 |
Уважаемые председатель и члены выпускной экзаменационной комиссии, представляю вам дипломную работу на тему: «Договор найма жилого помещения правовое регулирование и практика применения».
|
|
|
|
В условиях развивающегося рынка недвижимости¸ договор найма приобретает все более высокую актуальность¸ что¸ не оказывает особого влияния на действующее законодательство¸ в части правового регулирования договорных отношений.
Нахождение жилищного и гражданского законодательства на стыке стыке норм жилищных правоотношений¸ потребовало определенного разделения договорных отношений в этой области. Договор найма жилого помещения¸ несмотря на отсутствие к тому прямых законодательных оговорок¸ регулируется нормами гражданского права.
Об актуальности этой проблемы выпускного квалификационного исследования свидетельствует следующее:
Неотъемлемым международно-правовым аспектом достойного жизненного уровня человека считается обеспечивание его жильем (Всеобщая декларация гражданских прав 1948 года¸ Международный пакт о финансовых¸ социальных и культурных правах 1966 года и др.).
Конституция РФ (статья 40) аналогично провозгласила в числе ключевых прав и свобод человека и гражданина права на жилье. Право на жилище - одно из главнейших социально-экономических прав граждан Российской Федерации¸ потому что оно затрагивает самые основы жизни людей. Дом¸ как и еда¸ одежда¸ вода¸ относится к ключевым материальным условиям жизни человека.
Так¸ пункт 1 статьи 40 Конституции РФ устанавливает и гарантию охраны этого права: "Никто не может быть произвольно лишён жилища".
Начиная с 90-х годов прошедшего века конституционное право на жилье получило новейшие пути реализации: покупка квартиры на средства¸ приобретенные через ипотечное кредитование; применение жилищных сертификатов; финансирование строительства квартиры; аренда юридическим лицом жилого помещения для проживания сотрудников. В одном ряду с отмеченными методами воплощения права на дом хранит свое значение и обычный институт прав человека - наем жилого помещения. Это обусловлено невысоким уровнем благосостояния солидной части населения.
|
|
|
Главным шагом преобразований в сфере правового регулирования жилищных взаимоотношений стало принятие Жилищного кодекса Российской Федерации¸ в котором заного урегулированы жилищные отношения вообще и социальные отношения¸ складывающиеся в ходе изменения и расторжения договора найма жилого помещения¸ в частности.
Жилых помещений социального применения строится мало. Источником пополнения жилищного фонда социального применения считаются жилые помещения¸ освобожденные после расторжения предшествующего договора социального найма. В силу разного рода обстоятельств наниматели стремятся очень использовать предоставленные им правомочия¸ что может привести к изменению отношений по договору найма жилого помещения. Неимение у субъектов важных юридических знаний и опыта сдачи жилья по договору коммерческого найма порождает большое количество нарушений субъективных прав и интересов сторон.
Отношения найма жилых помещений¸ не взирая на их актуальность и значимость в условиях рыночной экономики¸ остаются все-таки еще мало урегулированными в действующем законодательстве. Неувязка содержится также и в том¸ что основная масса имеющихся научных разработок этого вопроса основаны на утративших силу нормах Жилищного кодекса РСФСР.
Таким образом, все вышеизложенное позволяет утверждать об актуальности и практической значимости настоящего исследования.
На основании поведенного исследования были сделаны следующие выводы.
Юридическая конструкция гл. 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" закрепляет и разграничивает два основных типа договоров найма – договор социального найма и договор найма жилого помещения¸ под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения. При этом дефиниция данного договора отсутствует как в Гражданском кодексе¸ так и в Жилищном кодексе РФ. В обоих кодексах он именуется договором найма жилого помещения. В п. 1 ст. 671 ГК РФ содержится определение данного договора: по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
|
|
|
Из приведенного определения видно¸ что договор коммерческого найма жилого помещения по своей юридической природе является консенсуальным¸ двусторонне обязывающим¸ возмездным. Подобная характеристика сближает рассматриваемый договор с договором аренды.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Приведем особенности договора коммерческого найма¸ отличающие его от договора социального найма.
Во-первых¸ договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и¸ в отличие от договора социального найма¸ не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.
Во-вторых¸ наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору коммерческого найма¸ если иное не установлено их соглашением.
В-третьих¸ заключению договора коммерческого найма не предшествует принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу¸ что обязательно при социальном найме.
Следующей особенностью для рассматриваемого договора является то¸ что в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.
|
|
|
Кроме того¸ по договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде¸ но и в государственном или муниципальном (хотя¸ конечно же¸ чаще всего помещения предоставляются в домах частного жилищного фонда).
