Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на другое жилое помещение, также предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения на жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах.

В той мере, в какой между нанимателями и членами его семьи не достигнуто письменного соглашения об обмене:

а) наниматель вправе обратиться в суд с требованиями о принудительном обмене занимаемого ими жилого помещения;

б) каждый из членов семьи (либо все они вместе) вправе также обратиться в суд с таким требованием;

в) суд (рассматривая указанные требования) должен учитывать любые заслуживающие внимания доводы и законные интересы всех лиц (в том числе и не обратившихся в суд с требованием), проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в таком согласии в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Закон закрепляет право нанимателя и членов его семьи осуществлять обмен независимо от места нахождения предоставленной им жилой площади в пределах всей страны без ограничения количества обменов. Однако обмен может производиться только из жилищного фонда, предназначенного для предоставления жилых помещений по договорам социального найма. Также обмен может иметь место как между двумя нанимателями таких жилых помещений, так и в случаях, когда число участников сделки более двух. Иначе говоря, обмен осуществляется без ограничения количества его участников.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании договора об обмене жилыми помещениями, заключенного между указанными нанимателями в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями. Договор не подлежит регистрации в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор обмена не требует уплаты каких-либо дополнительных сумм, например компенсаций за отдаленность жилого помещения от метро и т.д. В противном случае такой обмен может быть признан судом недействительным.

Договор об обмене жилыми помещениями представляется нанимателями каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление обмена. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, когда закон не допускает такой обмен:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, предусмотренных в перечне, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006г. № 378.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Согласие или отказ на обмен оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения. В случае согласия, в тот же срок наймодателем должно быть произведено расторжение договора социального найма с прежним нанимателем и заключение такого договора с новым нанимателем.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных жилищным законодательством. В случае признания обмена недействительным к сторонам соответствующего договора об обмене жилыми помещениями применяется двусторонняя реституция – они подлежат возврату в первоначальное положение, то есть переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий только одной из сторон договора, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.