МАИ и некоторые задачи оценки недвижимости

1. Первой рассмотрим задачу об оценке отношения спроса к предложению на рынке недвижимости. Ее решение является важным этапом при использовании затратного подхода, а также оценке земельного участка методом остатка.
Одним из подходов, позволяющих провести необходимую оценку, является непосредственная оценка, как спроса, так и предложения. Но возникающие при этом проблемы связаны с нахождением надежных исходных данных. К сожалению, в настоящее время сложно рассчитывать на получение подобной информации. И, соответственно, приходится искать опосредованные методы по определению указанного отношения.
Применение МАИ позволяет построить такую методику. И, поскольку этот метод является экспертным, постольку результат будет соответствовать конкретному изучаемому рынку недвижимости.
Построение экспертной модели по оценке отношения спроса к предложению необходимо начинать с построения иерархии. При этом, учитывая особенности МАИ, представляется более естественным оценивать сразу отношение, не разбивая его на составляющие. В этом случае в беседах с экспертами определяется список факторов, определяющих искомое отношение. В результате получим следующую иерархию:

Затем с помощью метода попарных сравнений происходит определение весовых коэффициентов, соответствующих степени влияния конкретного фактора на отношение спроса к предложению. Затем для каждого фактора определяется шкала возможных значений.
В дальнейшем определяются значения всех факторов в соответствующих шкалах. Это можно сделать по крайней мере двумя способами: либо напрямую (если позволяет имеющаяся в наличии информация), либо опять же проведя среди экспертов попарное сравнение между допустимыми значениями фактора. Если же отсутствуют данные о реальных значениях факторов и эксперты затрудняются провести указанные сравнения, то необходимо провести дополнительное разбиение подобного фактора на систему субфакторов. Оценив их весовые коэффициенты и определив значения, получаем значение проблематичного фактора. Последовательно применяя указанный способ разбиения и проводя определения весовых коэффициентов, можно построить иерархию и получить с ее помощью значение отношения спроса к предложению. 2. В качестве второго приложения МАИ рассмотрим уже обсуждавшийся (журнал «ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ» №4 за 99 год статья Г.Г. Азгольдова «Проблема согласования оценок и ее возможное решение», а также В.А. Шакин «Комментарий к статье Г.Г. Азгольдова «Проблема согласования оценок и ее возможное решение»») вопрос о согласовании результатов оценки, полученных различными методами в рамках затратного, рыночного и доходного подходов.
На наш взгляд требование соответствия применяемого метода цели, с которой проводится оценка, является важнейшим. Но одновременно нельзя не принимать во внимание и оценки, полученные другими методами. Также нельзя не учитывать и степень надежности используемой исходной информации. В результате объединения этих требований и в соответствии с описанным подходом построим иерархию.

В соответствии с построенной иерархией, для получения единой оценки, прежде всего, необходимо определиться в той степени, в которой характеристики «соответствие поставленной цели» и «надежность оценки» определяют единую оценку. Совершенно ясно, что обе характеристики важны, но которая важнее и во сколько важнее необходимо определить в первую очередь. Для этого наряду с другими подходами можно воспользоваться и методом попарных сравнений. Для этого заполним матрицу парных сравнений:

	Соответствие	Надежность
Соответствие
Надежность	1/7

Такое задание степени предпочтения характеристики «соответствие» перед характеристикой «надежность» определяет следующие весовые коэффициенты:
• «соответствие» – 0,875;

• «надежность» - 0,125.

На следующем этапе определяем, какой из применяемых методов проведения оценки наиболее соответствует цели. Для этого формируется соответствующая матрица парных сравнений:

	Затратный	Рыночный	Доходный
Затратный		1/5	1/3
Рыночный
Доходный		1/5

Данная матрица показывает, что рыночный подход наиболее соответствует цели проведения данной оценки, несколько в меньшей степени этой цели соответствует доходный метод и совсем мало соответствует затратный подход. Соответствующие весовые коэффициенты (в порядке, определяемом матрицей) равны: 0,083; 0,564; 0,353.

Аналогичная матрица для определения степени надежности оценок (в соответствии со статьей Г.Г. Азгальдова) имеет вид

	Затратный	Рыночный	Доходный
Затратный		0,6	0,85
Рыночный	1,67		1,43
Доходный	1,17	0,7

Соответствующие весовые коэффициенты для характеристики «надежность» будут равны: 0,26; 0,43; 0,31.

Следуя примеру приведенному Г.Г. Азгальдовым примем значение стоимости недвижимости по затратному методу равное 1550000 руб., по рыночному методу – 1240000 руб. и, наконец, по доходному методу – 1880000 руб.

Тогда с учетом весовых коэффициентов получаем объединенную оценку данной недвижимости равную 1519000 руб.

Постольку поскольку рыночный подход наиболее соответствует цели проведения оценки и этот же метод является наиболее надежным, то естественно и итоговая оценка в большей степени определяется рыночным подходом.

Если же матрица, описывающая сравнения характеристик по степени их соответствия цели, будет иная:

	Затратный	Рыночный	Доходный
Затратный		1/5	1/7
Рыночный			1/2
Доходный

Данная матрица отдает предпочтение доходному методу перед рыночным подходом. И, как следствие, изменилось значение окончательной оценки, которое в этом случае будет равно 1604000 руб.

Таким образом, видно, что описанный способ получения единой оценки объединяет оба метода, ссылки на которые были сделаны выше. И, следовательно, он не является альтернативой указанным методам, а является их естественным расширением.
3. В качестве последнего примера использования МАИ в оценочной деятельности, рассмотрим задачу оценки ставки дисконтирования.

При выборе исходной модели для оценки ставки дисконтирования необходимо учитывать опыт, имеющийся у экспертов (практикующих оценщиков). Учитывая сделанное замечание, приведем краткое описание метода оценки ставки дисконтирования.
В данном примере рассматриваются 4 основных типа недвижимости: офисные, торговые, складские и производственные помещения.

Каждый тип недвижимости (в рамках данной модели) описывается:

• районом расположения;

• удаленностью от ближайшего центра развитой инфраструктуры;

• техническими характеристиками собственно недвижимости.

При этом приведенные выше характеристики являются ценообразующими факторами данного сегмента недвижимости.

 

Тип недвижимости	Ее характеристики
Офисы	1. общая площадь 2. отделка 3. наличие отдельного входа 4. этаж 5. отдельностоящее, встроенное, пристроенное 6. наличие автостоянки 7. наличие телефона 8. наличие охраны
Торговые площади	1. общая площадь 2. отделка 3. отдельностоящее, встроенное, пристроенное 4. наличие автостоянки 5. наличие витрины 6. наличие холодильного оборудования 7. соотношение торговой площади и подсобных помещений
Складские помещения	1. общая площадь 2. теплый или холодный склад 3. наличие подъездных путей 4. наличие охраны 5. наличие подъемного оборудования 6. высота помещения
Производственные помещения	1. общая площадь 2. наличие разрешенных мощностей 3. техническое состояние 4. наличие подъездных путей 5. наличие вытяжной вентиляции

Для каждой характеристики собирается следующая информация:

• минимальное значение;

• максимальное значение;

• значение, соответствующее наименьшей ставки дисконтирования (С_д-min);

• значение соответствующее наибольшей ставки дисконтирования (С_д-max).

Таким образом, на этапе описания объектов недвижимости эксперты заполняют таблицы, аналогичные представленной ниже:

Офис	min	max	Сд-min	Сд-max	Сред. знач.
Характеристики

В дальнейшем в соответствии с графой «Средн. знач.» формируется типовой представитель для данного вида недвижимости. По графам min и max строятся зависимости, по которым определяются нормированные значения отклонений характеристик реальной недвижимости от значений характеристик типового представителя.
Модель оценки ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования (С_д) определяется из соотношения:

С_д = С_б+a_нР_н+a_л Р_л+a_м Р_м,

где: С_б - безрисковая ставка;

Р_н - риск вложения в недвижимость;

Р_л - риск ликвидности;

Р_м - риск инвестиционного менеджмента.

a_н, a_л, a_м - соответствующие весовые коэффициенты.

Безрисковая ставка дисконтирования определяется известными методами. При этом рекомендуется использовать реальную безрисковую ставку.

Определение уровней рисков вложения в недвижимость, ликвидности и инвестиционного менеджмента определяется в два этапа. На первом этапе определяются уровни рисков для фиксированного типового представителя (Р^п_н, Р^п_л, Р^п_м). Затем определяются поправки с учетом особенностей реально оцениваемой недвижимости (DР^п_н, DР^п_л, DР^п_м).

Тогда риск вычисляются следующим образом:

Р=Р^п * DР

Поправки DР определяются в соответствии с отклонением характеристик типового представителя от характеристик оцениваемой реальной недвижимости:

DР = b₁(Dz₁) *... * b_к(Dz_к) * b_р(Dz_р) * b_у(Dz_у),

где z₁,..., z_к - значения характеристик собственно недвижимости;

z_р - характеристика, соответствующая району расположения недвижимости и его удаленности от центра города;

z_у - характеристика, описывающая удаленность от ближайшего локального центра развитой инфраструктуры;

b_i - функции, описывающие степень влияния изменения данной характеристики на изменение уровня риска (своего рода эластичность риска по основным характеристикам недвижимости).
При определении степени отклонения характеристик z_i реального объекта недвижимости от типового представителя необходимо принимать во внимание следующее:

(а) у каждой характеристики существует своя индивидуальная шкала измерений;

(б) шкалы для измерения величины отклонений должны быть соизмеримы между собой и соответствовать применяемому методу обработки.

Оценка основных рисков для типового представителя проводится по методу, обсуждавшемуся в рамках первого примера. Аналогично проводится оценка рисков как для представителя с минимальным коэффициентом дисконтирования, так и для представителя с максимальным коэффициентом дисконтирования.

Окончательная оценка ставки дисконтирования для конкретной недвижимости определяется из сравнения значений характеристик конкретной недвижимости с типовой недвижимостью, а также с представителями недвижимости, имеющими минимальное и максимальное значения ставки дисконтирования. Иерархия проведения данной оценки представлена на рисунке.

Как видно из приведенных примеров метод анализа иерархий может найти широкое и разностороннее применение в теории и практике оценки.

 

⇐ Предыдущая12

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: