Метод а: работа с риэлтором

Когда встает вопрос о поиске земли для вашей будущей общины, перед вами встают, по крайней мере, три возможных пути. Вы можете работать с одним или несколькими риэлторами; вы можете работать самостоятельно; вы можете работать самостоятельно, прибегая к помощи риэлтора время от времени.

Давайте посмотрим, как работают агентства недвижимости.

Риэлторские агентства заключают контракты с владельцами недвижимости, желающими ее продать, на срок от трех до двенадцати месяцев, в соответствии с которым они обязуются найти для него подходящего покупателя. <...> Риэлтор вешает на объект недвижимости знак «Продается», дает соответствующие объявления в газеты и местные списки и каталоги продающейся недвижимости. Он размещает описание объекта в местном списке Мультилистинговой службы⁷⁶ и возит потенциальных покупателей для его осмотра.

76 Мультилистинговая служба (Multiple Listing Service (MLS); в России зачастую используется сокращение ЕМЛС, что расшифровывается как единая мультилистинговая система) - это компьютеризированный список всех домов, выставленных на продажу в каком-либо районе. Обычно риэлтор платит определенную сумму денег, и ваш дом вносится в списки MLS. Хотелось бы отметить, что единая мультилистинговая система – это основное место поиска покупателями и агентами жилья по определенным параметрам. MLS стала своеобразным стандартом в сфере недвижимости и не один уважающий себя риэлтор не станет заниматься куплей и продажей, не прибегая к помощи этой системы. Единственные брокеры жилья, которые не прибегают к помощи этой системы – это люди, занимающиеся домами знаменитостей, известных политиков и других важных персон. (http://www.good-dom.com/index.php?id=74) – прим. перев.

Если недвижимость продается в течение срока действия контракта, риэлтор получает определенную сумму в качестве комиссии, обычно от четырех до десяти процентов от окончательной продажной цены. Комиссия уплачивается риэлтору, независимо от того, действительно ли он продал землю, или же продавец сам напрямую продал ее случайно подвернувшемуся покупателю вроде вашей группы. Таким образом, если вы напрямую связываетесь с продавцом, собственность которого в данный момент является объектом риэлторского контракта (или, как это обычно оговаривается, была его объектом в течение предыдущих шести месяцев или года), то агентское вознаграждение все равно будет подлежать уплате, и это нужно учитывать, когда вы договариваетесь с продавцом о цене. Впрочем, разумеется, вы можете поторговаться по поводу цены и комиссионного вознаграждения не только с продавцом, но и с агентом.

Предположим, ваша группа решила работать с одним или несколькими риэлторами, потому что они знают рынок и потенциально подходящие вам объекты недвижимости намного лучше, чем вы, и у вас нет достаточно времени или энергии для того, чтобы посвятить его изучению местного земельного рынка так, как это будет описано ниже. В этом случае самое первое, что вам следует учесть – это то, что, поскольку риэлторские агентства заключают договор именно с продавцами и в их интересах, то, в силу условий этого договора, они обязаны получить за землю максимально высокую цену и наиболее выгодные условия для продавца, а не самую дешевую цену и наиболее выгодные условия для покупателя.

Впрочем, есть вариант заключить с одним или несколькими агентствами «покупательский» контракт на те же три месяца или дольше. Это означает, что теперь риэлтор будет работать на вас, а не на продавца, и будет стараться найти землю за самую низкую цену и на самых выгодных для вас условиях либо за твердую сумму вознаграждения, либо за процент от продажной цены или разницы в цене – как вы договоритесь. Внимательно прочитайте договор на предмет наличия условия об агентском вознаграждении в случае, если вы найдете и купите землю самостоятельно после истечения срока его действия. Если такое условие имеется, вы можете его оспорить. Имейте в виду, что обо всех условиях и размерах вознаграждения в любом агентском договоре вы можете торговаться. Опытные покупатели недвижимости (и многие основатели общин) очень рекомендуют перед подписанием контракта дать его на проверку юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью, даже если за это придется сколько-то заплатить.

