 |
Цена земли как капитального актива
|
|
|
|
ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗЕМЛИ
Основными факторами, которые влияют на предложение земли, являются плодородие и географическое положение земли. Ограниченность земли как раз и заключается в том, что имеется в виду земля определенного качества, расположенная в определенном месте. Безусловно, количество земельных участков хорошего качества с удобным местоположением, как правило, ограничено вполне определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько увеличено в случае приложения труда и капитала.
Итак, предложение земли не меняется при уменьшении или увеличении цен на землю, собственники данного фактора производства предлагают к продаже постоянное (фиксированное) количество земельных участков. Значит, эластичность предложения земли по цене равняется нулю и кривая предложения земли имеет вид вертикальной прямой.
Правда, в долгосрочной перспективе линия предложения может отклониться с отрицательным наклоном (пунктирная линия S'), но на очень короткий промежуток времени, после чего снова примет вертикальное положение. Такое временное изменение наклона кривой предложения может быть связано с предложением труда и участием капитала в улучшении качества земельных участков (то есть, фактически расширении земельных площадей удовлетворительного качества в удобном местоположении).
СПРОС НА ЗЕМЛЮ
Спрос на землю не является однородным. Он включает в себя две основных составляющих: спрос сельскохозяйственных и несельскохозяйственных потребителей.
Сельскохозяйственные потребители все, j
кто использует плодородие почв для производства! сельскохозяйственной продукции любого типа.
Для сельскохозяйственных потребителей цена земли определяется ее плодородием и в меньшей мере ее местоположением, от которого зависят климатические условия и вопрос доставки ресурсов и готовой продукции. Линия сельскохозяйственного спроса имеет отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли (увеличения сельскохозяйственных площадей) в производство ее пользователи будут постепенно переходить от более плодородных земель к менее, но и за меньшие расценки, соответственно. Это явление называется законом уменьшающегося плодородия, который был сформулирован А. Тюрго (1727-1781) и Дж. Андерсоном (1739-1808), а распространение получил благодаря работам Д.Рикардо (1772-1823).
|
|
|
Несельскохозяйственные потребители - все, \ кому земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или других целей, не I связанных с использованием плодородия почвы.
Для несельскохозяйственных потребителей существует два основных фактора формирования цены земли:
· подготовленность земельного участка к использованию (наличие электричества, газопровода, телефона и т.п.)
· местоположение земельного участка.
Соответственно, несельскохозяйственные потребители согласны приобретать удачно расположенные земельные участки с развитой инфраструктурой за большие деньги, чем удаленные земельные площади без дополнительных достоинств в виде телефонной линии или близкой электростанции. Мы охотнее приобретем квартиру в центре города, чем в деревне без горячей воды, света и т.п.
Линия несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как потребители используют земельные площади не только в центре, но и на окраинах крупных городов и индустриальных центров, но уже по более низким ценам.
Совокупный (общий) спрос на землю определяется суммированием сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса:
Равновесие на рынке земли определяется в точке пересечения линий спроса и предложения и равновесная цена на землю зависит, прежде всего, от уровня спроса на землю.
|
|
|
Цена на землю тесно связана с понятием ренты, которая определяет доход собственника данного фактора производства и уровень платы потребителя за его использование.
РЕНТА
Экономическая рента - это общее название доходов владельцев земли и всех тех ресурсов, количество которых ограничено, а величина предложения фиксирована.!
Экономическую ренту могут получать обладатели уникальных талантов и способностей (певцы, спортсмены, художники и т.п.). Та экономическая рента, которую получают землевладельцы, называется земельной рентой, о ней и пойдет дальше речь.
Вне зависимости от качества земли и ее местоположения, ее собственник все равно получит доход от ее реализации. Этот вариант земельной ренты называется чистой или абсолютной рентой.
Абсолютная (чистая) рента
Рассмотрим основные предпосылки теории абсолютной ренты:
• Отсутствие производства для собственных целей (полное подчинение сельскохозяйственного производства условиям рынка).
• Производство основного продукта питания (например, Россия специализируется на ржи, Китай на производстве риса и т.п.)
• Все земли арендуются (сдаются внаем) при условиях совершенной конкуренции.
• Качество земельных участков не принимается во внимание.
Предложение земли неэластично и представляет собой вертикальную линию. Совокупный спрос на землю представляет собой линию с отрицательным наклоном. Точка их пересечения определяет размер ренты: цены за аренду или приобретение земельного участка для потребителя (покупателя, арендатора) и доход землевладельца (продавца, арендодателя).
Рассмотрим, ситуацию при которой спрос на землю характеризуется линией D1, соответственно размер ренты будет измеряться площадью прямоугольника, который заключен между линиями цены (Р1), предложения (S), осью ординат (уровень цены за акр земельного участка) и осью абсцисс (количество предлагаемых земельных участков в акрах). В случае уменьшения спроса и сдвига кривой спроса вниз (D2) уменьшится и величина ренты. Соответственно при повышении спроса на земельные участки и сдвига кривой спроса вверх (до уровня D3) увеличиться и площадь, которая определяет размер ренты, а значит, и дохода арендодателя.
|
|
|
Однако земельные участки бывают разного качества и местоположения. Значит, владелец участка может рассчитывать на больший доход от более плодородной земли или земельных участков, которые удобнее расположены. Этот доход определяется при помощи дифференциальной ренты.
