Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Прокомментируем разъяснения Минрегиона России.

Избрание и полномочия

В соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирных домах (МКД), в которых не созданы ТСЖ, ЖСК, СПК, обязаны избрать совет дома.

Функции и полномочия совета:

  • обеспечивает выполнение решений общего собрания соб­ственников помещений в МКД;
  • выносит на обсуждение общего собрания:
  1. предложения о порядке пользования общим имуществом (ОИ), включая земельный участок;
  2. предложения о порядке планирования управления и ор­ганизации работ по содержанию и ремонту ОИ;
  3. проекты договоров, заключаемых собственниками в от­ношении ОИ и предоставления коммунальных услуг, с за­ключением по условиям;
  • осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту ОИ и за качеством предоставляемых собственникам коммунальных услуг;
  • принимает решения об избрании комиссий собственников для подготовки предложений по вопросам управления МКД (коллегиальные совещательные органы управления МКД);
  • представляет на утверждение годового общего собрания отчет о проделанной работе, предложе­ния по вопросам компетенции со­вета, избираемых комиссий, и др.
  • Председатель совета избира­ется из числа членов совета МКД, подотчетен общему собранию собственников помещений МКД (ОСС).

Функции и полномочия пред­седателя совета:

  • вправе вступать в переговоры об условиях проекта договора управления МКД (при непосредственном управлении - об ус­ловиях соответствующих договоров) с доведением резуль­татов переговоров до сведения общего собрания собствен­ников помещений МКД;
  • на основании доверенности, выданной собственниками, заключает договор управления МКД (договоры, предусмот­ренные при непосредственном управлении), по которому приобретают права и становятся обязанными все собствен­ники, выдавшие доверенность;
  • осуществляет контроль за выполнением обязательств по за­ключенным договорам, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ре­монту ОИ в МКД, акты о нарушении нормативов качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ по тем же договорам, акты о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества на основании доверенности, выданной собственниками помещений МКД;
  • направляет в орган местного самоуправления (ОМС) обра­щения о невыполнении управляющей организацией обяза­тельств по данному договору;
  • выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставле­нием коммунальных услуг (по их доверенности).

Совет избирается из числа собственников на общем собрании собственников сроком на два года, количество членов устанав­ливается с учетом числа подъездов, этажей, квартир. В случае ненадлежащего исполнения обязанностей может быть переизбран досрочно.

ОМС вправе инициировать проведение общего собрания по вопросу избрания совета, в т. ч. председателя (в течение III квар­тала 2012 г. (в трехмесячный срок по истечении года с 18.06.2011)).

Подробнее условия избрания и полномочия участников жи­лищных отношений в случае избрания совета МКД представлены на рисунке. Приложении

В случае если в многоквартирном доме не создано товари­щество собственников жилья либо данный дом не управля­ется жилищным кооперативом или иным специализирован­ным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквар­тирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. Часть 1 ст. 161.1 ЖК РФ (введена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ)

Разъяснения Минрегиона России от 27.10.2011

Совет МКД:

  • является вспомогательным инструментом, призванным обе­спечить реализацию решений общего собрания собствен­ников помещений в МКД;
  • позиционируется в качестве дополнительного способа осу­ществления общественного контроля и выражения обще­ственного мнения при управлении МКД;
  • не подменяет собой такие способы управления, как ТСЖ или управляющая организация;
  • представляет интересы собственников при заключении до­говора управления МКД с управляющей организацией;
  • контролирует заключение договоров на выполнение работ и предоставление услуг по содержанию дома (при непо­средственном способе управления);
  • избирается общим собранием собственников МКД из числа собственников помещений.

Прокомментируем разъяснения Минрегиона России.

Слова "вспомогательный инструмент" и "дополнительный способ" многие восприняли в уничижительном смысле как ори­ентир для определения места новой структуры в системе взаимо­отношений участников рынка жилищных и коммунальных услуг. Нам представляется такое понимание этих слов несколько упро­щенным.

Если проанализировать всю первую фразу, напрашивается иной вывод: решения принимает общее собрание, их реализацию обеспечивает совет многоквартирного дома. То есть призвание совета весьма значительно: точно таким же «вспомогательным инструментом», только на другом уровне, является правительство -оно тоже реализует решения, принятые надлежащим органом.

