Доходный подход. метод капитализации земельной ренты

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. В основе доходного подхода лежат четыре принципа: принцип наиболее эффективного использования, принцип ожидания, принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Доходный подход включает три метода: капитализации дохода (земельной ренты), остатка (техника остатка дохода для земельного участка) и предполагаемого использования.

Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации.

Метод капитализации дохода (земельной ренты)

Метод капитализации дохода основан на определении годовой величины дохода от владения земельным участком и делением полученного результата на коэффициент капитализации или умножением его на срок капитализации, равный периоду, необходимому для окупаемости или воспроизводства капитала, вложенного в земельный участок.

При определении стоимости земли методом капитализации дохода используется следующая формула:

Определение капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

· земельная рента при оценке с/х и лесных земель;

· земельная арендная плата при оценке земель поселений;

· часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

· доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Расчет коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент - ставку дохода. Норма возмещения капитала не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен. В мировой практике сложилось три подхода к расчету к-та капитализации.

Первый подход - условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке с/х и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с 1 га земель, получаемый от производства с/х культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель с/х назначения.

Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для с/х земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель - 50 лет.

Второй подход - расчет коэффициента капитализации методом куму лятивного построения. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма трех элементов: безрисковой ставки дохода, премии за риск инвестиций в оцениваемый участок и премии за низкую ликвидность.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за инвестированный в земельный участок капитал с учетом фактора времени. Она используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок. В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков приведена ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности). В отчетах независимых оценщиков обычно используется ставка дохода по рублевым депозитам Сбербанка для максимального срока и максимальной суммы или выборка по банкам высшей категории надежности.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Региональный риск - это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся под юрисдикцией страны, где имеется достаточно большая вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Кроме того, учитывается специфика региона.

Премия за низкую ликвидность учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В настоящее время динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения. Премия за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:

где R_f - безрисковая ставка дохода;

Т - типичный срок экспозиции земельного участка на рынке, мес.

Третий подход основан на методе анализа сравнительных продаж (рыночной «выжимки»). Он предполагает расчет коэффициента капитализации делением величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Для получения достоверных значений ставки капитализации рекомендуется рассчитывать среднюю величину по нескольким продажам. Этот метод считается наиболее точным, поскольку все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок. Однако, данные для использования этого подхода в настоящее время отсутствуют, что обусловлено неразвитостью земельного рынка.

Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка доход, полученный на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Этот метод можно использовать для оценки рыночной стоимости земель поселений, застроенных или предназначенных под застройку объектами доходной недвижимости.

Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата может переводиться в стоимость прав собственности или аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.