Прокомментируем разъяснения Минрегиона России.
Избрание и полномочия В соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирных домах (МКД), в которых не созданы ТСЖ, ЖСК, СПК, обязаны избрать совет дома. Функции и полномочия совета:
Функции и полномочия председателя совета:
Совет избирается из числа собственников на общем собрании собственников сроком на два года, количество членов устанавливается с учетом числа подъездов, этажей, квартир. В случае ненадлежащего исполнения обязанностей может быть переизбран досрочно.
ОМС вправе инициировать проведение общего собрания по вопросу избрания совета, в т. ч. председателя (в течение III квартала 2012 г. (в трехмесячный срок по истечении года с 18.06.2011)). Подробнее условия избрания и полномочия участников жилищных отношений в случае избрания совета МКД представлены на рисунке. Приложении
Разъяснения Минрегиона России от 27.10.2011
Совет МКД:
Прокомментируем разъяснения Минрегиона России. Слова "вспомогательный инструмент" и "дополнительный способ" многие восприняли в уничижительном смысле как ориентир для определения места новой структуры в системе взаимоотношений участников рынка жилищных и коммунальных услуг. Нам представляется такое понимание этих слов несколько упрощенным. Если проанализировать всю первую фразу, напрашивается иной вывод: решения принимает общее собрание, их реализацию обеспечивает совет многоквартирного дома. То есть призвание совета весьма значительно: точно таким же «вспомогательным инструментом», только на другом уровне, является правительство -оно тоже реализует решения, принятые надлежащим органом. Также можно объяснить словосочетание "дополнительный способ" в сочетании со словами всей второй фразы. Если признать, что основными способами "осуществления общественного контроля и выражения общественного мнения при управлении многоквартирными домами"являются товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные и иные потребительские кооперативы, то новая структура - совет дома действительно "позиционируется в качестве дополнительного способа" осуществления контроля и выражения мнения жилищной общественности при управлении МКД.
Следует уточнить, что новая структура действительно не подменяет собой ТСЖ, ЖК и ЖСК - они действуют в сравнительно небольшом количестве домов (10-20%), в то время как в остальном жилищном фонде собственники до сих пор не были объединены для защиты своих интересов в процессе содержания своего жилья. Теперь такую защиту должны обеспечивать советы МКД. Основная деятельность советов будет осуществляться применительно к договорам управления МКД с управляющими организациями, а также к договорам на выполнение работ и предоставление услуг по содержанию домов. Серьезная ошибка допущена в разъяснении в отношении главной функции совета - контроля со стороны собственников за исполнением договоров. В разъяснении сказано: представляет интересы собственников при заключении договоров, контролирует заключение договоров, т. е. вместо постоянного контроля указан лишь разовый контроль в момент заключения договора. Такое "разъяснение" противоречит положениям о совете, приведенным в Жилищном кодексе, и в этой части им не следует руководствоваться. Комментарии к ст. 161.1 ЖК РФ Ряд вопросов функционирования советов МКД прописан явно недостаточно. Среди них вопрос о делопроизводстве. Кодекс не устанавливает обязанность совета даже по составлению протокола с принятыми решениями, доведению его до сведения всех собственников, направлению копии протокола в орган местного самоуправления. Деятельность совета весьма многогранна - созыв общего собрания занимает в ней сравнительно небольшую часть. Основные функции совет должен выполнять между собраниями, причем достаточно регулярно. Здесь и подготовка заключений по условиям проектов договоров и порядку их обсуждения, а также составление предложений о порядке пользования общим имуществом, в т. ч. земельным участком, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества, предоставления коммунальных услуг, по компетенции совета дома, избираемых в доме комиссий.
Объем и значение перечисленных функций практически не отличаются от функций правления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, однако отсутствие регистрации совета не позволяет говорить о возможности вознаграждения его членов, работающих на общественных началах. Еще одна сторона деятельности совета не получила достаточного отражения в Жилищном кодексе: Законодатель опять упустил из виду существенную разницу в осуществлении контроля за деятельностью управляющей организации по сравнению с деятельностью товарищества или кооператива. Последние, являясь некоммерческими организациями, не только работают не на себя, а на создавших их собственников, но и действуют под их постоянным контролем в лице специально предусмотренного для этой цели органа - ревизионной комиссии, имеющей широкие полномочия (проверяет все и в любое время). Для управляющих организаций законодатель до сих пор не создал ничего подобного - их отчет не регламентирован, его независимая экспертиза не предусмотрена. Совет МКД в рамках предоставленных ему полномочий может стать таким контролирующим органом либо самостоятельно, либо посредством комиссии, которую он вправе образовать. Однако статья Жилищного кодекса о совете не устанавливает обязательность исполнения им такой функции или создания одной из комиссий со статусом ревизионной. В результате на практике в большинстве случаев это не будет реализовано. Упущение законодателя мог бы исправить Минрегион России в своих разъяснениях, но не сделал этого. Последние замечания следует сделать в отношении личности и деятельности председателя совета МКД. Кандидатуру председателя выдвигает совет, поэтому при избрании совета те, кто заинтересован видеть в качестве председателя человека с определенными убеждениями, постараются сформировать его из соответствующих лиц. Наибольший интерес в этом отношении должны проявлять собственники помещений, чьи права призван защищать совет дома, однако свои интересы, не всегда совпадающие с интересами собственников, имеют и управляющая организация, и местная администрация. Поэтому если жители не проявят должной активности в создании собственной структуры, такая структура в их МКД все равно появится, но решать вопросы содержания дома она, возможно, будет уже не совсем так, как это нужно собственникам.
Воспользуйтесь поиском по сайту: ©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...
|