Также можно объяснить словосочетание "дополнительный способ" в сочетании со словами всей второй фразы. Если при­знать, что основными способами "осуществления общественного контроля и выражения общественного мнения при управлении многоквартирными домами"являются товарищества собственни­ков жилья, жилищные, жилищно-строительные и иные потреби­тельские кооперативы, то новая структура - совет дома действи­тельно "позиционируется в качестве дополнительного способа" осуществления контроля и выражения мнения жилищной обще­ственности при управлении МКД.

Следует уточнить, что новая структура действительно не под­меняет собой ТСЖ, ЖК и ЖСК - они действуют в сравнительно небольшом количестве домов (10-20%), в то время как в осталь­ном жилищном фонде собственники до сих пор не были объеди­нены для защиты своих интересов в процессе содержания свое­го жилья. Теперь такую защиту должны обеспечивать советы МКД.

Основная деятельность советов будет осуществляться при­менительно к договорам управления МКД с управляющими ор­ганизациями, а также к договорам на выполнение работ и предо­ставление услуг по содержанию домов.

Серьезная ошибка допущена в разъяснении в отношении главной функции совета - контроля со стороны собственников за исполнением договоров. В разъяснении сказано: представля­ет интересы собственников при заключении договоров, контро­лирует заключение договоров, т. е. вместо постоянного контроля указан лишь разовый контроль в момент заключения договора.

Такое "разъяснение" противоречит положениям о совете, при­веденным в Жилищном кодексе, и в этой части им не следует руководствоваться.

Комментарии к ст. 161.1 ЖК РФ

Ряд вопросов функционирования советов МКД прописан явно недостаточно. Среди них вопрос о делопроизводстве. Кодекс не устанавливает обязанность совета даже по составлению прото­кола с принятыми решениями, доведению его до сведения всех собственников, направлению копии протокола в орган местного самоуправления.

Деятельность совета весьма многогранна - созыв общего со­брания занимает в ней сравнительно небольшую часть. Основные функции совет должен выполнять между собраниями, причем достаточно регулярно. Здесь и подготовка заключений по усло­виям проектов договоров и порядку их обсуждения, а также составление предложений о порядке пользования общим имуще­ством, в т. ч. земельным участком, о порядке планирования и ор­ганизации работ по содержанию и ремонту общего имущества, предоставления коммунальных услуг, по компетенции совета дома, избираемых в доме комиссий.

Объем и значение перечисленных функций практически не отличаются от функций правления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, однако отсутствие регистра­ции совета не позволяет говорить о возможности вознаграждения его членов, работающих на общественных началах.

Еще одна сторона деятельности совета не получила достаточ­ного отражения в Жилищном кодексе:

Законодатель опять упустил из виду существенную разницу в осуществлении контроля за деятельностью управляющей орга­низации по сравнению с деятельностью товарищества или ко­оператива. Последние, являясь некоммерческими организациями, не только работают не на себя, а на создавших их собственников, но и действуют под их постоянным контролем в лице специально предусмотренного для этой цели органа - ревизионной комиссии, имеющей широкие полномочия (проверяет все и в любое время). Для управляющих организаций законодатель до сих пор не соз­дал ничего подобного - их отчет не регламентирован, его неза­висимая экспертиза не предусмотрена.

Совет МКД в рамках предоставленных ему полномочий может стать таким контролирующим органом либо самостоятельно, либо посредством комиссии, которую он вправе образовать. Однако статья Жилищного кодекса о совете не устанавливает обязатель­ность исполнения им такой функции или создания одной из ко­миссий со статусом ревизионной. В результате на практике в боль­шинстве случаев это не будет реализовано. Упущение законода­теля мог бы исправить Минрегион России в своих разъяснениях, но не сделал этого.

Последние замечания следует сделать в отношении личности и деятельности председателя совета МКД. Кандидатуру предсе­дателя выдвигает совет, поэтому при избрании совета те, кто за­интересован видеть в качестве председателя человека с опреде­ленными убеждениями, постараются сформировать его из соот­ветствующих лиц. Наибольший интерес в этом отношении должны проявлять собственники помещений, чьи права призван защищать совет дома, однако свои интересы, не всегда совпада­ющие с интересами собственников, имеют и управляющая орга­низация, и местная администрация.

Поэтому если жители не проявят должной активности в создании собственной структуры, такая структура в их МКД все равно появится, но решать вопро­сы содержания дома она, возможно, будет уже не совсем так, как это нужно собственникам.

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...