Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!

Глава III . Особые формы собственности на жилище.

& 1. Кондоминиум

Серьезными новшествами отличаются включенные в Закон главы 6 и 7: «Кондоминиум» и «Управление объектом кондоминиума». Необходимость таких глав была вызвана прежде всего массовыми «преобразованиями» нанимателей государственных квартир в их собственников. В короткое время множество государственных многоквартирных домов было полностью или почти полностью приватизировано. В одном доме появились десятки собственников, которые быстро усвоили, что стали полными хозяевами своих квартир, но не проявляли практически никакой заботы о содержании дома в целом. Да и жилищные органы старались освободиться от такой заботы, хотя не прочь были выступать в роли собственников для извлечения доходов от сдачи в аренду подъездов, подвалов и других не относящихся к квартирам частей жилого здания. Между тем, еще Жилищный кодекс 1992 года предусматривал, что собственники отдельных квартир одного дома обязаны соразмерно участвовать в общих затратах по его содержанию (статья 24 Жилищного кодекса).

Однако конкретные формы, обеспечивающие использование жилого дома, имеющего множество индивидуальных собственников, в качестве единого, хорошо функционирующего жилищного комплекса, наше законодательство не предусматривало.

Изучение мирового опыта показало необходимость обратиться к такой своеобразной форме общей собственности как кондоминиум. Эта форма хорошо известна многим государствам, ибо и там весьма распространенным способом эксплуатации многоквартирных домов является не столько сдача собственником дома имеющихся в нем квартир в аренду большому числу нанимателей, сколько продажа квартир в индивидуальную собственность множеству покупателей. И здесь используется модель кондоминиума.

Что же такое кондоминиума?

Это - своеобразная, объективно существующая форма собственности, которая статьей 2 Закона определена следующим образом: «Особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при котором помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности».

Даже небольшой дом, построенный двумя собственниками, может быть объектом кондоминиума, ибо каждая из двух квартир дома может находиться в индивидуальной собственности, а общие коридор, выход, сеть инженерного оборудования, подводящая к квартирам дома коммунальные ресурсы, и некоторые другие предметы будут находиться в общей долевой собственности. Это еще более отчетливо видно в многоквартирном доме с большим числом собственников квартир.

Следует четко ограничивать кондоминиум как объект правовых отношений, от субъектов этих отношений,то есть от управляющего домом объединения собственников, независимо от его организационно-правовой формы.1

В соответствии со статьей 31 Закона для кондоминиума характерно то, что:

1)каждый собственник, участник кондоминиума самостоятельно, независимо от воли и желания других участников, распоряжается своей квартирой;

2)остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, в том числе и общий земельный участок,1 относится к общей долевой собственности (общему имуществу) всех участников кондоминиума. Но доли участников пространственно не выделены и поэтому по отношению ко всей массе общей собственности выражаются в частях или процентах целого. Конкретный размер доли устанавливается как отношение размера полезной площади жилого помещения, находящегося в раздельной индивидуальной собственности данного участника, к размеру общей полезной площади всех помещений дома. Такая доля не может быть выделена в натуре. Ее обычно называют идеальной долей, и ее главное назначение - послужить критерием для определения размера денежного участия каждого собственника в расходах на содержание всего общего имущества;

3)каждый участник кондоминиума на равных, независимых от размера доли основания вправе пользоваться общим имуществом.

Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в силу того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или особых регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на его существование;

4)индивидуальная собственность участника кондоминиума и доля этого участника в общем имуществе неразделимо связаны.

В порядке осуществления права общей собственности участники кондоминиума или орган, управляющий кондоминиумом, могут передать отдельным участникам часть общего имущества в ограниченное пользование (например, земельный участок под индивидуальный гараж). Условия пользования определяются решением о передаче. Право ограниченного пользования непередаваемо и неотчуждаемо.

В жилом доме помимо жилых помещений могут быть нежилые помещения, также находящиеся в индивидуальной собственности (магазины, парикмахерские, конторы и т.д.). Их собственники также являются участниками кондоминиума, занимая правовое положение в кондоминиальных отношениях, аналогичное положению собственников жилых помещений.

Закон устанавливает равное правовое положение участников кондоминиума при решении всех вопросов, затрагивающих общий интерес (статьи 33, 43, 47 Закона).

Если в одном жилом помещении (в одной квартире) проживают два или несколько собственников, а также если одно нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам, они все вместе рассматриваются как один участник кондоминиума (статья 33 Закона).

