс. руб., его эффективный возраст — 1 1 лет, стоимость земельного участка — 60 тыс. руб. Известно также, что недавно за 600 тыс. руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект, эффективный возраст которого — 10 лет, стоимость нового строительства — 650 тыс. руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 50 тыс. руб. Оцените предлагаемый на продажу дачный участок.
Решение
Рассчитаем среднегодовой износ аналога:
Су = 600 - 50 = 550 тыс. руб.;
Ин= 650 -550= 100 тыс. руб.;
Ин= (100:60) х100% = 16,67%;
Определим стоимость оценки:
Ин = 11лет х 1,67% = 18,37%;
Определим стоимость объекта оценки:
Сэп = 60 + 500 – (500 х 0.1837) = 60 +500 – 91,85 = 468,15 тыс. руб.
Таким образом, стоимость объекта оценки составит округленно 470 тыс. руб.
Задача 8. Оценим индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Имеется следующая информация.
|
|
|
| № | Параметр | Единица измерения | Количество |
| Площадь дома | м2 | ||
| Стоимость строительства дома | тыс. руб. / м2 | 1.5 | |
| Площадь гаража | м2 | ||
| Стоимость строительства гаража | тыс. руб. / м2 | ||
| Стоимость воспроизводства парника | тыс. руб. | ||
| Устранимый физический износ | тыс. руб. | ||
| Неустранимый физический износ строений | % | ||
| Функциональный износ дачи | тыс. руб. | ||
| Рыночная стоимость земельного участка | тыс. руб. |
Решение
Определим стоимость воспроизводства жилого дома и построек:
СВ = 42 х 15+ 20x5+18 = 748 тыс. руб.
Рассчитаем неустранимый физический износ:
И = (748 - 28) х 0,05 = 72 тыс. руб.
Тогда накопленный износ будет равен: Ин = 72 + 28 + 20 = 120 тыс. руб.
Стоимость индивидуального жилого дома с постройками составит
Сзп = 500+ 748- 120= 1128 тыс. руб.
Таким образом, стоимость индивидуального жилого дома с постройками составляет 1128 тыс. руб.
Задача 9. Рассчитаем чистый операционный доход от складского комплекса.
Расчет чистого операционного дохода от объекта недвижимости
| Показатель | Сумма, млн руб. |
| PGI за год | 15,6 |
| Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы | 0,16 |
| EGI за год | 15,44 |
| Расходы арендодателя, всего В том числе: по управлению ; на страхование налог на имущество плата за землю | 3,58 1,54 0,04 0,96 1,04 |
| N01 за год | 11,86 |
NOI равен 11,86 млн руб.
Задача 10. Остаточный срок службы здания — 25 лет, ставка доходности инвестиций (ставка дисконтирования) — 20%. Нужно определить ставку капитализации для реверсии.
Решение
Найдем ставку возмещения: 1: 25 = 0,04.
Скап. = 0,20+ 0,04 = 0,24, или 24%
Таким образом, ставка капитализации для реверсии составляет 24%. В течение оставшихся 25 лет срока службы недвижимости ежегодная сумма возмещения капитала должна составлять 4% стоимости имущества.
Задача 11. Необходимо определить ставку дисконтирования, если в процессе финансирования инвестиционного проекта по развитию недвижимости 60% вложений составляют заемные средства, полученные у заемщика под 20% годовых. При этом инвестор рассчитывает получить 25% прибыли на собственные средства.
|
|
|
Расчет ставки дисконтирования методом инвестиционной группы
| Источник средств | Доля средств в объеме капиталовложений | Ставка дисконтирования (норма прибыли) | Взвешенная ставка |
| Заемные средства | 0,60 | 0,20 | 0,12 |
| Собственные средства | 0,40 | 0,25 | 0,10 |
| Ставка дисконтирования для объекта недвижимости | 0,22 |
DR = 0,60 х 0,20 + (1 - 0,60) х 0,25 = 0,22.