Также особенностью договора коммерческого найма является то¸ что в отличие от договора социального найма¸ он носит срочный характер: коммерческий наем заключается на срок до 5 лет¸ в том числе и тогда¸ когда указание на срок в договоре отсутствует. Кроме того¸ возможен также и краткосрочный наем - до 1 года.
Коммерческий наем - всегда возмездный договор¸ в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.
Далее в отличие от договора социального найма объектом (предметом) договора коммерческого найма выступает изолированное жилое помещение¸ пригодное для постоянного проживания¸ благоустроенность которого не является обязательным признаком предмета договора. Данным помещением может быть квартира¸ жилой дом¸ часть квартиры или жилого дома (комната).
При этом смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.
Особенности договора коммерческого найма жилого помещения и его отличия от договора аренды состоят в следующем:
1. Одной из сторон договора должно быть физическое лицо. Между юридическими лицами в отношении жилого помещения заключается только договор аренды.
2. Договор найма заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации¸ как договор аренды зданий и сооружений.
3. Договор найма может быть заключен на срок¸ который не может превышать пяти лет (статья 683 ГК РФ)¸ в то время как договор аренды заключается на срок¸ определенный сторонами¸ или на неограниченный срок.
4. Расторгнуть договор найма сложнее¸ чем договор аренды.
5. Безусловным преимуществом договора найма помещения является отсутствие требования о государственной регистрации¸ в то время как договор аренды здания¸ сооружения¸ заключенный на срок более одного года¸ подлежит государственной регистрации.
|
|
|
Поскольку изменение условий договора оказывает непосредственное влияние на качество исполнения обязательства¸ представляется¸ что изменение договора должно сопровождаться такими последствиями¸ к примеру¸ как изменение цены договора.
Необходимость введения специальных ценовых режимов сопряжена с тем¸ что коммерческий наем ориентирован на людей с определенным уровнем дохода¸ не позволяющим им приобрести жилое помещение на праве собственности¸ но и не подпадающих под категорию малоимущих граждан¸ имеющих право претендовать на заключение договора социального найма жилого помещения.
Поэтому мы предлагаем дополнить Гражданский кодекс РФ статьей 688.1¸ сформулировав её следующим образом: «Граждане¸ которые не могут быть признаны малоимущими в связи с законодательством РФ. получают право на льготное заключение договора коммерческого найма жилого помещения. По договору должна предоставляться площадь не менее 8 метров квадратных жилой площади на одного человека.»
Ввиду отсутствия в Гражданском кодексе статьи¸ посвященной изменению договора найма жилого помещения¸ считаем необходимым предусмотреть такую норму в действующем законодательстве именно для договора найма жилого помещения¸ так как в этом договоре имеются особенности¸ не предусмотренные общими положениями об изменении договора (ст.450-453 ГК РФ).
Так как особенность предмета договора коммерческого найма выражается в многообразии выбора предоставляемых помещений¸ в зависимости от потребностей нанимателя. Так¸ для проживания на условиях краткосрочного найма могут быть предоставлены жилые помещения уровня помещений¸ находящихся в специализированном жилищном фонде¸ по минимальным ставкам (эконом-класс)¸ для стандартного проживания предоставляются помещения такого же уровня¸ как и по договорам социального найма по ставкам¸ соразмерным уровню комфортности помещения (стандарт-класс)¸ и помещения повышенного уровня комфортности¸ стоимость проживания в которых будет рассчитываться с учетом повышенного коэффициента (бизнес-класс).
2. Также необходимо внести дополнения в жилищный кодекс РФ: дополнить ст. 82 ЖК РФ частью 3 следующего содержания: "Лицо признается утратившим право пользования жилым помещением¸ предоставленным по договору коммерческого найма¸ на основании письменного заявления выехавшего гражданина или судебного решения в случаях:
|
|
|
- выезда члена семьи нанимателя в другое место жительства;
- признания виновными в неисполнении договора отдельных членов семьи нанимателя по основаниям¸ предусмотренным в пп. 1-4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ;
- лишения граждан родительских прав¸ если совместное проживание этих граждан с детьми¸ в отношении которых они лишены родительских прав¸ признано судом невозможным".
Современное состояние жилищного законодательства порождает необходимость введения минимальной нормы предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма¸ независимо от формы собственности на жилое помещение. Ограничение максимального размера жилого помещения¸ предоставляемого по договору коммерческого найма¸ не допускается.
На этом мой доклад окончен. Спасибо за внимание!
|
|
|