Кондоминиум, как всякая недвижимость, подлежит государственной регистрации в качестве единого комплекса, в котором выделяются объекты индивидуальной и раздельной собственности. Всякое изменение в составе собственников вследствие, например, продажи квартиры, требует внесения соответствующих изменений в регистрационные документы.

& 2. Управление объектом кондоминиума.

Поскольку в настоящее время жилые дома, объективно существующие в форме кондоминиальной собственности, управляются поспешно образованными кооперативами собственников квартир (КСК), такая форма управления кондоминиумом представляется на первый взгляд единственно возможной. Но Закон не содержит подобного категорического утверждения, напротив, допускает существование и других форм управления по выбору собственников (ст. 42 ЗЖО).

При выборе формы управления всем домом необходимо учитывать, что дом должен управляться весь в целом как единый жилищный комплекс, ибо единство и общая принадлежность всех вне квартальных помещений и сооружений, всей инженерной системы, обеспечивающей жизнедеятельность такого жилищного комплекса, настоятельно требуют в отношении всего дома непрерывного наблюдения, контроля, ремонта, предупреждения аварий и устранения их последствий. Словом, всех необходимых действий, без которых эксплуатация дома и условия проживания в нем будут резко ухудшены или даже разрушены.

Индивидуальные договоры, не ухудшающие единой системы управления, возможны лишь для оказания сугубо индивидуальных услуг: внутриквартирное электроснабжение, телефон и некоторые другие услуги.

Для домов, в которых помимо квартир имеются и другие индивидуально используемые собственником нежилые помещения (офисы, магазины, парикмахерские, ремонтные мастерские и т.п.), орган управления, аналогичный КСК, более точно именовать кооперативом собственников помещений - КСП. Правовой статус КСП и КСК является тождественным и кроме небольших различий, связанных с содержанием жилых и нежилых помещений, условия создания и деятельности как КСК, так и КСП являются однотипными.

Разумеется, избрание той или иной формы управления относится, как уже говорилось, к компетенции собственников квартир. Но поскольку, во-первых, использование какой-либо формы необходимо, и во-вторых, управление домом как таковым может осуществляться лишь в одной организационной форме, следует реально учитывать более целесообразной форму КСК.

Согласно Закону любой из собственников может быть инициатором образования КСК, но решение об этом должно быть принято на учредительном собрании, на котором присутствует не менее половины собственников в помещений. Если на собрании не будет такого кворума, предусмотренного пунктами 4 и 5 статьи 43 ЗЖО, оно считается несостоявшимся. Назначается повторное собрание, которое может состояться независимо от числе его участников.

Против этой нормы выдвигаются критические замечания, сводящиеся к тому, что нельзя придавать юридическую силу решению собрания, на котором было менее половины собственников помещений.

Но доводы подобного рода неубедительны. Дом не может нормально функционировать в качестве неуправляемого объекта, поэтому патовая ситуация в установлении какой-либо формы управления должна быть так или иначе преодолена. И установленный законный путь преодоления (проведение повторного учредительного собрания при любом количестве участников) является наиболее разумным. Он, кстати сказать, применяется для определения кворума и других собраний в добровольно создаваемых объединениях (см., например, статью 65 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 2 мая 1995 года «О хозяйственных товариществах»).

Итак, в силу решения учредительного собрания КСК признается образованным. Любой собственник имеет право считать себя членом кооператива, независимо от того, участвовал ли он в учредительном собрании и (или) в других собраниях кооператива. Для этого не требуется никаких заявлений и приемных процедур.

Не исключен, конечно, вариант, при котором участник кондоминиума определенным образом выразил свою волю не вступать в кооператив. Тогда, естественно, такого участника нельзя считать членом кооператива, ибо членство является добровольным. Данный собственник квартиры (помещения) не участвует в управлении кооперативом и в принятии решений общего собрания, но должен подчиняться всем решениям органов управления кооперативом, относящимся к содержанию и использованию общего имущества, обеспечивающим прочность и безопасность эксплуатации дома.

Однако с формированием КСК власть собственником помещений в определении формы управления не прекращается. Во-первых по решению членов КСК такая форма может быть изменена (пункт 6 Закона). КСК, например, может передать по договору дом в управление определенному физическому или юридическому лицу (подпункт 7 пункта 1 статьи 47 ЗЖО).

