Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Метод прямой капитализации дохода




Методы оценки земли

 

Экономическое содержание доходного подхода. Доходный подход к оценке земельных участков включает ме­тоды, позволяющие получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В ос­нове доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других вы­год. При этом стоимость земельного участка может быть определе­на путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или дисконтирования ожидаемых будущих доходов и вы­ручки от последующей перепродажи.

Капитализация представляет собой деление дохода от исполь­зования земельного участка на соответствующую ставку капитали­зации, в результате чего величина дохода превращается в стои­мость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации основаны на использовании следующей формулы:

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финан­совой системы, правового регулирования земельного рынка. Исполь­зование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ и финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как рет­роспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложе­ния. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расче­тах, - потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на оди­наковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных, то же самое относится и к учету налогообложения.

Метод прямой капитализации дохода

Доходный подход включает метод прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам, или метод дискон­тированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода основан на определе­нии дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации.

Капитализация дохода по периодам строится на определе­нии потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод ис­пользуется редко. При использовании метода прямой капитализа­ции дохода необходимо определить величину дохода и ставку ка­питализации.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

- рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

- часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

- арендная плата для оценки земель поселений;

- доход от прироста стоимости земельного участка, полу­чаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение величины ставки капитализации. В отличие от ставки капитализа­ции, рассчитываемой для изнашивающейся недвижимости (зданий, сооружений и т.п.) и состоящей из двух частей - ставки дохода и возмещения капитала, ставка капитализации для земли включает только первую часть.

На практике сложилось три подхода к расчету ставки капи­тализации, первоначально разработанных для капитализации зе­мельной ренты, то есть оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход - это рассмотрение земельного участка как раз­новидности денежного капитала и соответственно производят рас­чет ставки капитализации, исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3%-средняя учетная ставка в Испании.

Второй подход - расчет ставки капитализации методом куму­лятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке городских земель в Алматы. Ставка капитализации включает следующие составные части:

безрисковую ставку - например, процентную ставку банка по валютным вкладам;

региональный риск;

• риск ликвидности- это риск, связанный с возможностью, возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

Третий подход - метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж). Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравниваемых продаж.

Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену прода­жи по объектам-аналогам. Желательно рассчитывать среднее значение по нескольким продажам сопоставимых земельных участков.

К ограничениям в использовании метода капитализации отно­сятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных зе­мельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, принося­щих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов доходного подхода является капитализа­ция земельной арендной платы. Под арендой понимается пре­доставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или фи­зическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные для капитализации по­лучают из анализа рыночной информации о ценах продажи участ­ков земли, аналогичных оцениваемому участку или величин аренд­ной платы.

Распределение дохода между земельным участком и расположенными на нем зданиями и сооружениями

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, при­ходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточ­ной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управле­ния, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов до­ход приписывается земельному участку.

При применении техники остатка дохода для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований в доходу для зданий и сооружений.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни. Данный метод может быть применен для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

 

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...