Дифференциальная рента
Если же учесть неоднородность качества и местоположения земли, то избыток ренты над рентой с худшего из всех используемых участков называют дифференциальной рентой.
Дифференциальная рента это дополнительный доход, который получает владелец более качественных земельных участков.
Вопрос о дифференциальной ренте был разработан Д.Рикардо. Исходя из данной теории, земельные участки по качеству и местоположению могут быть:
• Худшими,
• Средними,
• Лучшими.
Дифференциальная рента вычисляется как превышение дохода землевладельца (арендодателя) от реализации земли среднего и лучшего качества над доходом собственника худшего земельного участка:
На худшем участке дифференциальная рента отсутствует, на среднем и лучшем участках она имеет место, и ее источник - более высокая производительность этих участков по сравнению с худшим. При заключении арендного Договора (договора о сдаче земли во временное пользование) собственник земли стремится обратить всю земель-
долю продукта, достаточную для поддержания капитала, из которого он обеспечивает себе условия сельскохозяйственного производства: семена, оплату труда и содержание скота и другого сельскохозяйственного инвентаря, а также обычную в данной местности прибыль на вложенный в сельское хозяйство капитал.
Всю ту часть продукта (часть цены), которая остается сверх этой доли, землевладелец, стремится удержать для себя в качестве земельной ренты, которая представляет собой наивысшую сумму, какую только арендатор и может платить при данном качестве земли. При этом Смит утверждает, что рента входит в состав цены продукта совсем по-другому, нежели заработная плата и прибыль. Высокая или низкая заработная плата и прибыль на капитал являются причиной высокой или низкой цены; больший или меньший размер ренты результат установившейся цены. Смит обращает внимание и на то, что рента с земли изменяется не только в зависимости от ее плодородия, но и в зависимости от расположения.
|
|
|
Через год после выхода в свет «Богатства народов» Дж. Андерсон издал свой трактат под заглавием «Исследование природы хлебных законов», в котором дал подробное изложение учения о ренте. Андерсон утверждает, что рента не является вознаграждением за труд природы, простым результатом привлечения земли. Рента существует потому, что почва имеет различные степени плодородности. Рентой Андерсон назвал премию за исключительное право пользоваться землей наилучшего качества.
Между тем И. Г. Буш в книге «Исследование о денежном обращении» (1800), отметил, что талант и ловкость обладают таким же достоинством, как и земля. Таким образом, Буш оказался одним из первых экономистов, кто расширил теорию экономической ренты, определив в ней не только составляющую земельной.
Г. Ф. фон Шторх также обратил внимание на ренту талантов, понимая при этом, что она отлична от ренты поземельной (1815).
Д. Рикардо придал теории ренты строгость и точность. Рикардо определил ренту (1817) как долю продукта земли, которая уплачивается землевладельцу за пользование первоначальными и неразрушимыми силами почвы. Рикардо приходит к выводу, что рента платится за пользование землей только потому, что количество земли не беспредельно, а качество ее неодинаково. Он утверждал, что с ростом населения в стране под обработку попадают худшие земли или земли, расположенные менее удобно. Когда под обработку попадают земли второго разряда, то на земле первого тотчас возникает рента, которая будет зависеть от различия в качестве этих двух участков.
Цена земли как капитального актива
В условиях рыночной экономики земля покупается и продается как капитальный актив. В связи с этим важно выяснить, чем же определяете цена земли. Если земельный участок рассматривать как капитальное благо приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:
1) размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником данного участка;
2) ставки ссудного процента.
Покупатель земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного доход; который приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенно долгого периода времени.
|
|
|
Вот почему необходимо использование ставки ссудного процента для определения цены земли. Ведь в экономической теории все активы, которые приносят поток доходов, рассматриваются как капитал. Владелец определенной суммы денег может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли — это дисконтированная ценность
Цена земли определяется по формуле:
,
где R – ежегодный размер земельной ренты, а i – рыночная ставка процента.
Например, если ежегодный доход в виде ренты составит 1000 у.ед., ставка ссудного процента – 5%, то цена земли составит: 1000/0,05=20000 у.ед.
Из формулы видно, что цена земли определяется следующими двумя факторами. Во-первых, цена земли прямо пропорциональна приносимой ею арендной плате. Во-вторых, цена земли обратно пропорциональна норме ссудного процента. Покупатель и продавец земли всегда сопоставляют арендную плату со ссудным процентом, который можно было им получить, поместив деньги в банк. Таким образом, рыночная цена земли есть капитализированная арендная плата, т.е. сегодняшняя дисконтированная стоимость всех ожидаемых в будущем арендных платежей.
РЕЗЮМЕ
Земля - специфический фактор производства. Ключевая ее особенность - ограниченность, потому что количество площадей определенного качества и местоположения, как правило, строго ограничено. Поэтому предложение земли в краткосрочном периоде представляет собой прямую вертикальную линию (то есть совершенно неэластично).
В зависимости от того, кем может быть востребована земля - спрос на землю разделяется на сельскохозяйственный и несельскохозяйственный.
Доход собственника земли (землевладельца) определяется размером ренты - платы за использование земельного участка.
Рента бывает чистой и дифференциальной. Если размер абсолютной (чистой) ренты неизменен, то величина дифференциальной колеблется в зависимости от качества земельного участка.
|
|
|