Таким образом, ставка дисконтирования для проекта в целом составит 22%.
Задача 12. Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в районе N, площадью 10 соток, если известны следующие данные о недавних продажах аналогичных участков.
| № продажи | Цена продажи, тыс. руб. за сотку | Характеристика относительно объекта оценки | Район | |
| Обзор | Форма | |||
| Хуже на 5% | Аналогичная | А | ||
| Аналогичный | Хуже на 20% | В | ||
| Лучше на 10% | Аналогичная | С | ||
| Хуже на 15% | Аналогичная | D |
Известно также, что земельные участки в районе А дешевле, чем в районе В, на 5%, чем в районе С — на 10% и дороже, чем в районе D, на 15%.
Рассчитаем скорректированные цены продаж аналогичных земельных участков, используя метод мультипликативных процентных отклонений.
| № | Цена | Корректировка в долях | Скоррек- | Весовой | Итого | ||
| про- | продажи, | тирован- | коэффи- | стои- | |||
| дажи | тыс. руб. | Обзор | Форма | Район | ная цена | циент | мость |
| за сотку | продажи, | объекта | |||||
| тыс. руб. | оценки | ||||||
| за сотку | |||||||
| 1,05 | 1,00 | 1,00 | 63,0 | 0,35 | 59,6 тыс. | ||
| 1,00 | 1,20 | 0,90 | 54,0 | 0,2 | руб. | ||
| 0,90 | 1,00 | 1,15 | 62,1 | 0,2 | за сотку | ||
| 1,15 | 1,00 | 1,00 | 57,5 | 0,25 |
Тогда стоимость оцениваемого земельного участка составит: 10 х 59,6 = 596 тыс. руб.
|
|
|
Задача 13. Требуется определить стоимость земельного участка, если недавно продан аналог с постройками за 1250 тыс. руб.
Сначала рассчитаем долю стоимости улучшений в ценах продаж.
| № продажи | Цена продажи земельного участка с постройками, тыс. руб. | Стоимость построек, тыс. руб. | Доля улучшений в стоимости объекта |
| 1 200 | 0,9: 1,2 = 0,75 | ||
| 0,72 | |||
| 1 100 | 0,73 | ||
| Итого типичная для рынка средняя доля улучшений в стоимости объекта | 0,73 |
Следовательно, доля земельного участка в цене продажи в среднем составит 27%:
1,0-0,73 = 0,27.
Можно предположить, что земельный участок продан за 337,5 тыс. руб. (1250 х 0,27). Следовательно, при отсутствии существенных различий между объектами стоимость оцениваемого земельного участка составит около 337,5 тыс. руб.
Задача 14. Требуется определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.
С учетом площади под застройку и укрупненных показателей вос
становительной стоимости зданий оценщик определил, что затраты на
строительство типового складского помещения составят 1,1 млн руб.
Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 310 тыс.
руб. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации
для зданий такого типа составляет 25%, для земли — 18%.
Чистый операционный доход от здания составит
1100x0,25 = 275 тыс. руб.
Чистый операционный доход от земли будет равен 310-275 = 35 тыс. руб.
Стоимость земельного участка составляет 35: 0,18 =195 тыс.руб.
Задача 15. Расчет стоимости права аренды земельного участка методом остатка.
| Показатель | Значение |
| Стоимость воспроизводства здания с учетом накопленных износов, руб. | |
| Коэффициент капитализации для зданий и сооружений | 0,1272 |
| ЧОД, приходящийся на здание, руб. | 1 262 462 |
| Оставшийся срок службы здания, лет | |
| Ставка возврата (возмещения) капитала | 0,011 |
| Ставка капитализации для земли | 0,116 |
| ЧОД общий, руб. | 7 485 723 |
| ЧОД, приходящийся на землю, руб. | |
| Стоимость права аренды земельного участка, руб. | 53 648 802 |
|
|
|
|
|
|