Во-вторых, если КСК объединяет несколько домов, то собственники какого-либо дома вправе выйти из состава кооператива и образовать свой отдельный кооператив или применить иную форму управления (пункт 7 статьи 42).

Кооперативы собственников квартир также подлежат государственной регистрации, но регистрируются они как юридические лица, то есть отдельно от регистрации кондоминиумов.

Заключение

На основании вышеизложенного напрашиваются следующие выводы и предложения:

1.На нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по распоряжению приватизированным или купленным жильем.(В частности, граждане имеют право отчуждать, передавать наследникам и т.д.)

Отрицательные же - состоят в том, что перспектива получения жилья для подавляющего большинства очередников становится все более призрачной, а кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность и вопрос об их возврате усугубляется растущей инфляцией.

Поэтому, в нынешних непростых условиях все ветви власти, должны осознать, что без широкой государственной поддержки без дотаций из государственного и местного бюджета обеспечение граждан жильем становится неразрешимой проблемой.

2.Не менее важно восстановить государственное управление системой жилищно-коммунального хозяйства, обуздать монополистов, обеспечивающих население водой, энергоресурсами, отвечающих за санитарно-эпидемиологическое, экологическое благополучие городов и населенных пунктов, иначе система жилищно-коммунального хозяйства придет в окончательный упадок. При этом надо учитывать тот факт, что основная масса жилья была построена 20-30 лет назад и нуждается в серьезной реставрации, а многие здания вообще не соответствуют современным требованиям благоустройства.

3.При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда также должно учитываться одно обстоятельство, предусмотренное п. 2 ст.76 Закона о жилищных отношениях, которое не допускают заселение одной комнаты лицами разного пола старше семи лет (кроме супругов) без их согласия.

На наш взгляд наступило время изложить данную норму закона в следующей редакции «при предоставлении жилища из государственного жилищного фонда не допускается заселение одной комнаты двумя и более лицами (кроме супругов).

4.Серьезным новшеством внесенным Законом «О жилищных отношениях» является введение «Кондоминиума» как особой формы собственности на недвижимость. Следует четко ограничить кондоминиум как объект правовых отношений от субъектов этих отношений.

5.В отношении органа управления объектами кондоминиума, нельзя утверждать, что такие формы управления как кооператив собственников квартир или кооператив собственников помещений являются идеальными. Избрание той или иной формы управления относится, к компетенции собственников квартир, поэтому должна применяться та форма управления которую они считают целесообразной. Например это может быть избрание управляющего объектом кондоминиума из числа жильцов одного многоквартирного дома, который заключает контракты с другими службами на обслуживание этого дома.

Практика показывает, что объединение в один КСК «Елимай» г.Алматы 98 домов, составляющих 3359 квартир объединяющих свыше 10000 жильцов - собственников квартир, не дает возможности членам этого КСК участвовать реально в управлении объектами кондоминиума.

Высшим органом управления КСК является общее собрание его членов. Как можно провести собрание в данном КСК «Елимай» и принять какие-то решения?

Реально КСК выполняет те же функции что и бывшая ЖЭКи (жилищно-эксплуатационные комитеты) только зарплату получают за счет взносов вносимых жильцами на содержания жилья.

6.Правовые положения члена КСК коренным образом отличается от правового положения члена жилищного кооператива (и ЖК). Член ЖК может быть выселен из квартиры при нарушении закона или устава кооператива; член КСК может быть выселен лишь в исключительных случаях, предусмотренных специальным законом в случае прекращения права собственности.

В целом по мере развития рыночных отношений в Республике Казахстан решение и реализации этих предложений на наш взгляд будут способствовать увеличению широкого слоя собственников жилья и улучшению жилищных условий граждан Республики Казахстан.

Список использованной литературы,

законодательных и нормативных актов.

1. Конституция Республики Казахстан, принятая 30 августа 1995 года г.Алматы, 1995.

2. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях». Алматы, 1997.

3. Указ Президента Республики Казахстан от 6 сентября 1993 года «О новой жилищной политике».

4. Постановление Правительства Республики Казахстан от 4 октября 1995 года № 1299 «О мерах по развитию жилищно-коммунального хозяйства республики».

5. Постановление Правительства Республики Казахстан от 12 апреля 1996 года № 437 «О переходе на новые принципы оплаты содержания жилья».

6. Постановление Правительства Республики Казахстан от 27 мая 1996 года «О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах».

7. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан № 9 от 18 июля 1997 года «О практике применения судами законодательства по приватизации гражданами жилых помещений».

8. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан от 11 октября 1991 года «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и ЖСК».

9. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда» от 5 сентября 1991 года.

10. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июля 1983 года.

11. Закон Кыргызской Республики от 28 октября 1997 года «О товариществах собственников жилья (кондоминиумах)».

12. Басин Ю.Г. Комментарий к жилищному кодексу Казахской ССР. Алма-Ата, 1987.

13. Басин Ю.Г. Новое жилищное законодательство Казахстана. См. Гражданское законодательство Республики Казахстан - толкование и комментирование. Алматы, 1998. В кн. 5.

14. Гончало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Автореферат канд. дисс. Свердловск. 1984.

15. Жилищное законодательство: Комментарий (отв. Редакторы В.Ф. Яковлев, П.И. Седугин М. 1991)

16. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики. См.: Гражданское право России при переходе к рынку. М. 1996.

17. Коршунов Н.М. Дом в личной собственности. М. 1991.

18. Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. Канд. Дисс. Л. 1967.

19. Соколов С.П. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. Канд. Дисс. Минск, 1988.

20. Толстой Ю.К. Жилищное право. См. Гражданское право. Т. II. М. 1997.

1 К.Маркс, Ф.Энгельс. Соч. Т.33 ч.1, с.187.

1 СДЗ т. 12 с.47

1 СП Каз. ССР, 1984, № 19, ст.66.

2 Постановление Пленума Верховного Суда Казахской ССР от 28 июня 1985 года № 4 "О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства Казахской ССР. См.: Бюллетень Верховного Суда Казахской ССР 1985, № 4

1 Ведомости СССР, 1981, № 26, ст.834

2 Ведомости Верховного Совета Казахской ССР 1983, № 38, ст.299

3 Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан 1992, № 15, ст.356; 1993. № 8, сь.159

4 Ведомости Парламента Республики Казахстан, 1997, № 8, ст.84

1 СААП Казахской ССР, 1985, № 4, ст.10

2 СААП Казахской ССР, 1985, № 4, ст.12

1 Сборник нормативных актов КСК, Алматы, 1995.

1 Толстой Ю.К. "Жилищное право в кн. Толстой Ю.К., Сергеев А.П. "Гражданское право" М. 1997. ч. II, с. 210.

2 См. например: Толстой Ю.К Новое советское жилищное законодательство. М.1984, Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Жилищное законодательство М. 1991., Басин Ю.Г., Сулейменов М.К. Комментарий к жилищному кодексу. Алма-Ата, 1987г.

3 Корнеев С.М., Крашенининников П.В. Приватизация жилищного фонда. М. 1996., с.16

1 Ю.К. Толстой "Жилищное право" в кн. Гражданское право. "Проспект" 1997. С. 217

2 Ю.Г.Басин. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963.С.118

1 М.К. Сулейменов. Вещные права по гражданскому праву РК. В кн.: Актуальные вопросы коммерческого законодательства в РК и практика его применения. Т.1 Алматы. Адилет-пресс. 1996. С. 249.

1 СП РФ.1983. № 18 Ст.111.

2 Ю.К. Толстой Указ. работа С. 250.

1 См.: Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан. 1992, № 15 ст.356; 1993. № 8. Ст.159.

1 Мушкин А.Е. Предоставление жилых помещений и пользование ими. Л., 1988, с.55

2 Мушкин А.Е. Предоставление жилых помещений и пользование ими. Л., 1988, с.55

1 Сборник нормативных актов КСК

1 М. Акчулаков. Почему в КСК "Асыл" фантастические тарифы на тепло и горячую воду? См.: газета "Начнем с понедельника". 2.04.1998 № 13 (182)

1 Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений. Автореферат канд. дисс. Л. 1967; Гончало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Автореф. Канд. Дисс. Свердловск, 1984; Соколов С.П. Изменение жилищных правоотношений. Автореф.канд. дисс. Минск. 1988.

1 Смешение этих понятий допускают иногда даже специалисты. См. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996, с.92 101. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики. - «Гражданское право России при переходе к рынку». М., 1996, с.171. Смешение содержится и в Законе Кыргызской Республики от 28 октября 1997г. «О товариществах собственников жилья (кондоминиумах)».

1 Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума утвержден Правительством Республики Казахстан 22 декабря 1997 года - «Казахстанская правда», 6 января 1998 года.

⇐ Предыдущая 1 23

Воспользуйтесь поиском по сайту: