Обзор литературных источников и норм-пр. базы ГКОЗ (в частности ГКОЗ СОД объединений) с последующими выводами и предложениями.

Введение.

Россия как самая большая по площади страна в мире, располагает огромными земельными ресурсами, рациональное и эффективное использование которых необходимо для развития страны во всех сферах.

Предполагается, что без четкой систематизации различных форм земли, ее учета, охраны и т.д., а также объективной оценки земель различных категорий по индивидуальным методам, принимающим во внимание специфику земли, невозможно рациональное использование и достижение наилучших результатов в вопросе использования данного природного резерва без значительных затрат и потерь, как для государства, так и для правообладателей.

Поэтому целью данного курсового проекта является поступательный и четкий анализ сложившейся на протяжении некоторого времени ситуации, связанной с государственной кадастровой оценкой земель как в общем, так и частного ее ответвления: кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Постановка основных целей и назначения кадастровой оценки является выводами к проведенному анализу литературных источников по данной тематике. Задачи же для выполнения этих целей сформулированы в виде заключительных выводов, сделанных на основе анализа нормативно-правовой базы.

Обзор литературных источников и норм-пр. базы ГКОЗ (в частности ГКОЗ СОД объединений) с последующими выводами и предложениями.

Что же такое кадастровая оценка в общем и почему потребовалось создать такое большое количество различных разветвлений по ее проведению для различных категорий земель? Какова главная цель данного мероприятия и какие задачи поставлены для ее достижения?

На данные вопросы можно ответить в полной мере проанализировав достаточный объем таких литературных источников, как научная и учебно-методическая литература, статьи в периодических изданиях, журналах, газетах, авторефераты диссертаций и т.д., которые в полной мере предоставляют достоверную и наиболее понятную информацию о базовых составляющих кад. оценки, а так же изучив нормативно-правовую базу кадастровой оценки, пошагово диктующую ее ход.

При изучении большого количества статей и учебных пособий, было определено, что ГКО - это отдельное самостоятельное направление оценочной деятельности, в рамках которого оцениваются группы объектов с использованием специальных методик. Ее сутью является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков, которая осуществляется по определенным методическим рекомендациям.

При изучении научных статей П. Ф. Лойко («Земельный потенциал мира и России: пути глобализации его использования в 21 веке») и Ванданимаевой О.М. («Оценка стоимости земельных участков») можно понять, почему к выражению «кад.оценка» зачастую используется синонимичное «массовая оценка». Так в обеих статьях раскрывается одна из главных целей ее проведение - налогообложение. Ведь рыночная оценка (т.е. индивидуальная, отражающая наиболее вероятную цену продажи участка на открытом рынке) представляет из себя более сложное, гораздо длительное по времени и дорогостоящее мероприятие, подразумевающее под собой оценку единичного объекта, что невозможно и не выгодно для государства, которому требуется установление стоимости земельных участков для непосредственного их использования на огромных территориях такой большой страны как Россия.

Если научные статье дают лишь краткую и ознакомительную информацию, то в автореферате диссертации Затолокиной Н. М по данной теме ("Кадастровая оценка земель садоводческих объединений в составе земель сельскохозяйственного назначения Белгородского района Белгородской области") дается уже более четкие и аргументированные разъяснения необходимости провидения именно массовой кадастровой оценки.

Анализ таких источников, как статьи Власова А. Д. («Обоснование необходимости корректировки кадастровой оценки земель для целей налогообложения») Буяновой А.Ю. («Кадастровая оценка: кто не виноват и что делать») и Т.В. Межуевой («Массовая и индивидуальная оценка земельных ресурсов: состояние, перспективы») был сделан вывод о базисной основе ГКОЗ, которая представляет собой классификацию земель по различному целевому назначению и виду функционального использования, что сделано для целей внедрения индивидуальных методов оценивания, которые каждый в свою очередь будет учитывать специфику использования определенных видов земель, по своей природе имеющих различные характеристики, влияющие на непосредственную стоимость земельного участка.

В различных учебных пособиях, что были проанализированы в курсовом проекте (А. П. Макаренко «Теория и истории кооперативного движения» и В. Д. Жукова, З. Р. Шеуджена «Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения»), обращается особое внимание на высокую значимость ценообразующих факторов, имеющих непосредственную прямую связь с кадастровой стоимостью. Так как для различных категорий земель они будет разными, что и привело к такому разнообразию методик проведения кадастровой оценки.

На основе этого разделения создаются методические указания по кадастровой оценке земель и нормативные документы, необходимые для ее проведения.

Анализ нормативно-правовой базы был представлен в виде «пирамиды» (от общего к частному), в основе которой лежит анализ непосредственно правового обеспечения кадастровой оценки земель с последующим разветвлением в виде анализа по источникам проведения оценки для земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее СОД).

Нормативно-правовая база создана для выполнения всех тех задач ГКО, что поставлены для достижения главных целей при осуществлении данного мероприятия, выявленных при анализе литературы, т.е. пополнение и создание единой системы для налогообложения всей недвижимости РФ, сбор, систематизация, хранение, обобщение, обновление и предоставление пользователям информации о землях и размещенной на них недвижимости.

Из этого следует, что основными задачами специального законодательства, регулирующего вопросы государственной кадастровой (массовой) оценки для целей налогообложения, должны стать:

· создание особых правовых требований к кадастровой (массовой и основанной на стоимости) оценке;

· обеспечение координации между правовыми и административными аспектами оценки, оценкой и дальнейшим администрированием налогообложения;

· разграничение полномочий и обязанностей сторон, задействованных в процессе оценки;

· обеспечение межведомственного обмена информацией.

 

Но в работе акцентировано особое внимание на проведении государственной кадастровой оценке именно земель СОД.

В основе проведенного анализа по оценки СОД лежит актуальная и достоверная информация из множественных научных статьей журналов и газет, а также разбор непосредственной нормативной документации как общей оценки, так и для СОД в частности.
Так были найдены главные и, безусловно, важные ответы на вопросы.

1. Целесообразно ли проведение именно массовой оценки для земель данных объединений? Ответ: нет, в данной ситуации с учетом специфики использования данных земель не следует проводить кад. оценку массово, ведь при проведении массовой оценки методом объединения в кластеры (что представляет собой методика оценки для СОД) выбирается лишь одна из важных характеристик оценки, называемая фактом, что идет в разрез с понятием самого земельного участка, как многофункционального объекта, стоимость которого не зависит от минимального набора стоимостных показателей.

2. Является ли правильным объединение в одну категорию земель садоводческих[1], огороднических[2] и дачных[3] объединений?

Так же, нет. На данный вопрос был получен ответ при анализе нормативно-правовой базы СОД объединений (в частности: ФЗ от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»), а так же информации из научных статей (в особенности Чикильдиной А. Ю. «Историко-правовые аспекты регулирования садоводства, огородничества, дачного строительства в России», Бутовецкого А.И. «Регулирование порядка использования и предоставления садовых, огородных и дачных земельных участков в законодательных инициативах Правительства Российской Федерации» и «Предоставление земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства в свете земельной реформы».

При этом был сделан вывод о не целесообразности и неразумности объединения данных товариществ в одну категорию для проведения гос.кад.оценки по единой методики, ведь как бы ни были похожи цели использования земель данными объединениями, различия в возможности построения объектов капитального строительства и приоритетной функции использования земельных участков (так для сад. и огород. объединений - это ведение сельского хозяйства, а для дачных - отдых людей) в достаточной степени существенны. [4]

Таким образом, на примере земель СОД при анализе информации, представленной в литературных источниках и анализе непосредственно самих методик и рекомендаций по проведении оценки, очевиден факт верности классификации земель по целевому назначению и виду использования, что является рациональный подходом к проведению ГКОЗ, хотя при этом, стоит отметить, были найдены существенные проблемы в непосредственной системе оценки земель СОД.

К тому же анализ опыта осуществления кадастровой оценки ЗУ в различных регионах свидетельствует о том, что к настоящему времени не построена адекватная система кадастровой оценки. Анализ публикаций на эту тему показал, что сплошь и рядом кадастровая стоимость земель отличается от рыночных цен в разы, что все характеристики близко расположенных земельных участков могут различаться во много раз. Многочисленные заявления в суды об оспаривании кадастровых оценок свидетельствуют о том, что ошибки в определении кадастровой стоимости задевают интересы многих лиц и поэтому не могут быть оставлены без внимания (пример - Псковская обл., ГКОЗ СОД - статья из газеты + данные статистики из статей об Омске, Томске, Владив. и блаблаблаблаблабала).

На основе всех проанализированных источников можно сделать вывод, что совершенствование методик кадастровой оценки земель в России должно быть ориентировано по следующим направлениям:

· более обоснованное использование рыночных показателей для расчета стоимости земли;

· учет влияния географических (ландшафтных), климатических, экологических факторов;

· уточнение сроков исполнения работ для того, чтобы у оценщика появилась возможность наиболее качественно проводить оценку и предоставлять наиболее точные результаты;

· Так же учет земель рекомендуется проводить по ряду показателей, определяющих свойства земель: размеры участков, особенности их территориального расположения внутри массива в границах землевладения (в случае товариществ).

· Наличие препятствий на участке (столбы линий радио- и электропередач, пункты триангуляции, и др.) определяются по результатам именно натурных обследований, а площадь принимается по нормативам. Данные почвенно-мелиоративного, агрохимического и экологического состояния земель принимаются по результатам соответствующих обследований.

· Логично базовую стоимость для СОД объединений уточнять с применением коэффициентов, учитывающих: размер товарищества (по площади и количеству участков); расстояние до места основного проживания землевладельцев; доступность до ближайшего населенного пункта; транспортное сообщение (виды транспорта, интервалы движения транспорта); расстояние до ближайшего остановочного пункта (железнодорожной станции, автобусной остановки); состояние окружающей среды; уникальность земель (территории) (наличие выразительных ландшафтов, водных источников, лесных массивов); инженерное оборудование территории; средний размер участка СОД объединения и другое.

Данные предложения позволят осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами с учетом специфики российских земельных отношений, а также проводить сбалансированное планирование доходной части в бюджеты (т.е. различные платежи, поступающих от земельного налога и арендной платы), эти и подобные рекомендации также помогут представить общую картину перспективного развития кадастровой оценки как в целом, так и в отношении отдельно взятой категорий земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

И основываясь на вышесказанном материале из достоверных источников, можно сделать вывод об актуальности и о необходимости изучения современных подходов и методов оценки недвижимости (непосредственно земельных участков), применяемых в нашей стране на современном этапе, с последующим анализом ситуации относительно вопроса о ГКОЗ и дальнейшими рекомендациями по улучшению или доработке проведения данного мероприятия.

 

[1] для выращивания сельскохозяйственных культур, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений.

[2] первую очередь предназначен для выращивания сельскохозяйственной продукции, возведение объекта капитального строительства не возможно, но право на строительство временных построек остается за собственников.

[3] в целях отдыха (с правом и без права возведения жилого строения и даже регистрации в нем, но с сохранением возможности выращивания сельскохозяйственных культур

[4] Подобные выводы были приведены в статье Лебедевой Н.Н. «Земельные участки для садоводства, огородничества и ведения дачного хозяйства: оправдано ли сохранение различных правовых режимов» и учебном пособии «Экономика недвижимости» А. Г. Грязновой и М.А. Федотовой.

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: