 |
Во-первых, в узком смысле члены семьи собственника жилого помещения, т.е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство. 7 страница
|
|
|
|
Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом РФ в Определении от 10 декабря 2002 г. N 316-О по жалобе граждан В. И. Беломытцевой, К. Н. Бережного и других на нарушение их конституционных прав положением ст. 4 Закона РФ " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", провозглашенный ст. 19 Конституции РФ принцип равенства распространяется не только на непосредственно признаваемые Конституцией РФ права и свободы, но и на связанные с ними другие права, приобретаемые на основании федерального закона. Право граждан на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений, связанное с реализацией закрепленных Конституцией РФ права граждан на жилище, свободу передвижения и права собственности, относится к категории приобретаемых в силу закона социально-экономических прав, а потому федеральный законодатель, внося изменения в регулирование этого права, ограничивая или отменяя его, не может действовать произвольно и допускать отступления от конституционного принципа равенства.
Установив в ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда (в редакции ст. 12 Вводного закона к ЖК РФ) запрет на бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений, предоставленных им после 1 марта 2005 г. по договорам социального найма из государственного и муниципального жилищных фондов, и обосновав это тем, что с введением в действие ЖК РФ договоры социального найма жилых помещений заключаются на новых условиях, федеральный законодатель фактически поставил таких граждан в неравное положение с гражданами, получившими жилье до указанной даты и, следовательно, сохранившими право на приватизацию в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда.
|
|
|
Между тем единственным различием в условиях заключения договоров социального найма до и после 1 марта 2005 г. является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся гражданину жилого помещения: до 1 марта 2005 г. оно предоставлялось на основании ордера, а после этой даты - на основании решения органа местного самоуправления. Данное различие носит формально-юридический характер и не является существенным, оно не влияет на правовой режим жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, и потому не предопределяет каких-либо его особенностей. Следовательно, и после 1 марта 2005 г. правомочия по владению, пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, осуществляются на единых условиях для всех нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов независимо от времени их предоставления.
Конституционный Суд РФ, анализируя положения законодательства о приватизации жилищного фонда, пришел к выводу, что ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, предопределяющие особенности правового режима жилого помещения, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи этого помещения в частную собственность < 1>.
--------------------------------
< 1> Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П " По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В. А. Мостипанова".
Из приведенной правовой позиции следует, что запрет на приватизацию тех или иных объектов государственного или муниципального жилищного фонда может быть обусловлен только особенностями правового режима данных объектов. Жилые помещения, полученные гражданами по договорам социального найма как до, так и после 1 марта 2005 г., были предоставлены из государственного или муниципального жилищного фонда, т. е. в период общего срока действия норм о бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов правовой режим этих помещений является одинаковым, что не предполагает различий в правах, приобретаемых указанными гражданами.
|
|
|
Установление в ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда (в редакции ст. 12 Вводного закона к ЖК РФ) запрета на бесплатную приватизацию жилых помещений, предоставляемых гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 г. в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда, не имеет конституционного обоснования и противоречит ст. 19 (ч. 2) Конституции РФ, согласно которой государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств.
Исходя из изложенного Конституционный Суд РФ постановил признать не противоречащим Конституции РФ положение подп. 1 п. 2 ст. 2 Вводного закона к ЖК РФ, в соответствии с которым с истечением установленного законом срока утрачивают силу ст. ст. 1, 2, 4, 6 - 8, 9. 1 и разд. II Закона о приватизации жилищного фонда, предусматривающие возможность бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов для нанимателей этих помещений. При этом Конституционным Судом РФ признано не соответствующим Конституции РФ (ч. 2 ст. 19) положение ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда (в редакции ст. 12 Вводного закона к ЖК РФ), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.
|
|
|
Из всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что приватизация государственного или муниципального социального жилья не зависит от даты предоставления либо даты оформления (или передачи) бывших общежитий в муниципальный жилищный фонд.
Принятие решения и соответственно подачу заявления наниматель и члены его семьи вправе осуществить в период действия Закона о приватизации жилищного фонда, при этом срок действия данного Закона не ограничен. После подачи заявления будут произведены оформление договоров и государственная регистрация права собственности на жилые помещения.
Глава 10. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ
ПОМЕЩЕНИЯ
§ 1. Общие положения о праве собственности на жилые
помещения
Предыдущие акты кодификации гражданского законодательства не предусматривали специальных норм, посвященных праву собственности на жилые помещения. Объяснить это можно различными причинами, однако главная из них заключается в том, что вплоть до недавнего времени основная часть жилищного фонда России находилась в государственной собственности. Помещения данного фонда сдавались внаем, а отношения, складывавшиеся в связи с этим, регламентировались первоначально подзаконными актами, затем ГК РСФСР 1964 г., а впоследствии Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. и ЖК РСФСР 1983 г.
