 |
Раздел VIII. Обязательства по передаче имущества
|
|
|
|
В ПОЛЬЗОВАНИЕ
Глава 38. ДОГОВОР АРЕНДЫ
§ 1. Общие положения о договоре аренды
1. Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК).
Аренда - одна из конструкций, призванных оформлять передачу в возмездное пользование индивидуально-определенных вещей без перехода права собственности. Значение аренды для разных правопорядков зависит от места аренды в системе соответствующих конструкций. Например, по римскому праву договор найма создавал правоотношение только между нанимателем и наймодателем и не имел никакого правового эффекта для третьих лиц. Так, при продаже имущества права арендатора не сохранялись <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).
<1> См. об этом: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. М., 2005. С. 382 (автор главы - В.В. Витрянский).
Исторически в современном российском правопорядке сложилось так, что именно договор аренды стал основной формой передачи имущества в возмездное пользование для самых разных целей. Это, к примеру, и предоставление земельных участков для строительства, и долговременное пользование объектами недвижимости, и прокат снаряжения для занятий спортом. Поэтому по российскому гражданскому праву договор аренды создает не только относительное правоотношение между арендатором и арендодателем, но и абсолютное правоотношение между арендатором и третьими лицами ("всяким и каждым", кто должен не препятствовать арендатору в осуществлении владения и пользования объектом аренды) <1>. Вместе с тем по целому ряду причин к отношениям по возмездному владению и пользованию жилыми помещениями нормы об аренде не применяются.
|
|
|
--------------------------------
<1> См.: Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. СПб., 2004. Т. III: Обязательственное право. С. 325.
Признаки договора аренды.
1) Исходя из легального определения, договор аренды является:
- консенсуальным <1>, поскольку возникновение прав и обязанностей по договору связывается с достижением соглашения, а не с передачей имущества арендатору;
--------------------------------
<1> Это общее правило, исключением можно считать аренду транспортных средств.
- возмездным - в качестве аренды может быть квалифицирован только договор, который предполагает и передачу объекта аренды в интересах арендатора, а не, например, для обеспечения сохранности, и арендную плату;
- двусторонне обязывающим (взаимным), поскольку предполагает наличие прав и соответствующих им обязанностей у обеих сторон.
2) Аренда всегда предполагает временное пользование непотребляемыми (абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК) и индивидуально-определенными вещами и имущественными комплексами. Арендатор должен вернуть не такое же имущество, а то же самое имущество.
3) Аренда может обременять право собственности, но не прекращает ни это право, ни иные права на соответствующий объект.
3. Виды договора аренды. Во-первых, все договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды, регулируемые только общими правилами об аренде, и договоры аренды, регулируемые как общими, так и специальными нормами. При этом специальные нормы могут содержаться не только в ГК, но и в других нормативных актах (например, в ЗК, Лесном кодексе).
|
|
|
Типизацию специальных видов аренды осуществляет сам законодатель <1>. Это не классификация, поскольку проводится по различным критериям. Так, выделение аренды зданий, сооружений, предприятий обусловлено спецификой объекта аренды, проката - спецификой и предмета, и субъектного состава, лизинга - прежде всего спецификой содержания.
--------------------------------
<1> В терминологии ст. 625 ГК это "отдельные виды договоров аренды" и "договоры аренды отдельных видов имущества".
Во-вторых, все договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды имущества, находящегося в частной собственности, и договоры аренды государственного и муниципального имущества. Здесь законодатель не устанавливает какие-то особые договорные типы, но предусматривает определенные особенности правового регулирования договоров аренды любого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимость заключения таких договоров на торгах и изъятия из данного правила <1>.
--------------------------------
<1> См.: ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
В-третьих, из легального определения вытекает деление по объему прав арендатора на аренду, предполагающую возможность владеть и пользоваться объектом, и аренду, предполагающую возможность только пользоваться объектом. Ко второму виду относится, например, договор, по которому арендатор имеет право пользоваться не всей вещью, а только ее отдельной частью <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73.
В-четвертых, в зависимости от наличия у арендатора возможности выкупить арендованное имущество договор имущественного найма можно подразделить на аренду с правом выкупа и аренду без права выкупа. По общему правилу любой договор аренды предполагается без права выкупа. Договор с правом выкупа имеет ряд особенностей, в частности он должен заключаться в форме, предусмотренной для купли-продажи соответствующего имущества.
4. Источники правового регулирования. Во-первых, ГК содержит общие положения о договоре аренды и специальные нормы об определенных типах договоров аренды.
Во-вторых, к договору аренды применимы общие положения ГК о договорах и об обязательствах, а также все положения общего характера (о сделках, об исковой давности и т.д.), если иное не установлено специальными нормами.
|
|
|
В-третьих, специальные нормы об определенных видах договоров устанавливаются в отдельных федеральных законах. При этом если ГК предполагает возможность установления особых правил об аренде иным законом <1>, то приоритет должны иметь правила этого закона как специальные нормы. Если ГК не предусматривает такой возможности, то приоритет должны иметь правила ГК (абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК).
--------------------------------
<1> Примером такого закона может служить ЗК (п. 2 ст. 607 ГК).
В-четвертых, регулирование отдельных арендных отношений осуществляется подзаконными актами различного уровня <1>.
--------------------------------
<1> Приказ ФАС России от 10 февраля 2010 г. N 67.
|
|
|