Если одни риэлторские агентства могут согласиться работать на вас на условиях «покупательского» контракта без каких-либо доказательств вашей платежеспособности, то другие не станут заключать с вами договор, до тех пор, пока не получат документы, подтверждающие вашу кредитоспособность (например, справку из местного кредитного учреждения). Агент также может пожелать ознакомиться со справками о вашем имуществе и доходах и изучить кредитную историю каждого из вас перед тем, как даст вам свое согласие.

Конкретные виды услуг, которые вы будете получать от вашего агента, как и размеры комиссионного вознаграждения, зависят от того, как вы договоритесь. Вы можете обговорить полный комплект услуг, в соответствии с которым агент будет непосредственно возить вас на осмотр каждого объекта, или же договориться о более простой форме обслуживания, в соответствии с которой агент будет предоставлять вам распечатки из базы данных Мультилистинговой службы с описанием подходящих объектов и карту, а дальше уже вы будете действовать сами.

Необходимо выбирать подходящее риэлторское агентство, специализирующееся именно на том типе недвижимости, который вы ищете. Если вас интересует земля в сельской местности, начните с агентств, специализирующихся на продаже ферм и ранчо; если вас интересует территория города или пригород, обращайтесь к тем, кто специализируется на коммерческой, многосемейной и коттеджной застройке.

Вы можете поступить так, как Круг Сеятелей (Sowing Circle), и написать формальное письмо всем агентствам, входящим в местное отделение Ассоциации риэлторов⁷⁷ или Мультилистинговой службы, а также прочим агентствам недвижимости, обозначенным в местном телефонном справочнике.

77 В США слово «риэлтор» (realtor) не эквивалентно слову «агент по продаже недвижимости», как в России, а является зарегистрированным товарным знаком и обозначает только тех агентов, которые являются членами Национальной Ассоциации Риэлторов (National Association of Realtors), которая объединяет специалистов по работе с недвижимостью и, одновременно, следит за профессионализмом, порядочностью, законопослушностью и этикой своих членов. Если специалист, ведущий свою деятельность на рынке недвижимости, не выполняет правила организации, то он исключается из ее рядов. Для вступления в Ассоциацию требуется пройти специальные курсы и сдать квалификационный экзамен. Ассоциация имеет свои местные отделения (Boards of Realtors). Двадцатипятилетняя деятельность Национальной Ассоциации Риэлторов в США и придала понятию «риэлтор» (realtor) оттенок компетентности и авторитетности по сравнению с обычным «агентом по недвижимости». (см., например, http://www.realcoming.com/2009/05/blog- post_22.html) – прим. перев.

Дэйв Хенсон из Круга Сеятелей рекомендует добавлять крупными буквами в конце письма следующую надпись: «Пожалуйста, просим не связываться с нами, если у вас нет объекта недвижимости, точно соответствующего представленному описанию». Инициативная группа Круга Сеятелей не сделала этой оговорки, и в итоге получила большое количество звонков о продаже трехкомнатных коттеджей в пригороде. Дэйв также рекомендует представляться в письме как «группа семей» или «группа граждан», а не как «экологическое поселение» или «община». «Нет смысла отпугивать людей, возбуждая в них возможные предубеждения и негативные ассоциации, связанные с этими словами». (См. «Письмо Круга Сеятелей в агентства недвижимости» в главе 9).

Но независимо от того, будете ли вы искать вашего агента при помощи писем или путем нанесения личных визитов в риэлторские агентства, когда вы найдете такого, который вам понравится, который, на ваш взгляд, резонирует с вашими ценностями, и с которым вам захочется вместе работать, расскажите ему подробнее о том, чего вы хотите и почему вы хотите именно этого, чтобы он действительно смог по-настоящему помочь вам