По мере осуществления экономических преобразований и в особенности благодаря бесплатной приватизации жилищного фонда, а также наделению правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, значительное количество российских граждан стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще стали выступать объектами экономического оборота. Новые отношения потребовали адекватного правового регулирования.
До 1 января 1995 г. отношения собственности в жилищной сфере регулировались фрагментарно, что приводило, с одной стороны, к дублированию, а с другой - к противоречивости и, кроме того, оставляло значительные пробелы в данной сфере.
|
|
|
Современное правовое регулирование отношений собственности на жилые помещения содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, в первую очередь в ГК РФ. В этом Кодексе впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава, посвященная праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения. Действовавшие до введения в действие части первой ГК РФ Законы " О собственности в СССР" и " О собственности в РСФСР", содержавшие наряду с другими нормы о праве собственности на жилые помещения, применялись в течение небольшого отрезка времени и по существу по многим аспектам выполнили роль переходных актов. Аналогичная судьба постигла и Закон РФ " Об основах федеральной жилищной политики", который до вступления в силу ЖК РФ оставался в числе важных актов.
В силу п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Кроме того, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения, т. е. обязанность собственника - содержать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением.
Возникновение права собственности на жилые помещения, как правило, не отличается большой спецификой правового регулирования. Вместе с тем ст. 19 Закона об основах федеральной жилищной политики содержала специальную, очень важную на момент принятия и актуальную на настоящий момент норму, в соответствии с которой граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:
- приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);
- жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
- участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
- купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;
- приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.
Основания возникновения права собственности подробно рассмотрены в § 6 гл. 8, гл. 9, 13 и 14 настоящей работы. Вопросы, связанные с объектами, а также с пределами и ограничениями прав на них, в том числе и права собственности, рассмотрены в гл. 2 и § 2 гл. 3.
|
|
|
§ 2. Субъекты права собственности и иных вещных прав
на жилые помещения
Обращаясь к определению субъектов права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, нельзя не учитывать вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и, следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения как самих участников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. При этом особенности правового положения лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и ответом на вопрос: носителем какого права по отношению к жилищу лицо является?
Исходя из целевого назначения жилья можно сделать вывод о том, что граждане - собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица - только для сдачи по договору коммерческого найма, аренды либо безвозмездного пользования. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т. д., но не жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует исходя не из жилищной потребности, а из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.
Некоторые организационно-правовые формы юридических лиц в соответствии с законом, выступая в гражданском обороте, не являются носителями права собственности. Таким организациям имущество, в том числе и жилье, принадлежит на иных вещных правах. Государственным и муниципальным предприятиям жилые помещения могут принадлежать на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям, а также государственным и муниципальным учреждениям - на праве оперативного управления < 1>.
--------------------------------
< 1> Учреждениям, не являющимся государственными и муниципальными, имущество принадлежит на праве оперативного управления, но сдавать жилые помещения по социальному найму такие организации не вправе.
Учитывая то обстоятельство, что названные юридические лица обладают специальной правоспособностью, их жилищный фонд, как правило, предоставляется их сотрудникам по договору социального найма жилого помещения.
Сложнее обстоит дело с жилищным фондом коммерческих организаций, созданных в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий.
В основном прошедшая приватизация предприятий высветила ряд проблем, связанных с правовым режимом жилищного фонда, находящегося на балансе таких организаций. Законы РФ " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" 1991 г. (ст. 18) и " Об основах федеральной жилищной политики" 1992 г. (ч. 1 ст. 9) содержали норму, согласно которой " при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности... жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений... либо в ведение органов местного самоуправления... " (ст. 9 Закона об основах федеральной жилищной политики). Как видно, законодатель предложил два варианта решения судьбы жилищного фонда приватизированных организаций. Принимая во внимание отсутствие экономической заинтересованности органов местного самоуправления в принятии ведомственного фонда на свой баланс (его содержание требует больших затрат), приватизационные органы, осуществляя приватизацию, часто выбирали первый вариант.
После осуществления приватизации у значительного количества юридических лиц сложились новые правоотношения по поводу принадлежащего им имущества: коммерческая организация (например, акционерное общество), являющаяся собственником принадлежащего ей имущества, одновременно выступает носителем права хозяйственного ведения либо оперативного управления по отношению к жилищному фонду. Такое противоречащее здравому смыслу совмещение у одного субъекта разнохарактерных вещных прав приводит либо к противоправному включению жилищного фонда в имущественный комплекс приватизированных предприятий, либо к правомерному закреплению жилищного фонда коммерческой организации (при этом зачастую ухудшается и удорожается его эксплуатация). Казалось, что ситуация должна измениться с введением в действие 1 января 1995 г. части первой ГК РФ. Однако при очевидном изменении правового регулирования на практике ситуация осталась прежней. Значительная часть жилищного фонда остается на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления у коммерческих организаций - бывших государственных или муниципальных предприятий либо учреждений.
Представляется, что нормы указанных выше законов теперь применяться не должны, поскольку вступили в противоречие с гл. 19 ГК РФ, где однозначно указывается на то, что носителями права хозяйственного ведения могут быть только государственные и муниципальные предприятия, а права оперативного управления - казенные предприятия и учреждения < 1>. Этот вывод подтверждается и содержанием ст. 4 Вводного закона к части первой ГК РФ, согласно которой законодательные и иные правовые акты после введения в действие части первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам Кодекса. Наряду с этим п. 2 ст. 3 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. Те хозяйственные общества, которые до сих пор имеют государственный или муниципальный жилищный фонд на своем балансе, по существу содержат его на праве временного пользования до осуществления передачи органам местного самоуправления в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда.
--------------------------------
< 1> Данный вывод подтверждается исследователями гражданского законодательства. Так, Е. А. Суханов указывает: "... следует признать, что субъектом права хозяйственного ведения по действующему законодательству может быть только государственное или муниципальное унитарное предприятие" (Суханов Е. А. Право собственности и иные вещные права: способы их защиты (комментарии к новому ГК РФ). М.: Центр деловой информации еженедельника " Экономика и жизнь", 1996. С. 72).
Аналогичный вывод можно сделать и в отношении имущества, не относящегося к жилищному фонду, но также находящегося на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у коммерческих организаций. В частности, это относится и к так называемым объектам социально-культурного и коммунального назначения (в их числе детские сады, дома отдыха, санатории и т. п. ).
Весьма специфическими субъектами права собственности на жилые помещения и иную недвижимость в жилищной сфере являются такие некоммерческие организации, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы, а также товарищества собственников жилья < 1>.
--------------------------------
< 1> О жилищных и жилищно-строительных кооперативах см. гл. 8, о товариществах собственников жилья - гл. 12 настоящей работы.
В отношениях, складывающихся при осуществлении гражданами правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище.
В соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Гражданский кодекс РФ, закрепив уже сложившиеся отношения, которые имели некоторое законодательное отражение в ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР 1983 г., пошел вперед, предусмотрев норму, которая оставалась и, по всей видимости, будет длительное время оставаться предметом острой дискуссии. Речь идет о норме, согласно которой первоначально переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника. Кроме того, члены семьи собственника жилого помещения продолжали самостоятельно осуществлять право пользования занимаемым помещением, что свидетельствовало об установлении для членов семьи собственника абсолютного вещного права, которому соответствовала обязанность других лиц, включая собственника жилища, не препятствовать им в осуществлении своих прав. Развивая данное положение, ГК РФ (п. 3 ст. 292) указывает на то, что в случае возникновения препятствий при осуществлении данного права со стороны третьих лиц либо собственника жилого помещения пользователи могут требовать устранения нарушений их прав.
Неизвестное в таком виде как зарубежной, так и (до недавнего времени) отечественной правовой системе рассматриваемое право, по выражению Г. А. Суханова, " как бы " обременяло" такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближало его с вещными правами" < 1>. Нельзя не обратить внимание на то, что ст. 216 ГК РФ, в которой перечисляются вещные права, не упоминает такого вида вещных прав, как права членов семьи собственника жилья. Вместе с тем названная норма не предлагает исчерпывающего перечня вещных прав. При этом право членов семьи собственника жилья подпадало под признаки вещного права, изложенные в п. п. 3 и 4 ст. 216 (право следования и абсолютная защита).
--------------------------------
< 1> Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд " Правовая культура", 1995. С. 262.
Причина введения такого вещного права именно в данном виде, полагаем, состояла из трех взаимосвязанных аспектов: социального, экономического и правового.
С раскрепощением отношений собственности в жилищной сфере появились не урегулированные правом отношения между гражданином - собственником жилого помещения и проживающими с ним гражданами не на основе договора, а на основе личных отношений. Такое проживание в подавляющем большинстве случаев не вызывало и не вызывает никаких особых правовых проблем, однако при разрыве либо " порче" личных отношений отсутствие правового регулирования может привести к весьма отрицательным последствиям, причем в последнем случае последствия могут привести к потере единственного жилища.
Как следует из части первой ГК РФ, законодатель первоначально воспринял концепцию, согласно которой член семьи собственника жилого помещения всегда имеет самостоятельное право на жилище со всеми вытекающими последствиями. С принятием нового ЖК РФ были внесены поправки и в ГК РФ, о чем будет сказано далее.
Для анализа отношений, закрепленных в ст. 292 ГК РФ, следует определить круг субъектов данного права, упомянутых в указанной норме и именуемых " членами семьи собственника жилого помещения".
По нашему мнению, данных субъектов условно можно разделить на четыре группы лиц.
Во-первых, в узком смысле члены семьи собственника жилого помещения, т. е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.
|
|
|
